Il mercato delle locazioni in Italia tra aumento dei canoni e abitazioni inutilizzate

Offerta scarsa, domanda elevata e canoni di locazione in aumento. La situazione degli affitti in Italia risente di condizioni di mercato e macroeconomiche che mettono il settore sotto pressione, a cui si aggiungono casi di morosità degli affittuari che accrescono i problemi dei locatari, guidandone le scelte di allocazione dei propri asset immobiliari verso soluzioni che inaspriscono, se possibile, la situazione. Ecco il quadro tracciato da Crif e Nomisma in collaborazione con Confabitare nell’Osservatorio Affitti 2023 sul mercato delle locazioni in Italia.

Domanda e offerta di affitti in Italia

In Italia, il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, le case destinate alla locazione sono circa il 10% dello stock immobiliare disponibile, mentre un altro 11% è a disposizione, ovvero non è né locato né utilizzato come prima abitazione. Questo comporta una sostanziale scarsità di offerta che unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni circa, ha determinato un aumento dei canoni di locazione (+2,1% nel 2023).

Ciò crea, nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), un mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato. L’elevata quota di abitazioni inutilizzate (o nelle disponibilità dei proprietari) associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rappresenta la fotografia più realistica di un orientamento che rende sempre più difficile l’individuazione di soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine.

Perché gli italiani non vogliono dare la casa in affitto

Far coincidere domanda e offerta nel mercato della locazione è una sfida complessa, poiché si basa sull'asimmetria informativa tra locatore e locatario, sia relativamente all’affidabilità economica di quest’ultimo, sia ad aspetti di carattere più socioculturali e di approccio alla buona gestione dell’immobile preso in locazione. Arriva al 30% la quota dei proprietari che si dichiarano non disposti a concedere in locazione le proprie abitazioni, con una maggiore concentrazione tra coloro che possiedono un'unica abitazione oltre quella di residenza/vacanza (questa quota scende al 15% per chi dichiara invece di possedere 3 o più abitazioni oltre quella di residenza).

Escludendo dal campione chi non ha mai concesso in locazione immobili di proprietà, vi è poi un’ulteriore quota di rispondenti (circa il 10%) che dichiara di aver affittato in passato una o più abitazioni di proprietà ma di non averne più intenzione. Fra questi quasi il 40% ha avuto esperienze negative (sfratti, ingiunzioni di pagamento, mancati pagamenti…) che li ha fatti desistere. Ciononostante, attualmente la metà dei proprietari di immobili«extra» (oltre a quello di residenza o vacanza) ha in locazione almeno un’abitazione, e un ulteriore 30% si dice pronto a concederla in locazione nel futuro prossimo.

Il problema della morosità negli affitti

Stabilità contrattuale o tipologia di lavoro in generalee assenza di pendenze di pagamento sono le caratteristiche considerate più importanti dai locatori. La morosità e i ritardi nel pagamento dell’affitto sono infatti problemi diffusi, con quasi 1/3 dei locatori che dichiara di aver subìto fenomeni di morosità (concentrati soprattutto fra le 2 e le 4 mensilità)e il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento. Stessa dinamica si registra anche rispetto a ritardi nel pagamento dell’affitto: il 27,5% degli affittuari ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell'ultimo anno, mentre lato locatori la quota di ritardi riscontrati sale al 38%.

La morosità dei locatari è principalmente causata dall'emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani che scontano una discontinuità nelle entrate. In seconda battuta, in 1 caso su 3 la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe/i).

Nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, facendo emergere il profilo di un “proprietario tollerante”. La percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta però con il numero di abitazioni possedute.

Per ridurre le attuali criticità nel mercato degli affitti, l'asimmetria informativa tra locatori e locatari rappresenta una sfida significativa. Per affrontare questa disparità, CRIF ha introdotto il servizio "Affittabile", che permette all’inquilino di qualificarsi di fronte al proprietario di casa attraverso un documento che da un lato attesta il livello di affidabilitàdel soggetto nel rispettare gli impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile.