Due servitù di passaggio sulla stessa strada: quali sono le regole?

La presenza di due servitù di passaggio sulla stessa strada può causare conflitti e complicazioni legali. Tuttavia, la giurisprudenza della Corte di Cassazione fornisce linee guida chiare per gestire queste situazioni. È fondamentale che le servitù di passaggio siano esercitate in modo da minimizzare il disturbo al fondo servente e rispettare i diritti di tutti i proprietari coinvolti. La cooperazione tra i proprietari e la consultazione di esperti legali può aiutare a prevenire dispute e garantire un utilizzo equo ed efficiente delle servitù di passaggio.

Come funziona la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è un diritto reale che permette al proprietario di un fondo (dominante) di transitare su un altro fondo (servente) per accedere alla propria proprietà. Questo diritto è spesso necessario quando il fondo dominante non ha un accesso diretto alla strada pubblica.

I proprietari delle servitù di passaggio hanno diritti e doveri e le stesse possono distinguersi in due diverse tipologie. La prima è istituita dalla servitù prediale, se la servitù è legata ai fondi e non alle persone. Questo significa che il diritto di passaggio è trasferito insieme alla proprietà del fondo. Nel caso in cui la servitù è legata a una persona specifica e non alla proprietà, allora è possibile parlare di servitù personale anche se è un tipo di servitù meno comune.

Inoltre, la servitù di passaggio può essere costituita in vari modi:

• Per contratto: attraverso un accordo scritto tra le parti.
• Per usucapione: quando il diritto è esercitato continuativamente per un periodo di tempo previsto dalla legge.
• Per destinazione del padre di famiglia: quando la servitù esisteva già prima della divisione dei fondi.
• Per legge: quando è necessaria per l’accesso a un fondo intercluso.

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Due servitù di passaggio sulla stessa strada: è possibile? Le sentenze rilevanti

Quando due o più fondi dominanti utilizzano lo stesso fondo servente per il passaggio, possono sorgere conflitti e complicazioni. La coesistenza di più servitù di passaggio può influenzare l'uso del fondo servente e causare dispute tra i proprietari coinvolti. La Corte di Cassazione italiana ha emesso diverse sentenze rilevanti in materia di servitù di passaggio, chiarendo vari aspetti legali.

In presenza di due servitù di passaggio sulla stessa strada, il Codice Civile italiano stabilisce che il proprietario del fondo servente non può eseguire opere che possano rendere più gravoso l'esercizio della servitù esistente da parte del fondo dominante. Pertanto, qualsiasi accordo tra il proprietario del fondo servente e un terzo, che desideri usare la strada per accedere alla via pubblica, non può pregiudicare il diritto del fondo dominante.

Secondo la Cassazione, un aumento della frequenza di passaggio non costituisce automaticamente un aggravio della servitù. La Corte ha chiarito che, anche se l'intensità del transito aumenta, ciò non comporta necessariamente una diminuzione o un aumento delle difficoltà per il fondo dominante. Spetta a quest’ultimo dimostrare un'eventuale alterazione che lo danneggi e, in tal caso, agire contro il proprietario del fondo servente per ripristinare il suo diritto.

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Il principio del "minimo mezzo" (art. 1065 del Codice civile) stabilisce che la servitù deve soddisfare le necessità del fondo dominante con il minimo aggravio per il fondo servente. Per quanto riguarda la manutenzione, l'articolo 1069 stabilisce che le spese sono a carico del fondo dominante. Nel caso di due fondi dominanti, entrambi devono contribuire alle spese di manutenzione. Se gli interventi beneficiano anche sul fondo servente, quest'ultimo deve contribuire proporzionalmente ai vantaggi ottenuti.

Cosa succede se non si giunge a un accordo tra le parti?

In assenza di un accordo tra le parti, la legge concede ampio margine di discrezionalità al giudice, che deve bilanciare le esigenze dei tre fondi conformemente al principio del minimo mezzo. La Cassazione  stabilisce, inoltre, che il proprietario del fondo servente può determinare le modalità di esercizio della servitù senza il consenso del fondo dominante, purché conformi al contratto o alla sentenza costitutiva e non ostacolino l'esercizio della servitù.