Occupazioni abusive, HospitalityLaw: "Ecco quando scatta la tutela legale alla luce delle nuove norme"

Novità in arrivo sul tema dell’occupazione abusiva o “senza titolo” degli immobili ad uso abitativo. Un problema critico nel mondo del real estate italiano, poiché gli strumenti di tutela contro questa eventualità attualmente disponibili paiono non essere più adeguati. E’importante però stabilire da che cosa nasce l’occupazione abusiva, perché, a seconda dei casi, cambiano le conseguenze giuridiche. Quando allora si può chiedere al giudice la restituzione della casa occupata illegittimamente? Ne abbiamo parlato con gli Avv. Giada Beghini e Tamara Corazza del team di HospitalityLaw Lab, think tank di docenti universitari, avvocati e commercialisti specializzato in Real Estate e Hospitality fondato dall’Avv. Donatella Marino.

Spiegano gli esperti di HospitalityLaw Lab che si possono riscontrare tre diverse ipotesi ovvero:

1. quando un terzo occupi e goda del tutto arbitrariamente l’immobile,senza che sia mai esistito alcun titolo in suo favore;

2. quando tra proprietario e terzo sia effettivamente intercorso uncontratto che legittimi quest’ultimo a disporre del bene ma, ne viene messa in discussione o l’originaria validità o l’inefficacia;

3. quando un contratto, seppur originariamente valido ed efficace, abbia cessato di produrre i propri effetti

Qual è l’ambito di tutela a favore del proprietario?

Premesso che il diritto di proprietà è un diritto così detto assoluto, ossia difendibile erga omnes, è evidente che il proprietario di un immobile, qualora venga privato del normale godimento ad opera di un terzo che non abbia titolo alcuno per detenerlo, potrà richiedere la restituzione del bene ed anche il risarcimento del danno.

In particolare, il proprietario a seconda delle ipotesi di occupazione abusiva potrà ottenere tutela sul piano civilistico ed anche penale, potendosi in taluni casi configurare una vera e propria fattispecie di reato.

In ambito civilistico quali sono i principali rimedi per l’occupazione abusiva?

I rimedi civilistici sono inquadrabili in più categorie. Da un lato abbiamo i procedimenti c.d. sommari ovvero quei procedimenti caratterizzati da una prima fase decisionale rapida perché vengono emessi in presenza dei presupposti richiesti dalla legge, salva la conversione ad un procedimento ordinario qualora il terzo decida di proporre opposizione al provvedimento emesso dal Giudice.

Più precisamente, ci si riferisce al procedimento di sfratto per finita locazione al quale si può fare ricorso quando il contratto di locazione e/o comodato è scaduto e, ciò nonostante, il conduttore non ha restituito l’immobile.

Dall’altro lato abbiamo, invece i procedimenti aventi ad oggetto la tutela intrinseca del diritto di proprietà considerato nella sua natura giuridica di diritto reale e, in questo caso ci riferiamo alle c.d. azioni di restituzione e/o di rivendicazione. Trattasi di azioni giudiziali ovvero di competenza del Tribunale del luogo in cui è situato l’immobile, finalizzate ad accertare il diritto di proprietà e il conseguente diritto alla restituzione del bene con la condanna dell’illegittimo possessore e/o detentore al risarcimento dei danni. Entrambe le azioni hanno dei tempi lunghi e il proprietario, prima di avviare il procedimento giudiziale dovrà – per il tramite del proprio legale di fiducia – avviare il tentativo di mediazione innanzi ad un Organismo di mediazione autorizzato dal Ministero della Giustizia.

E nell’ipotesi di occupazione abusiva senza titolo e con potenziale grave danno?

Per questa ipotesi si può adire l’Autorità Giudiziaria ovvero sempre il Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile presentando un ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. Trattasi di un’azione c.d. cautelare che mira a tutelare l’avente diritto dal danno che subirebbe dall’attesa di una sentenza definitiva di condanna al rilascio; il presupposto di questa azione deve essere la verosimile esistenza della titolarità del diritto di proprietà, riscontrabile dai documenti con estrema evidenza, nonché un elemento di prova del possibile danno in cui potrebbe incorrere il proprietario se rimanesse senza alcuna tutela giuridica sino alla pronuncia di merito.

Chiariti gli ambiti civili di tutela, quando l’occupazione abusiva configura reato?

In argomento l’inviolabilità e integrità della proprietà immobiliare è tutelata dall’art. 633, comma 1, c.p. secondo il quale “chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da 103 euro a 1032 euro”.

La tutela è rivolta al diritto d’uso e di godimento di tali beni e configura un reato comune; pertanto, può essere commesso da chiunque abbia il possesso o la disponibilità del bene in modo arbitrario ovvero senza alcun titolo autorizzativo.

Oltre alle tutele descritte, quali sono le nuove norme contro l’occupazione abusiva?

Il tema è particolarmente sentito perché il problema dell’abusivismo sta avendo riflessi importanti nelle scelte dei proprietari delle seconde abitazioni, i quali ormai demotivati dai costi e dai tempi delle procedure giudiziali si sentono sforniti di vere garanzie di tutela. Proprio per dare riscontro concreto a tale esigenza, avanza oggi in Parlamento l’iter del DDL Sicurezza che ha visto tra le varie fattispecie di reato, l’introduzione all’art. 10 del reato di occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui.

Questa situazione, di nuovo conio, è punibile a querela della persona offesa ed è procedibile d’ufficio quanto il fatto è commesso ai danni di persona incapace per età o infermità o ancora, quando il fatto riguarda un bene pubblico o destinato al pubblico.

La vera svolta, tuttavia, è nell’introduzione di una procedura più rapida per la reintegrazione nel possesso dell’immobile, in modo tale da demandare alla Polizia Giudiziaria la procedura di rilascio coattivo,

previa autorizzazione del P.M. e successiva convalida del Giudice, senza dover attendere un provvedimento e/o una sentenza nell’ambito di un’azione civile.

Si auspica che il disegno di legge, ad oggi approvato alla Camera trovi conferma in Senato, sì da essere approvato e proseguire l’iter per diventare legge a tutti gli effetti.