Servitù di passaggio: quali sono i diritti e i doveri da rispettare

In presenza di una servitù di passaggio, quali diritti e doveri sono previsti per legge? Si tratta di una domanda tutt’altro che banale, considerando quanto sia solitamente complessa la gestione di due o più fondi adiacenti, fra proprietari fra loro differenti. È sempre necessario creare una servitù e, ancora, che differenza intercorre con il semplice diritto di passaggio?

Per servitù di passaggio si intende un diritto reale di godimento, che permette al proprietario di un fondo di passare su quello altrui, per poter accedere a quello di cui è titolare. Si tratta di un’opzione molto comune in campagna, dove spesso per accedere ai propri campi agricoli l’unica soluzione è attraversare quelli di terzi. Ma non è nemmeno remota in contesti urbani: si pensi, ad esempio, a coloro che devono attraversare cortili privati altrui per raggiungere la propria residenza. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è la servitù di passaggio

Così come già accennato nel precedente paragrafo, la servitù di passaggio non è altro che un diritto di godimento sui fondi altrui: il titolare di una proprietà può attraversare quella dei vicini, se unica modalità per accedere alla propria.

Regolamentata dall’articolo 1028 del Codice Civile, e successivi, la servitù di passaggio sorge su due o più fondi di proprietari diversi, instaurando una relazione tra:

• il fondo dominante, ovvero la proprietà che può essere raggiunta solo attraversando quella altrui;
• il fondo servente, ovvero la proprietà che deve garantire accesso al fondo dominante.

L’accesso al fondo dominante può essere offerto secondo le più svariate modalità, ad esempio:

• a piedi, si parlerà quindi di servitù di passaggio pedonale;
• con mezzi di trasporto, in questo caso si tratta perciò di una servitù di passaggio carrabile.

Il fondo che deve garantire l’accesso può essere recintato o prevedere cancelli per regolare il transito sulla stessa servitù, purché il titolare del diritto di godimento - e quindi il proprietario del fondo dominante - possa gestirli autonomamente. Ad esempio, in presenza di un cancello il proprietario dominante dovrà avere a disposizione le chiavi, per poter entrare e uscire a sua discrezione.

Differenza tra servitù e diritto di passaggio

Per quanto si tratti di concetti molto simili, è utile non confondere la servitù di passaggio con il diritto di passaggio. Per quanto permettano entrambi di raggiungere un luogo attraversando la proprietà altrui, vi sono delle sostanziali differenze:

• il diritto di passaggio, regolato all’articolo 1051 del Codice Civile, viene concesso a una persona specifica, affinché possa attraversare una proprietà altrui. Si tratta quindi di un’autorizzazione individuale, legata al singolo, che non influisce sulla proprietà stessa;
• la servitù di passaggio si riferisce invece direttamente alla proprietà - un fondo, come ad esempio un terreno agricolo - e non alla singola persona.

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Proprio in virtù di questa differenza, il diritto di passaggio può essere rimosso nei casi previsti dalla legge, mentre la servitù è un diritto di godimento che tende a permanere nel tempo.

Come viene costituita una servitù di passaggio

Quello della servitù di passaggio è un diritto di godimento che, generalmente, non può essere negato. Tuttavia, la servitù stessa deve essere costituita per poter avere efficacia di legge, nelle modalità previste dall’articolo 1031 - e successivi - del Codice Civile.

Di norma, esistono diverse tipologie di costituzione di una servitù di passaggio:

• per contratto: il fondo dominante e quello servente si accordano, per iscritto, nella costituzione della servitù, identificando le proprietà coinvolte e l’utilità derivante dalla stessa servitù. Le due parti possono accordarsi anche per garantire il passaggio a un terzo soggetto;
• per testamento: il proprietario di un fondo può dare disposizione di concedere la servitù di passaggio a un erede o, ancora, imporre all’erede stesso di concederla a un terzo;
• per usucapione: la servitù è costituita se si dimostra il possesso continuato e non clandestino dello stesso attraversamento, per una durata di 20 anni o, ancora, 10 anni se acquistata in buona fede da un soggetto che in realtà non ne era titolare;
• per destinazione del padre di famiglia: la servitù viene costituita quando il proprietario di due fondi li divide, senza che però vengano effettuarne opere per garantirne diversi accessi. In questo caso, la servitù sorge automaticamente, senza la necessità di alcuna autorizzazione.

Così come specificato dall’articolo 1052 del Codice Civile, la servitù di passaggio può essere anche coattiva: è il caso, ad esempio, di un fondo circondato da altri fondi, che non ha quindi accesso sulla via pubblica. In questa situazione, il proprietario del fondo ha diritto automatico a ottenere il passaggio sul fondo più vicino.

Come funziona e quali limiti ha la servitù di passaggio?

Ma come funziona, nella pratica, una servitù di passaggio? E quali sono i diritti e i doveri che le parti devono mantenere?

Come già spiegato, il fondo dominante ha sempre il diritto di godimento della servitù di passaggio, ovvero ha sempre facoltà di attraversare il fondo altrui per poter raggiungere la propria proprietà. Allo stesso tempo, però, ha anche il dovere di limitarsi all’uso previsto - quindi, solo come transito - e di non attraversare il fondo altrui in porzioni diverse da quelle stabilite. Ancora, dovrà premurarsi di non procurare danni alla proprietà altrui, anche con comportamenti superficiali: ad esempio, è il caso del proprietario che, per attraversare il fondo altrui, dimentica di chiudere il relativo cancello, facilitando l’accesso a malintenzionati.

Per quanto riguarda il fondo servente, il proprietario non può negare o ostruire il passaggio altrui, poiché è un diritto di cui gode. Allo stesso tempo, così come previsto dall’articolo 1053, il fondo servente ha diritto a un’indennità per il danno subito, ovvero la costituzione del passaggio forzoso sulla sua proprietà.

Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?

Un elemento importante da analizzare, è quello relativo alle spese di manutenzione della servitù di passaggio. In contesti urbani, ad esempio, potrebbe rendersi necessaria la riparazione di viottoli o ciottoli, così come di cancelli e altri elementi necessari al godimento della servitù. In campagna, invece, potrebbe rendersi necessario il taglio dell’erba o la rimozione di massi e rami. Ma chi sostiene queste spese?

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Così come specificato dall’articolo 1069 del Codice Civile, tutte le spese di manutenzione sono a carico del fondo dominante, quindi del proprietario che si avvale della servitù di passaggio. Tuttavia, se i lavori di manutenzione apportano dei benefici anche al fondo servente - si pensi, ad esempio, al rifacimento di muretti o parapetti di cui entrambi si servono - le spese devono essere sostenute in proporzione all’utilità che se ne ricava.

Cosa succede in caso di abuso o di ostacoli alla servitù di passaggio?

Cosa accade, invece, quando si verificano abusi nello sfruttamento della servitù di passaggio? Il proprietario del fondo dominante potrebbe infatti danneggiare porzioni del fondo serviente, attraversandolo con mezzi non consoni o, ancora, secondo modalità diverse rispetto a quelle concordate. Inoltre, potrebbe cagionare danni indiretti, ad esempio non provvedendo alla chiusura dei cancelli.

Gli articoli 1065 e 1067 del Codice Civile impongono al proprietario del fondo dominante di servirsene unicamente per:

• soddisfare il proprio bisogno, quindi l’attraversamento;
• con il minor aggravio o fastidio per il fondo servente;
• senza innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

In caso di abusi, di conseguenza, il proprietario del fondo servente può fare valere i propri diritti, ad esempio richiedendo un risarcimento per via giudiziale e il ripristino del fondo alle sue condizioni di origine.

E se, al contrario, è chi gestisce il fondo serviente a rendere la servitù di passaggio ostacolata? Ad esempio, il proprietario potrebbe decidere di cambiare la serratura di eventuali cancelli senza fornire le chiavi alla controparte o, ancora, posizionare sul passaggio stesso mezzi o materiali che ne inficiano l’utilizzo. Sempre l’articolo 1067 del Codice Civile spiega che il proprietario del fondo servente:

• non può compiere azioni che diminuiscono la capacità di esercizio della servitù;
• non può rendere più incomoda la servitù.

Anche in questo caso, il proprietario del fondo dominante potrà quindi richiedere un risarcimento e il ripristino della servitù così come inizialmente intesa. 

Naturalmente, in caso di controversie sulle servitù di passaggio, il consiglio è quello di affidarsi sempre alla consulenza di un valido legale.