Edilizia residenziale: le tre sfide che guidano la domanda e l'offerta globale

Le recenti difficoltà del settore, dalla situazione geopolitica agli aumenti dei costi dei materiali al cambiamento delle politiche governative, hanno spinto i costruttori a dare priorità all’efficienza e all’innovazione. Ma quali sono le sfide che spingono a questa esigenza? E quali sono, secondo i costruttori, le chiavi del successo? Un sondaggio globale di PlanRadar sull’edilizia residenziale 2024, effettuato interrogando 669 costruttori di case in 17 Paesi del mondo, esplora queste domande sia a livello commerciale che economico.

La domanda di edilizia residenziale tiene, l’offerta no

Secondo uno studio di PlanRadar, una piattaforma specializzata nella gestione digitale dei progetti edilizi, il settore sta vivendo una ripresa cautamente ottimista, con un incremento costante delle attività, sostenuto da una domanda solida. Quasi il 75% degli intervistati ha riferito che la richiesta per i loro servizi è aumentata o rimasta stabile nell'ultimo anno. Tuttavia, a questa crescita della domanda non corrisponde un'adeguata capacità di offerta. Vincoli finanziari, carenza di manodopera e ostacoli normativi continuano a compromettere i tempi e i budget dei progetti, rendendo difficile per i costruttori tenere il passo con le esigenze del mercato. Questo disallineamento tra domanda e offerta mette in luce le sfide critiche da affrontare per sostenere la crescita.

Nei mercati più grandi, il settore residenziale sta affrontando difficoltà: nel Regno Unito, la produzione di nuove costruzioni residenziali è calata del 17,5%, mentre in Germania i permessi di costruzione sono diminuiti di quasi il 27% nel 2023. Questi dati evidenziano una disconnessione preoccupante: mentre la domanda continua a crescere, il settore incontra gravi ostacoli nel fornire servizi, rivelando problemi strutturali che necessitano di attenzione urgente. Quasi l'80% degli intervistati si trova sotto pressione a causa dell'aumento dei costi; in Italia, questa percentuale è del 65%, con oltre un terzo dei costruttori che ha dichiarato costi invariati, il secondo valore più alto tra i Paesi analizzati.

Le tre sfide principali per l’edilizia residenziale

Per affrontare un contesto complesso e soddisfare la crescente domanda, gli intervistati hanno identificato tre sfide principali: la carenza di manodopera, l’incertezza delle politiche governative e le limitazioni finanziarie. Per risolvere queste problematiche, le aziende propongono azioni su più fronti: innanzitutto, ridurre gli ostacoli governativi che limitano l'offerta di alloggi; in secondo luogo, rivedere le politiche per attrarre lavoratori qualificati dall'estero; infine, introdurre incentivi finanziari più efficaci per stimolare il mercato.

Il report sottolinea che la carenza di manodopera influisce significativamente sull'aumento dei costi, con quasi due terzi degli intervistati che dichiarano di dover affrontare aumenti salariali, e oltre il 75% che riporta ritardi nei progetti per questo motivo, portando a una diminuzione della produttività. Secondo il 65% dei costruttori, investire in tecnologia aumenterebbe la redditività grazie a un miglioramento dell'efficienza. Tuttavia, nonostante il riconoscimento del potenziale delle soluzioni tecnologiche, la loro implementazione è ancora lenta.

I costruttori italiani condividono preoccupazioni simili a quelle globali, ma con priorità diverse. Per oltre la metà degli intervistati italiani (52,5%), la principale sfida del settore è l'incertezza legata alle politiche governative, un dato ben al di sopra della media globale del 39,5%. Questa è seguita dalla carenza di manodopera (42,5%, rispetto al 48,5% a livello globale) e dagli ostacoli finanziari (32,5%, in linea con la media globale).

Carenza di manodopera

A livello locale, cinque Paesi segnalano la carenza di manodopera come il principale ostacolo, con oltre il 50% degli intervistati che la indicano come il problema principale. La Croazia emerge come il Paese più colpito, con poco più del 70% di lamentele, seguita da Slovenia, Spagna, Austria e Serbia. La crisi demografica rappresenta una seria minaccia per la forza lavoro nel settore dell’edilizia residenziale, poiché il settore fatica ad attrarre nuove generazioni mentre quella attuale si ritira. Solo circa il 5% degli intervistati attribuisce il problema a politiche restrittive in materia di immigrazione, suggerendo invece che il calo di interesse per le carriere nel settore, la mancanza di strategie di formazione e reclutamento, e l’assenza di incentivi adeguati siano le vere sfide. 

Questa carenza rappresenta un problema critico per la produttività e l’efficienza del settore. L’insufficienza di lavoratori qualificati ostacola la capacità delle imprese di rispettare le scadenze e mantenere standard di qualità, generando un effetto a catena sul processo costruttivo. Questo impatto è evidente nei riscontri sulle tempistiche dei progetti: in tutti i Paesi, almeno il 50% degli intervistati ha segnalato effetti negativi, evidenziando la diffusione del problema. Tali impatti possono portare a rapporti tesi con i clienti e, in alcuni casi, a sanzioni finanziarie. In generale, nel settore residenziale, questi effetti possono interrompere la catena di fornitura degli alloggi, influenzando negativamente i progetti futuri e abbassando la produttività complessiva.

Incertezza sulle politiche governative

Sebbene la carenza di manodopera sia al primo posto tra le sfide evidenziate nel sondaggio, l’incertezza delle politiche governative occupa il secondo posto. In molti Paesi, questa problematica è considerata altrettanto critica, dimostrando quanto siano interconnesse le due sfide. Spesso si colloca al primo posto insieme ad altre preoccupazioni significative, come i problemi finanziari e la scarsità di progetti, rendendola un fattore cruciale da non sottovalutare. La sua costante presenza tra le principali preoccupazioni — pur non essendo mai al primo posto in un singolo Paese — evidenzia la gravità della questione nel settore edilizio.

Quando le politiche sono soggette a cambiamenti frequenti o mancano di chiarezza, le aziende possono esitare a intraprendere nuovi progetti, temendo che regolamenti complessi possano interrompere le loro operazioni o aumentare i costi. La maggior parte dei Paesi è favorevole a una riduzione delle barriere normative per l'edilizia residenziale; in Germania, oltre il 93% degli intervistati concorda sulla necessità di ridurre queste barriere. Anche la Repubblica Ceca, gli Stati Uniti, l'Austria e l'Australia mostrano un forte sostegno, con oltre l’80% di favorevoli. Tutti i Paesi, eccetto la Serbia, hanno più del 50% degli intervistati a favore, suggerendo un impatto ampio e profondo delle normative restrittive a livello globale.

Aspetti finanziari

Il sostegno a misure finanziarie è schiacciante e indiscutibile. Questo quasi universale consenso tra i costruttori sottolinea l'urgenza di agire e il potenziale trasformativo di tali strategie nel rendere gli alloggi a prezzi accessibili una realtà. Gli intervistati probabilmente vedono in questi incentivi una possibilità per compensare i costi elevati di costruzione, consentendo agli sviluppatori di investire in progetti residenziali più accessibili.

Analizzando le cause dei vincoli finanziari, che quasi un terzo degli intervistati ha citato come una delle principali sfide, emerge chiaramente che l’aumento dei costi dei materiali è un fattore cruciale. In oltre il 70% dei Paesi, gli intervistati hanno indicato l’aumento dei costi come la principale sfida relativa ai materiali da costruzione. Rispetto ad altre problematiche, come ritardi nelle consegne, difficoltà di approvvigionamento di materiali sostenibili, problemi di qualità e carenza, questi ultimi sono stati menzionati da meno del 15% degli intervistati. La Slovenia è il Paese in cui questo problema è più evidente, con il 100% degli intervistati che lo identifica come una questione prioritaria. Altri nove Paesi – Spagna, Regno Unito, Polonia, Francia, Germania, Ungheria, Italia, Austria e Croazia – riportano tra il 70% e il 90% degli intervistati che considerano i costi dei materiali una delle principali problematiche. Anche in Paesi con percentuali più basse, come Stati Uniti e Svizzera, quasi il 45% degli intervistati considera i costi dei materiali un problema significativo. Questi risultati suggeriscono che le pressioni economiche spingono le aziende a focalizzarsi sulla gestione dei costi piuttosto che sulla logistica o sulla qualità, al fine di rimanere competitive.

La tecnologia nell’edilizia residenziale

In un contesto di carenza di manodopera, la digitalizzazione emerge come un fattore cruciale, non solo per colmare il vuoto lasciato da un numero ridotto di lavoratori qualificati, ma anche per accelerare la produttività, snellire i processi e attrarre una nuova generazione di professionisti esperti di tecnologia. Il 65% degli intervistati concorda sul fatto che investimenti in tecnologia possono aumentare la produttività attraverso una maggiore efficienza. Secondo il rapporto sulla digitalizzazione nel settore edile e immobiliare, il 97% dei professionisti prevede un aumento degli investimenti in strumenti digitali nei prossimi tre anni. Tuttavia, 1 lavoratore edile su 10 nell'UE è attualmente confrontato con una significativa carenza di competenze digitali. Non affrontare questo gap di competenze non rappresenta solo un'opportunità perduta, ma un rischio critico per il futuro del settore. Per sfruttare appieno il potenziale delle innovazioni digitali e affrontare la persistente carenza di manodopera e i relativi ritardi nei progetti, il settore delle costruzioni deve dare priorità all’aggiornamento delle proprie competenze. Senza questo cambiamento fondamentale, gli investimenti in tecnologia rimarranno sottoutilizzati e i benefici attesi in termini di maggiore efficienza e produttività non saranno raggiungibili.

Previsioni nel settore per il 2025

Nel 2025, il settore dell’edilizia residenziale dovrà affrontare un insieme di opportunità e sfide in diverse aree. Ad esempio, il mercato immobiliare tedesco non prevede una ripresa significativa a breve termine, a causa delle sfide strutturali ancora in corso. Negli Stati Uniti, il mercato potrebbe iniziare a mostrare segni di recupero nel 2025, ma i tassi ipotecari elevati potrebbero mantenere le vendite a livelli contenuti. In Regno Unito, si prevede che ostacoli significativi rallentino l'avvio di nuovi progetti edilizi, soprattutto nel settore residenziale, mentre l'industria si adatta alle nuove normative di sicurezza.

Nonostante queste difficoltà, le prospettive a lungo termine per il settore delle costruzioni restano incoraggianti. Gli analisti stimano una crescita sostanziale del mercato entro il 2028, grazie all'aumento della domanda, alla diminuzione dei tassi di interesse e alle politiche governative di supporto. Si prevede che il mercato si espanda da 4.628,16 miliardi di dollari a 5.802,69 miliardi di dollari in questo periodo, evidenziando una robusta ripresa negli anni a venire. I principali fattori trainanti di questa crescita saranno le condizioni economiche, le politiche governative, le preoccupazioni ambientali e i progressi tecnologici.

In quasi tutti i Paesi, oltre la metà degli intervistati sta esplorando attivamente nuove opportunità, un segno di forte impegno verso l'innovazione e la crescita del settore, nonostante (o addirittura a causa) delle sfide attuali. Solo circa il 12% dei costruttori sta temporaneamente riducendo le proprie attività in attesa di una stabilizzazione del mercato. L’Australia si distingue in questa tendenza, con oltre il 40% degli intervistati che sta rallentando le attività, seguita dall’Ungheria con poco più di un terzo. Tuttavia, la tendenza generale è verso una crescita programmata, con flessioni contenute.

L’aumento del sentiment positivo è in linea con le previsioni di crescita per i prossimi anni, come evidenziato nella nostra panoramica. Anche se la lenta crescita economica potrebbe rendere difficile il futuro immediato per i mercati immobiliari, la riduzione dei tassi d’interesse potrebbe contribuire a compensare questa situazione, stimolando la crescita e rivitalizzando i mercati dei capitali.