Case a prezzi accessibili a Milano? Perché la missione è possibile

Secondo il primo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile, realizzato dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, nel periodo 2015 -2021, e quindi a partire da Expo 2015, i prezzi medi di vendita delle case a Milano sono cresciuti del 41%, i canoni di locazione del 22% mentre i redditi e le retribuzioni in media solo del 13% (ma solo del 3% per gli operai e del 7% per gli impiegati): un gap che progressivamente ha spinto e continua a spingere molti nuclei familiari al di fuori della città, alla ricerca di prezzi al mq più contenuti. 

Tale tendenza è destinata a protrarsi? Detto in altri termini: è possibile conciliare il libero mercato, e quindi garantire un margine di profitto alle società impegnate nello sviluppo immobiliare, e prezzi al mq più accessibili, in linea con gli stipendi medi mensili delle famiglie italiane? 

Sì, secondo uno studio del Consorzio Cooperative Lavoratori, promosso dalle Acli e dalla Cisl milanesi, e la Cooperativa LUM – Libera unione mutualistica. 

Il punto di partenza dell’analisi

Il dossier, a firma di Alessandro Maggioni, presidente del CCL e presidente nazionale di Confcooperative Habitat,  e dal titolo “L’iniquità dello sviluppo immobiliare residenziale a Milano”, va di fatto a smentire attraverso calcoli ben precisi l’analisi condotta dal professor Carlo Cottarelli per conto di Aspesi, Assimpredil Ance e Confindustria Assoimmobiliare, dal titolo “Alcune considerazioni sullo sviluppo immobiliare a Milano” .

In estrema sintesi, le tre simulazioni elaborate dal mondo cooperativistico, e che si avvalgono della validazione di un autorevole advisor finanziario immobiliare, contesta le conclusioni a cui è giunto il rapporto elaborato dal Professor Cottarelli che intendeva dimostrare la non sostenibilità economica dell’inserimento di quote di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) nei piani di sviluppo urbani in corso di revisione da parte dell’Amministrazione Comunale.

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“La conclusione a cui siamo giunti è che non è vero che per avere case abbordabili a Milano sia necessario un supporto di denaro pubblico. Quello, laddove vi è un mercato vivo come nella nostra città, serve per l’edilizia economica e popolare”, dichiara Alessandro Maggioni, presidente CCL. 

“Il nostro studio dimostra, invece, che attuando una moderata regolazione dei processi, unita a una equa redistribuzione delle rendite - che restano comunque robuste - si può contribuire a realizzare case che possano rispondere maggiormente alle esigenze dei lavoratori e delle lavoratrici essenziali per Milano. La città non è un hedge fund. La città è il luogo dove le persone vivono. Ed è interesse di tutti che possano vivere. Non sopravvivere”, conclude il Presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori.

Largo all’edilizia convenzionata ordinaria 

Lo studio presentato ufficialmente il 28 novembre conferma, come sia possibile introdurre una quota di edilizia convenzionata ordinaria ( che non rientra nella categoria dell’Edilizia Residenziale Sociale) per conciliare rendimento per gli sviluppatori immobiliari e qualità di vita dei cittadini.

“L’inserimento anche solo di una quota al 30% della Superficie edificabile totale non solo è economicamente sostenibile, ma parrebbe essere anche più redditizia della simulazione elaborata da Cottarelli. Dall’analisi ne usciamo con il convincimento che le nostre idee, condivise con Assimpredil-ANCE - con cui abbiamo un solido rapporto di stima e confronto - erano buone”, dichiara Maggioni. 

“Infatti, se si considera il conto economico di Cottarelli, da noi riallineato, si può notare che introducendo il 30% di edilizia convenzionata da vendere a un ipotetico prezzo di 3.300,00 €/mq l’EBT rate (un indicatore che misura il tasso di guadagno, ndr) sarebbe del 9,62%”, continua Maggioni.

Ma lo studio si spinge ben oltre. Nel terzo caso presentato ( i cui dati si riferiscono a un’iniziativa reale condotta in un’area di Milano definita a mercato immobiliare “forte”), l’elaborazione del CCL dimostra che in questi ambiti può essere sostenibile economicamente anche la realizzazione di edilizia residenziale sociale. 

“In tal caso, considerando un prezzo di vendita ampiamente inferiore a quello di mercato si avrebbe un EBT rate del 24% cedendo la quota di affitto a un investitore “paziente” e un EBT rate del 19,78% (senza nemmeno considerare i flussi finanziari in entrata derivanti dall’affitto) se l’operatore si tenesse gli alloggi in affitto”, sottolinea Maggioni. 

Le proposte per abbassare i prezzi al mq

“Le marginalità – pur in presenza di costi di vendita al mq non “speculativi” – sono comunque robuste, più di quanto evidenziato dal professor Cottarelli, precisa Maggioni. La proposta di ottobre 2023 concordata tra Confcooperative Habitat e Assimpredil, ossia quella di ritenere sostenibile in aree con Superficie fondiaria compresa tra 5.000 e 10.000 ma, una quota di Edilizia Convenzionata Ordinaria pari al 30% della Superficie Lorda totale, è per noi ancora solidamente valida. Si ribadisce dunque, la proposta di destinare - per le aree tra i 5.000 e i 10.000 mq di Superficie Fondiaria una quota del 30% di Edilizia Convenzionata Ordinaria”.

Per le operazioni tra i 5.000 e i 10.000 mq di Superficie fondiaria situate in aree di “mercato forte” – ossia quelle che indicativamente presentano prezzi di vendita superiori a €/mq 6.000,00 – la proposta è quella di destinare il 30% della Superficie Lorda a edilizia a prezzo calmierato di cui massimo 10% in Edilizia Convenzionata Ordinaria e almeno il 20% di Edilizia Residenziale Sociale (ERS).