Quando c'è il via libera al compenso per la mediazione all’agenzia immobiliare in caso di abuso edilizio

L’ordinanza 17385/23 della II sezione civile della Cassazione fa chiarezza sul compenso per la mediazione all’agenzia immobiliare per il trasferimento di un immobile la cui autorimessa si rivela abusiva. La provvigione è dovuta? Spetta un risarcimento al venditore? Vediamo quanto chiarito sul tema, quali sono i doveri e le responsabilità del professionista nel momento in cui riceve un incarico dal venditore.

Con l’ordinanza 17385/23, la Cassazione ha chiarito che al mediatore spetta la provvigione per il trasferimento dell’immobile e non c’è obbligo di risarcire il venditore che ha dovuto applicare uno sconto all’acquirente perché l’autorimessa di pertinenza del fabbricato si è rivelata abusiva. Questo perché, come spiegato da Italia Oggi, l’agenzia immobiliare aveva avvisato il promittente venditore che in vista del preliminare era necessario “presentare tutti i documenti sulla conformità urbanistico-edilizia della pertinenza oltre che del fabbricato principale, compreso il certificato di agibilità”. Il mediatore, inoltre, non deve svolgere controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità dell’immobile che sta per essere compravenduto. L’agenzia immobiliare deve riferire tutto ciò di cui ha conoscenza e contezza, ma - a meno che una precisa clausola del contratto lo preveda - non è tenuta a verificare tutti i documenti necessari alla vendita e non deve verificare la conformità edilizia dell’immobile. 

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Le responsabilità del mediatore immobiliare

L’articolo 1759, comma 1, del Codice civile stabilisce che il mediatore “deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” e che “risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”. L’agenzia immobiliare deve conoscere le informazioni sulla titolarità del bene in capo al venditore, sulla contitolarità del diritto di proprietà, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di elementi che possono indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, sulle eventuali prelazioni e opzioni, sul rilascio di autorizzazioni amministrative, sulla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile. 

Ma il mediatore non è tenuto a svolgere indagini specifiche di natura tecnico-giuridica, a meno che non vi sia un determinato impegno contrattuale. Tra le indagini di carattere tecnico rientrano quelle relative alla verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità. La responsabilità per l’omessa informazione sulla conseguibilità del certificato di agibilità si configura solo se “il mediatore ha taciuto informazioni delle quali è a conoscenza oppure ha riferito circostanze in contrasto con quanto sa” o nel caso in cui il mediatore venga espressamente incaricato di procedere a una verifica da uno dei committenti e ometta di procedere oppure adempia in modo sbagliato all’incarico specifico. Attenzione poi: il professionista deve fornire esclusivamente informazioni attentamente verificate e di cui ha certezza.

Nello specifico, per quanto riguarda il certificato di agibilità (requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene), il mediatore deve informare le parti sulla documentazione necessaria per il regolare passaggio di proprietà e per la commerciabilità del bene da un punto di vista urbanistico-edilizio. Ma, sempre che non ci sia un impegno contrattuale specifico, il mediatore non deve “assumere particolari informazioni presso la pubblica amministrazione sulla regolarità dell’immobile”.