Tiene il mercato delle residenze di pregio a Milano. Secondo l'Osservatorio di Tirelli&Partners, la richiesta nella prima metà del 2023 si è mantenuta consistente, trainata anche dalla domanda proveniente dall'estero. I prezzi restano ovviamente alti se paragonati al resto d'Italia, ma in assoluto non configurano un rischio bolla. Ecco la fotografia del mercato residenziale di pregio di Tirelli&Partners.
Domanda e offerta di residenze esclusive a Milano
Il mercato delle compravendite di residenze esclusive a Milano nella prima metà del 2023 presenta una chiara e forte differenziazione in termini di lato della domanda. Da un lato, per le residenze della fascia alta e Top (prezzo maggiore di 3 milioni), la richiesta nel semestre si è mantenuta consistente, sia da parte di acquirenti stranieri, sia da quelli locali, entrambi alla ricerca di rare opportunità di acquisto.
Dall'altro lato, nel segmento medio, la domanda è stata meno attiva, principalmente per l'atteggiamento più prudente e attendista mostrato dai potenziali acquirenti italiani. Alcuni segnali di un rallentamento si erano già manifestati nel secondo semestre del 2022. Il fattore principale che influenza negativamente questa fascia del mercato delle residenze esclusive non è tanto il peggioramento nelle condizioni di accesso al credito, bensì l'incertezza riguardo agli scenari futuri che, come detto, provoca un dilatamento dei tempi decisionali.
Richieste di case di pregio dall’estero
Il segmento alto e Top continua ad essere trainato dalle ricerche provenienti dall'estero (stranieri e italiani in rientro), che non mostrano segni di flessione e che continuano a confrontarsi con un'offerta ampiamente insufficiente in termini quantitativi e spesso inadeguata qualitativamente.
In questa fascia la dinamica dei prezzi richiesti rimane sana, con progressivi incrementi frazionali non repentini e immotivati che - anche a fronte della scarsità di offerta - potrebbero generare pericolose bolle speculative.
I prezzi delle residenze top a Milano
Milano è e rimane molto attrattiva sia per coloro che desiderano farne la propria residenza, sia per gli investitori che cercano rendimenti adeguati e asset che diano garanzia di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo. In un mercato caratterizzato da un’offerta così sottile, non desta preoccupazione il livello dei prezzi. È chiaro che, se confrontati con la media del mercato immobiliare italiano, i prezzi di Milano appaiono fuori scala, ma l’errore sta nel termine di paragone. Milano rientra nel novero delle grandi città europee, rispetto alle quali le residenze esclusive hanno valori per mq spesso inferiori.
Quanto costano le case di pregio a Milano zona per zona
Il prezzo richiesto per le case di pregio a Milano cresce dello 0,5% nel valore medio e di quasi lo 0,8% in quello medio massimo (le case nell’ultimo quartiere della distribuzione statistica dei prezzi, quelle di maggior qualità), proseguendo nella tendenza alla forte divaricazione di questi valori che registriamo da almeno 6 anni nel mercato.
Come già osservato, siamo di fronte a una dinamica dei valori estremamente sana, che anche a fronte di un’offerta sempre insufficiente non porta a strappi esagerati e immotivati. Nel segmento Top del mercato (prezzo maggiore 5 mil) i valori seguono una logica a parte guidata dall’estrema scarsità e battono un nuovo record superando i 20.000€ al mq in 5 su 6 zone oggetto di rilevazione. L’aumento medio dello sconto porta a una riduzione di quasi un punto percentuale nei prezzi medi effettivi di vendita.
Perché comprare una casa di lusso a Milano
Tra le motivazioni all’acquisto di case di pregio a Milano, la componente di acquisto “prima casa“ sale ancora e si porta al 57%, incorporando anche le transazioni relative agli acquirenti provenienti dall‘estero. La quota “sostituzione“ vale il 35% del totale e la parte relativa alla componente di acquisto per investimento scende leggermente all‘8%.
La richiesta di abitazioni nella fascia media continuerà a essere influenzata dall’incertezza legata alla turbolenza degli scenari economici e politici internazionali. Qui almeno nel breve periodo assisteremo al fenomeno delle “previsioni autoavveranti” e dunque ad un ulteriore rallentamento.
Al contrario, nella fascia alta e Top, caratterizzata da una consistente domanda internazionale, si prevedono ulteriori aumenti graduali nei prezzi richiesti e dei prezzi effettivi delle transazioni. L’attesa è dunque per una prosecuzione della tendenza attuale in cui la qualità dell’offerta rimane il principale motore di mercato.
Locazione di case di lusso a Milano
Prosegue l’aumento dei canoni, che in media salgono dell’1,3% 8+1,6% per le migliori case, +0,8% per quelle del primo quartile). I top rent - canoni massimi richiesti per singole unità - restano altissimi, con valori compresi tra i 600 euro al mq in zona Venezia e i 1.000 del Quadrilatero, per un attico unico in città. La rilevazione esclude dall’analisi gli affitti mid term presentati sul mercato da agenzie specializzate per case perfettamente ristrutturate, arredate e corredate a canoni spesso vicini a quelli dello short term, e dunque non comparabili con quelli dei contratti liberi 4+4 comprensivi delle spese di gestione.
Mercato di lusso a Milano, previsioni
La quota relativa alla domanda proveniente dall’estero rappresenta attualmente il 30% del totale. Per le residenze di oltre 250 metri quadrati con caratteristiche di grande prestigio, questa percentuale è diventata predominante, raggiungendo circa il 75%. Tre case su quattro nella fascia di mercato più elevata vengono affittate da conduttori straniere o expat che ritornano in Italia dopo aver trascorso lunghi periodi all’estero.
A fronte di una domanda robusta e con probabili spazi di ulteriore crescita, la possibilità di osservare un graduale aumento del numero dei contratti di locazione e dei canoni richiesti è strettamente connessa con un incremento dell’offerta che al momento non sembra prevedibile. Tanto le grandi amministrazioni, quanto gli investitori istituzionali oggi sono in una situazione di piena occupazione.
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