Il mercato immobiliare residenziale in Europa si conferma complesso e ricco di sfumature: uno scenario principalmente derivante dall'impatto della fine dell'era dei bassi tassi di interesse. Secondo l’ultimo “European Housing Insights Report 2023” di RE/MAX Europe, nella prima metà del 2023, in molti mercati l’offerta di case è aumentata, ma le proprietà richiedono più tempo per essere vendute.Tra i diversi Paesi europei si registrano significative differenze di prezzo e una marcata disparità tra il prezzo iniziale e il prezzo finale di vendita, mentre accelera il trend degli affitti.
Il mercato sta attraversando un periodo di volatilità e di cambiamenti, - commenta Michael Polzler - CEO di RE/MAX Europe. - Tuttavia, ci sono ancora interessanti opportunità a disposizione di chi saprà e potrà coglierle. Ciò, avvalendosi anche della consulenza di agenti immobiliari qualificati che sappiano guidare venditori e compratori verso le scelte più vantaggiose. Sicuramente gli acquirenti sono avvantaggiati dall’aumento dell’offerta di immobili tra cui scegliere. Questo garantisce loro un maggiore potere di negoziazione, consentendo di cogliere le migliori offerte disponibili sul mercato. Per i venditori ci sono interessanti occasioni derivanti dall’interesse degli investitori stranieri e/o dalla possibilità di mettere gli immobili a reddito a canoni in crescita".
Prezzi residenziali in Europa
Nell'ultimo trimestre 2022 i prezzi degli immobili sono diminuiti per la prima volta dopo 30 trimestri di crescita (-1,4%). Questa tendenza è proseguita nel secondo trimestre 2023 in gran parte dell'Europa continentale. Ciò ha comportato una diminuzione dei prezzi nell'UE del 0,7% nel primo trimestre 2023 rispetto al quarto trimestre 2022. Tuttavia, quando si confrontano i prezzi medi di quotazione per mq di appartamenti e case in Francia, Germania, Italia, Portogallo e Spagna, emergono significative differenze regionali.
In particolare, il mercato immobiliare italiano è stabile, con un leggero calo complessivo del 2,2% rispetto all'anno scorso. Questa tendenza al ribasso sta influenzando in particolare gli appartamenti. In Germania, i prezzi di quotazione complessivi sono diminuiti del 5,5% rispetto all'anno precedente, con una leggera tendenza al rialzo per le case nel secondo trimestre del 2023⁴. In Spagna, il mercato ha registrato aumenti dei prezzi di quotazione, indicando una robusta domanda per l'immobiliare residenziale.
Una tendenza simile può essere osservata anche in Portogallo, con i prezzi di richiesta delle case, in particolare, in aumento nel secondo trimestre. I prezzi di quotazione delle proprietà in Francia sono aumentati complessivamente rispetto all'anno scorso, ma nei primi due trimestri del 2023, il paese ha registrato un calo nei prezzi medi di richiesta per metro quadro degli appartamenti, passando da 5.700 EUR a 5.600 EUR, con conseguente diminuzione complessiva dei prezzi di quotazione del mercato. Confrontando i prezzi medi di richiesta per metro quadro con l'anno precedente, i prezzi delle case sono aumentati in Francia, Portogallo e Spagna, mentre sono diminuiti in Germania e rimasti invariati in Italia.
Mercato delle locazioni in Europa
Osservando il mercato delle locazioni in Europa, in particolare in paesi come Germania, Italia, Portogallo e Spagna, è evidente che il maggior costo del prestito e l'incremento complessivo delle spese di vita hanno portato a una forte aumento della domanda di proprietà in affitto. Questo cambiamento è evidenziato dai dati del secondo trimestre del 2023, in cui il 36 % delle persone affitta una proprietà, in aumento rispetto al 33 % registrato nel secondo trimestre del 2022. Poiché i potenziali acquirenti che in precedenza erano interessati all'acquisto di proprietà si stanno ora rivolgendo al mercato degli affitti a causa del deterioramento delle condizioni di finanziamento prevalenti, il mercato degli affitti è caratterizzato da una forte concorrenza.
Di conseguenza, i prezzi degli affitti rimangono notevolmente alti, soprattutto nelle grandi città. Nel primo trimestre del 2023, i prezzi degli affitti nell'UE nel loro complesso sono aumentati dello 0,9 % rispetto al quarto trimestre del 2022. Rispetto al primo trimestre dell'anno precedente, sono aumentati addirittura del 2,9 %. Un'analisi più approfondita di alcuni mercati chiave rivela aumenti particolarmente elevati dei prezzi degli affitti dal secondo trimestre del 2022 al secondo trimestre del 2023, tra cui il 67 % in Italia, il 54 % in Portogallo, il 41 % in Spagna e il 27 % in Germania. Queste dinamiche creano un panorama complesso sia per gli acquirenti che per gli affittuari nel mercato immobiliare europeo.
Italia e Portogallo: la politica degli affitti
In Italia, il mercato degli affitti si è stretto anche a causa delle piattaforme di affitto a breve e medio termine. "La stretta del mercato degli affitti dovuta all'ascesa delle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb è particolarmente evidente in città come Milano, Verona, Firenze, Venezia e Roma. In queste metropoli, sta diventando sempre più difficile e costoso trovare affitti a lungo termine", ha dichiarato Dario Castiglia descrivendo questi sviluppi.
Il governo portoghese ha adottato misure significative per assistere le famiglie a basso reddito che affrontano l'aumento dei costi dei mutui e cercano opzioni di affitto più accessibili. "Queste misure includono l'abolizione dei Golden Visa per ridurre la pressione degli acquirenti stranieri. Inoltre, il governo ha assunto un ruolo ambivalente da locatore che mira a proteggere gli inquilini regolamentando gli affitti, ma al contempo salvaguardando i rendimenti dei locatori", spiega Manuel Alvarez, descrivendo l'iniziativa per affrontare le sfide attuali.
Ma il Portogallo è anche un esempio di come le nuove politiche possano portare a una riluttanza a investire. "Affitti più bassi sono vantaggiosi per le famiglie ma meno attraenti per gli investitori. Per contrastare questo, il governo sta offrendo detrazioni fiscali e minori rischi per coloro che affittano a loro. È diventato parte del lavoro di un agente immobiliare supportare i consumatori nella navigazione attraverso queste eccezionali condizioni di mercato", ha dichiarato Manuel Alvarez descrivendo il lavoro quotidiano degli agenti immobiliari.
La crisi delle nuove costruzioni in Europa
Dal report Re/Max risulta un rallentamento delle costruzioni di nuove abitazioni derivante dall'aumento dei costi delle materie prime e della manodopera. Un ulteriore elemento che sta modificando le dinamiche del mercato immobiliare a livello europeo.
Tra gli sviluppi macroeconomici, l'industria delle costruzioni svolge un ruolo cruciale nel plasmare lo stato attuale del mercato immobiliare. Nell'Unione Europea nel complesso, si registra un aumento del 3,0 % nell'ingegneria civile e una diminuzione dell'0,9 % nelle costruzioni edili. Tuttavia, in tutta Europa, il settore delle costruzioni si è sviluppato in direzioni diverse nell'ultimo anno.
Il Portogallo è solo un esempio della crisi dell'attività edilizia, dove gli esperti attribuiscono questa diminuzione alla velocità con cui si stanno sviluppando i progetti in tutto il paese.
In altri paesi dell'UE si sta assistendo a una riduzione delle costruzioni, principalmente a causa di sviluppi inflazionistici come l'incremento dei costi dei materiali e della manodopera negli ultimi anni, nonché l'aumento dei tassi di interesse. Molti progetti continuano a essere ritardati a causa delle più strette condizioni di finanziamento.
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