Madre usufruttuaria e figli proprietari: come funziona la gestione dei diritti

La figura della madre usufruttuaria e dei figli proprietari è comune in contesti successori e di eredità. La madre usufruttuaria è una persona che detiene il diritto di usufrutto su un bene, generalmente un'abitazione, mentre i figli sono coloro che possiedono la piena proprietà dello stesso immobile. Questo scenario può verificarsi quando il padre o entrambi i genitori muoiono e lasciano un'abitazione ai loro figli.

Questa situazione può portare a una complicata coesistenza tra la madre usufruttuaria e i figli proprietari, poiché potrebbero esserci divergenze di opinioni sul modo in cui l’abitazione viene gestita. Pertanto, è importante che tutte le parti coinvolte abbiano una comunicazione aperta e chiara per risolvere eventuali conflitti.

Qual è la definizione di usufrutto? 

L'usufrutto è regolato da un complesso di norme che consente al proprietario di un bene, mobile o immobile di concedere l'uso e i frutti di quest’ultimo a una terza persona. I termini dell'usufrutto sono generalmente tre:

• nudo proprietario: si riferisce a colui che non può utilizzare il bene, pur mantenendo la sua titolarità. La ragione di ciò è la presenza del diritto di usufrutto sul bene a favore di un'altra persona;
• bene può essere consumabile o non consumabile.
• usufruttuario: è colui che gode del diritto di usufrutto, regolamentato dall'articolo 981 del Codice civile. L'usufruttuario non è proprietario del bene, ma può usufruirne e prendere decisioni tipiche del proprietario, come ad esempio affittare l'appartamento e incassare gli affitti.

Ci sono alcuni dubbi riguardo questo tema. Ad esempio, molte persone si chiedono se è possibile vendere l'usufrutto e la risposta è sì: l'usufrutto può essere ceduto sia attraverso la vendita che tramite donazione. Oppure spesso viene chiesto: “L’usufruttuario e il proprietario sono conviventi?” Il proprietario di casa è il nudo proprietario quando c’è l’usufrutto.

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Tutto ciò che serve sapere per l’acquisto di una casa con usufrutto 

Spesso, le persone scelgono di acquistare una casa mantenendo la nuda proprietà e concedendo l’usufrutto della casa ai genitori, come ad esempio la madre. È importante soffermarsi su alcuni interrogativi riguardo alla figura della madre usufruttuaria e dei figli proprietari prima di procedere all'acquisto.

I principali elementi da considerare sono:

• se la proprietà dell'unità immobiliare che si intende acquistare appartiene a un'altra persona;
• se appartamenti che si desidera comprare sono di proprietà dei genitori.

Questi due aspetti sono cruciali. Nel primo caso, non ci sarebbero preoccupazioni in merito alla successione; viceversa, nel secondo caso, la situazione è diversa. Per esempio, se ci sono fratelli al momento della scomparsa del genitore usufruttuario, è necessario gestire le questioni successorie tenendo conto degli interessi di tutte le parti coinvolte.

Se l’acquisto della casa con usufrutto è quella dei genitori, significa che il compratore diventa titolare della nuda proprietà.

Madre usufruttuaria e figli proprietari: qual è la procedura per il passaggio di proprietà?

Focalizzandosi sulla situazione della madre usufruttuaria e figli proprietari durante l'acquisto della casa dei propri genitori, concedendo loro l'usufrutto, è necessario consultare un notaio per stipulare un rogito notarile con usufrutto. Quando si acquista un appartamento, questa procedura è comune.

Tuttavia, considerando questo caso specifico, si affrontano tre possibilità. Le più rilevanti sono:

• acquisizione onerosa della nuda proprietà: in pratica, si acquista la nuda proprietà dai propri genitori;
• acquisizione gratuita: in questo caso, la nuda proprietà viene trasferita tramite donazione;
• acquisizione della nuda proprietà mediante vitalizio: questa opzione copre le situazioni in cui, insieme all'acquisizione della nuda proprietà, si fornisce assistenza materiale e morale ai propri genitori.

Successivamente al completamento del passaggio di proprietà, il notaio si occupa di segnare l'atto nei registri immobiliari pubblici e di effettuare la voltura catastale. La voltura catastale può anche essere gestita dal nuovo proprietario.

Arrivati a questo punto, è bene sottolineare che non è più possibile vendere la casa senza il consenso dei figli. Infatti, solo i figli, in quanto nudi proprietari, hanno il diritto di godere dei diritti di possesso sulla proprietà.

È bene ricordare anche, che secondo il Codice civile l’usufruttuario può cambiare serratura, viceversa il detentore della nuda proprietà non ha il permesso. Mentre, l’usufruttuario, ovviamente non può cacciare dall’abitazione il proprietario, anche se proprietario e usufruttuario vivono nella stessa casa.

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Quando cessa il diritto sull’immobile usufrutto?

Quando si fa riferimento all'immobile in usufrutto, è importante considerare le situazioni in cui questo diritto termina. La cessazione dell’usufrutto della casa può avvenire a seguito di:

• decesso dell'usufruttuario: è importante ricordare che il diritto di usufrutto non può essere trasmesso per via ereditaria;
• scadenza del termine specificato nel contratto.

Nel caso di madre usufruttuaria e figli proprietari, i figli tornano a godere della piena proprietà dell'immobile. Di conseguenza l’usufruttuario può vendere l’unità immobiliare, scegliere di viverci o affittarla.

Morte dell’usufruttuario: qual è il procedimento da seguire?

Bisogna considerare una situazione molto particolare, ossia il caso in cui gli eredi dell'usufruttuario, dopo il suo decesso, contestano la donazione. Le eventualità da esaminare sono diverse:

• donazione della nuda proprietà convitalizio quando colui che dona si trova in condizioni fisiche precarie per l’età avanzata o per la presenza di malattie. In questo caso, l'impegno di fornire assistenza materiale e morale potrebbe essere considerato una semplice formalità;
• donazione della nuda proprietà con privazione degli eredi delle loro quote di legittima da parte del donante. In tali situazioni, gli eredi hanno il diritto di agire contro il donatario entro un periodo di 20 anni dalla formalizzazione della donazione della nuda proprietà.

Per fornire alcune indicazioni sulle quote di legittima, ricordiamo che in caso di decesso di uno dei genitori, un figlio unico ha il diritto di ricevere il 33% del patrimonio. Nel caso di più figli, la prole ha diritto al 50% del patrimonio del genitore, da dividere in parti uguali.

Il 25% spetta al coniuge superstite e la parte restante può essere destinata a persone non legate al nucleo familiare, come amici o associazioni attive in un campo che era particolarmente importante per il defunto. Se la madre usufruttuaria decede, i figli proprietari sono tenuti a pagare l’Imu.