Nonostante un contesto macroeconomico e geopolitico difficile, i primi sei mesi del 2024 hanno confermato i segnali di ripresa negli investimenti immobiliari capital markets già visibili negli ultimi mesi del 2023, evidenziando una crescita degli investimenti in entrambi i primi due trimestri dell’anno. Lo dice un'analisi di Jll, secondo cui nel primo semestre si è raggiunto un valore di circa 3,5 miliardi di euro, con un aumento del 66% rispetto al primo semestre del 2023, includendo sviluppi e share deal. A spingere il settore, soprattutto nel secondo trimestre, i segmenti hospitality e retail, che si sono posizionati al vertice in termini di volumi.
“Il mercato immobiliare continua a mostrare segnali di ripresa dell’attività di investimento, registrando nel primo semestre una crescita dei volumi del 66% YoY", ha commentato Alberico Radice Fossati, Head of Capital Markets di JLL Italia. “Le performance positive sono state guidate soprattutto dalla crescita dei comparti Hotel e Retail. Seppure in contrazione, la Logistica si conferma uno dei principali target di investimento, trainato da un importante repricing e da una significativa domanda lato occupier, mentre il Living continua ad attirare interesse, in particolare per operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale. In uno scenario macroenomico e geopolitico che continua a determinare una certa cautela negli investimenti, si stima che il recente taglio dei tassi della BCE possa influire positivamente sull’attività transattiva nei prossimi mesi.”
Ma ecco una panoramica sui diversi segmenti del real estate secondo Jll:
Settore Uffici
Nel primo semestre del 2024, il settore degli uffici ha registrato il maggior volume di investimenti, con 960 milioni di euro, rappresentando circa il 27% del mercato totale, in recupero rispetto al 2023, quando la logistica era la prima asset class. Il semestre è stato caratterizzato da due operazioni significative a Roma, una nel CBD nel primo trimestre e una transazione di un portafoglio di tre asset nel CBD e Centro nel secondo trimestre. Anche a Milano, le principali transazioni hanno coinvolto un asset owner-occupier nel CBD e in zona Loreto nel primo trimestre e un asset in zona Cadorna nel secondo trimestre.
Milano rimane un punto di riferimento per gli investitori, con una forte presenza di capitale privato concentrato su prodotti core, limitando il repricing osservato in altre aree europee. Nel 2024, anche l'interesse per Roma è cresciuto, come dimostrato dai volumi di investimento.
I fondamentali del settore rimangono solidi grazie al continuo disallineamento tra domanda e offerta, dovuto alla mancanza di prodotto prime. I rendimenti prime sono aumentati, attestandosi rispettivamente al 4,5% a Milano e al 4,75% a Roma.
Settore Hospitality
Nel primo semestre del 2024, l’interesse degli investitori nel settore Hotels & Hospitality è stato significativo, con transazioni che hanno raggiunto circa 800 milioni di euro, di cui oltre 500 milioni nel secondo trimestre, quasi il doppio rispetto allo stesso periodo del 2023. Roma ha confermato la sua forte attrattività sia per operazioni value add che per prodotti core.
Settore Logistica
Nel settore Industrial & Logistics, il primo semestre del 2024 si è concluso con circa 500 milioni di euro di investimenti. Nel primo trimestre, gran parte dei volumi era dovuta a operazioni sale & leaseback su prodotti industriali e light industrial, mentre nel secondo trimestre hanno prevalso gli asset logistici. I capitali Core+ e Value add rimangono dominanti, sostenendo la forte convinzione nei fondamentali lato occupier.
Sebbene i volumi siano diminuiti rispetto al 2023, il settore rimane uno dei principali obiettivi di investimento, trainato da un significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%, e da una forte domanda lato occupier.
Settore Retail
Il settore retail ha registrato oltre 480 milioni di euro di investimenti nel primo semestre del 2024, confermando i segnali di ripresa già avviati alla fine del 2023. Due importanti transazioni, relative a un portafoglio grocery e a un centro commerciale, hanno avuto un impatto significativo sul totale. Gli investitori sono principalmente focalizzati sull'out-of-town, con un forte interesse per il segmento dei supermercati.
Nel terzo trimestre, si prevede che i volumi saranno significativamente influenzati da una transazione di un immobile High Street in Via Montenapoleone a Milano, che porterà a una crescita dei volumi di circa il doppio rispetto al 2023.
I rendimenti netti prime si attestano al 4,25% per High Street e al 6,50% per i centri commerciali, mentre i rendimenti del comparto secondario dei centri commerciali rimangono a doppia cifra.
Settore Living & Healthcare
Il mercato del Living & Healthcare ha registrato investimenti pari a 170 milioni di euro, considerando la destinazione d’uso corrente. Sebbene i volumi siano in contrazione, l’interesse per il living è dimostrato dal trend di riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale, con 5 transazioni per un valore di circa 100 milioni di euro di immobili a destinazione terziaria trasformati in residenziale. I rendimenti prime si attestano al 5% per il Multifamily e al 6% per l’Healthcare.
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