Affittare un immobile: il contratto di locazione non registrato è valido?

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione è obbligatoria, dal momento che senza di essa l’accordo risulterebbe viziato da nullità testuale. Il contratto di locazione non registrato è valido solo per una specifica tipologia di accordo: il contratto di affitto con durata inferiore a 30 giorni. Vediamo quali sono le informazioni utili al locatore ed al conduttore in ordine alla registrazione delle pattuizioni sull’affitto, quando il contratto di locazione non registrato è valido e quando no.

L’obbligo di registrazione dei contratti

Al fine di pubblicizzare e rendere noto il reddito prodotto dall’affitto di un immobile, la registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria per legge e dev’essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula dell’accordo tra le parti.

A tal riguardo, molte volte capita di domandarsi: è valido il contratto di locazione non registrato? La risposta è semplice: generalmente no. Qualora le parti si astengano dalla registrazione dell’accordo, il contratto di affitto non registrato è nullo, dunque non è in grado di tutelare le parti. Un contratto di affitto non registrato è valido solo per i rapporti di breve durata (inferiori a 30 giorni).

Contratto di locazione non registrato: è valido?

Al fine di considerare esistenti gli obblighi derivanti da un contratto, è necessario che l’accordo venga registrato, a prescindere dal modello di contratto di affitto scelto. Secondo la legge, un contratto di locazione non registrato è valido solo nell’ipotesi in cui l’accordo prevede una durata non superiore ai 30 giorni all’anno. Al di là di tale eccezione, il contratto di locazione non registrato non permette a nessuna delle parti di tutelarsi a dovere poiché considerato nullo dalla legge italiana.

Secondo quanto detto, il contratto di locazione abitativa non registrato non è valido così come il contratto di locazione ad uso commerciale non registrato non è valido. Entrambe le fattispecie, secondo il codice civile e la giurisprudenza, sono nulle, dunque non producono effetti. Optare per un contratto di affitto non registrato viene spesso considerata la soluzione migliore per evitare di rispondere agli obblighi relativi alle imposte, ma l’ammontare dei rischi che si corrono, sia che si firmi in qualità di conduttore che in qualità di locatore, rendono l’operazione poco conveniente.

Contratto di locazione non registrato: le conseguenze giuridiche

Secondo quanto stabilito dal legislatore, il contratto di locazione non registrato è nullo, dunque essendo inesistente agli occhi della legge, il locatore non ha nessun titolo per ricevere i pagamenti ed il conduttore non ha motivi validi per effettuare i pagamenti relativi al canone.

Più in particolare, dal punto di vista giuridico, le conseguenze del contratto di locazione non registrato sono estremamente pericolose e possono essere riassunte come segue:

• la nullità del contratto comporta la facoltà per il conduttore di richiedere la restituzione dei canoni del contratto di locazione non registrato entro 6 mesi dalla restituzione dell’immobile e, più in generale, la possibilità di astenersi dal pagare il proprietario sin dall’inizio;
• il contratto di locazione non registrato non è valido ed è altrettanto invalida la clausola della durata minima del contratto, per cui il conduttore può decidere di sgomberare l’immobile senza preavviso e senza manifestare la causa adottata per la risoluzione preventiva.

Il locatore presente nel contratto di locazione non registrato non può usare l’istituto dello sfratto né richiedere il pagamento dei canoni. L’unica causa che il proprietario di casa potrà intentare in relazione al contratto di locazione non registrato riguarda l’occupazione sine titulo, ovvero una procedura lenta che ha l’obiettivo di spingere fuori casa l’occupante abusivo. Le conseguenze giuridiche di un contratto di locazione non registrato (che è nullo) sono piuttosto rischiose per le parti. Ma non finisce qui: vi è anche la possibilità di incorrere nelle sanzioni pecuniarie.

Gli effetti sanzionatori del contratto non registrato

Stipulare un contratto di affitto non registrato comporta l’imposizione di sanzioni amministrative piuttosto salate, ovvero:

• una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta per il contratto non registrato o registrato dopo i 30 giorni previsti (è il caso della registrazione tardiva);
• una sanzione del 20% dell’imposta di registro qualora sia stata versata in ritardo;
• una sanzione prevista per l’occultamento del canone che va dal 200% al 400% della differenza tra l’ammontare dell’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al canone dichiarato.

Dal momento che la registrazione serve per manifestare l’esistenza di un reddito derivante dalla locazione degli immobili, sono previste altre sanzioni piuttosto salate anche per i locatori che non indicano, o indicano solo in parte, l’ammontare del canone percepito.

Rinnovo, risoluzione e sanatoria del contratto di affitto non registrato

Il contratto di affitto non registrato è nullo. Tuttavia, è possibile sanare il rapporto, ovvero procedere ad un’operazione in grado di permettere al contratto di generare gli effetti obbligatori desiderati. Come sanare un contratto di locazione non registrato? Procedendo alla registrazione tardiva, cosa che, come abbiamo visto, può implicare l’imposizione di sanzioni amministrative. La registrazione tardiva si considera possibile e comporta la produzione degli effetti giuridici ex tunc (retroattivi) del contratto di affitto. 

Anche la registrazione tardiva della risoluzione del contratto di locazione non registrato è ammessa ma, trattandosi di un accordo apparentemente inesistente secondo la legge, anche la comunicazione della risoluzione in ritardo comporta delle sanzioni amministrative che vanno dal 15% al 30% di ogni importo non versato o versato in ritardo non superiore ai 90 giorni. Inoltre, le moratorie e le sanzioni sono previste anche nel caso in cui le parti dimentichino di pagare le imposte di registro sul rinnovo del contratto di locazione non registrato.

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Ecco ulteriori informazioni che riguardano la mancata registrazione del contratto di affitto che potrebbero risultare utili.

Cosa rischia chi non registra un contratto di affitto?

La mancata registrazione del contratto di affitto comporta delle conseguenze giuridiche piuttosto rischiose, derivanti dalla nullità dell’atto secondo la legge, e delle conseguenze pecuniarie, relative alle sanzioni in cui si può incorrere.

Quando il contratto di locazione è nullo?

Secondo il Codice Civile, il contratto è nullo nei seguenti casi:

• per contrarietà alle norme imperative;
• per illiceità dei requisiti;
• quando l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o non determinabile;
• per illiceità della causa poiché contraria all’ordine pubblico o al buon costume.

Tra le cause di nullità del contratto vi è anche la mancata registrazione entro i termini previsti dalla legge, ovvero 30 giorni dalla stipula dell’accordo. La sanatoria è possibile tramite registrazione tardiva.

Cosa succede se non si dichiara un affitto?

Il proprietario della casa offerta in locazione per uso abitativo è passibile di sanzione qualora si astenga dal dichiarare il reddito da affitto per un importo che va dal 240 al 480% dell’imposta dovuta. La sanzione interviene anche qualora il locatore indichi un importo relativo ai canoni percepiti inferiore a quello effettivo. In questo caso, il soggetto può essere obbligato a pagare una sanzione di importo che va dal 200 al 400% dell’imposta dovuta.

Quando è obbligatoria la registrazione del contratto di locazione?

La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria in ogni caso, a prescindere dall’importo dei canoni e dal modello di contratto scelto. L’unica eccezione prevista dalla legge riguarda i contratti che non superano la durata di 30 giorni, per i quali è possibile astenersi dalla registrazione.