Sfratto delle categorie protette, è sempre possibile?

Un proprietario di casa che abbia ceduto il proprio immobile attraverso un contratto di locazione può decidere di tornare nella sua disponibilità avviando una procedura di sfratto. Questo accade, per esempio, nei casi di morosità dell'inquilino o se quest'ultimo occupi l'abitazione nonostante la scadenza del contratto stesso.

Se questa è la regola generale, ci sono alcune eccezioni, previste dalla legge in materia per proteggere alcune categorie, definite protette. Queste ultime, qualora il giudice lo disponga, hanno infatti diritto ad alcune forme di dilazione, che rendono quindi la procedura di sfratto molto più complicata e lunga.

I casi però sono diversi a seconda che si tratti di uno sfratto per morosità immobiliare o per finita locazione. In questo secondo caso è, infatti, possibile ottenere una dilazione dello sfratto da 9 a 18 mesi. Vediamo dunque cosa prevede la legge e quali sono i diritti delle due parti.

Cosa sono le categorie protette?

Intanto è necessario circoscrivere la platea, definendo cosa si intenda per categorie protette. Queste ultime, in termini generali sono definite dalla legge 68/99 e includono persone in condizioni di svantaggio, come disabili fisici o mentali, invalidi del lavoro, non vedenti o non udenti, vittime di crimine organizzato o di terrorismo.

Queste persone godono di agevolazioni particolari per trovare lavoro, ma non sono automaticamente esenti dallo sfratto. Nel caso di sfratto per morosità, le categorie protette includono persone incapaci di pagare l’affitto per motivi non imputabili a loro stesse, quindi in particolari condizioni di disagio economico.

Lo stratto delle categorie protette per morosità

Nel caso di sfratto per finita locazione, invece, le categorie protette includono anche anziani, malati, disoccupati o coloro in attesa di un alloggio popolare. Nell'elenco sono quindi contemplati anche i cittadini over 65, le persone con cinque o più figli a carico, i disoccupati e i malati terminali.

Quanto allo sfratto di una famiglia con un disabile a carico la giurisprudenza in materia, e in particolare la legge 104 in tema di sfratto, non è chiarissima. In termini generali non è possibile procedere con lo sfratto solo se questa situazione rischia di aggravare lo stato di salute del cittadino. In ogni caso, è il giudice a valutare la situazione specifica.

Un primo motivo per il quale il proprietario di casa può avviare la procedura di sfratto è il mancato pagamento o parziale pagamento del canone di affitto previsto dal contratto di locazione. Se l'inquilino dimostra al giudice la sua buona fede, e quindi di non aver pagato per una condizione economica estremamente precaria non imputabile alla sua volontà, può ottenere dal giudice una dilazione.

La legge prevede che la morosità in questione non debba essere superiore a due anni e che queste difficoltà siano sorte successivamente alla stipula del contratto di locazione. Per esempio a causa di uno stato di disoccupazione improvviso, dell'insorgenza di gravi malattie o di una condizione di estrema difficoltà.

Situazioni che devono, naturalmente, sempre essere provate. In queste particolari condizioni il giudice può concedere una dilazione del pagamento, definita termine di grazia, di 90 giorni. La legge sull’equo canone, in particolare l’articolo 55, prevede la possibilità di richiedere un termine di grazia più lungo, pari a  120 giorni.

Lo stratto delle categorie protette per finita locazione

Esiste un secondo caso nel quale il proprietario di un immobile può avviare la procedura di sfratto: la fine della locazione degli immobili a uso abitativo. In questa situazione la legge prevede, per particolari categorie di inquilini, che l'azione esecutiva possa essere rimandata di un tempo che oscilla fra 9 e 18 mesi. A beneficiare di questa agevolazione possono essere:

• persone con più di 65 anni di età;
• famiglie con cinque o più figli a carico;
• iscritti alle liste di mobilità;
• cittadini che percepiscono la disoccupazione o un'integrazione salariale;
• persone formalmente assegnatarie di alloggi di edilizia pubblica;
• prenotatari di alloggi cooperativi in costruzione;
• acquirenti di alloggi in costruzione;
• portatori di handicap o malati terminali.

Ottenere questa dilazione non è però automatico, è infatti il giudice a decidere di volta in volta in merito alla situazione che ha di fronte. Appartenere a queste particolari categorie protette non consente, dunque, di evitare del tutto la procedura di sfratto ma di ottenere una dilazione per affrontare con più serenità la difficile situazione.

Ci sono categorie protette dallo sfratto?

In termini generali non esiste un collegamento diretto fra le categorie protette previste dalla legge e le persone che vengono tutelate con misure particolari nei procedimenti di sfratto. Questo perché il giudice può decidere di concedere una dilazione anche a cittadini che, secondo la legge, non rientrano formalmente nelle categorie protette.

Come, per esempio, chi si trovi in gravi e comprovate condizioni di disagio economico o abbia una famiglia molto numerosa. Naturalmente appartenere a una delle categorie protette previste dalla legge può aiutare a dimostrare lo stato di difficoltà e, dunque, a ottenere un'agevolazione in caso di sfratto.

Ma cosa succede allo sfratto con la legge 104? Quanto alle persone invalide, riconosciute dalla legge 104, anche queste possono subire una procedura di sfratto. E possono allo stesso beneficiare delle dilazioni descritte in precedenza, in particolare quella da nove a 18 mesi nel caso di sfratto per finita locazione.

Ma si può procedere allo sfratto di un nucleo familiare con un bambino disabile? In questo particolare caso la legge italiana non prevede una disciplina specifica che differenzi questa condizione da quella delle altre categorie fragili.