Rinuncia al diritto di abitazione: come funziona e cosa sapere

Può capitare che, pur potendo godere di un determinato diritto riconosciuto dal Codice Civile, si decida di rinunciare per diversi motivi. Questo, ad esempio, è quanto potrebbe accadere con il diritto di abitazione. In questo caso la rinuncia, riconosciuta come un vero e proprio atto giuridico, comporta la decisione, da parte del cosiddetto abitatore, a non godere più del privilegio precedentemente acquisito, ossia usare un immobile come abitazione senza corrispondere un canone mensile. La rinuncia al diritto di abitazione, però, prevede delle casistiche diverse, soprattutto per quanto riguarda il suo iter. Vediamo nello specifico i diversi passi da compiere. 

Cos'è il diritto di abitazione e cosa comporta 

Prima di addentrarsi nelle diverse opzioni riconosciute giuridicamente, è bene comprendere cosa s’intende quando si parla di diritto di abitazione. Secondo l’art. 1022 del Codice Civile, con questa dicitura si prevede la possibilità attribuita a una persona di abitare un determinato immobile per sé e la propria famiglia. 

Il tutto a titolo gratuito, infatti chi ha il diritto di abitazione non deve pagare l'affitto. Attenzione, però, questo è un diritto reale minore. In sostanza vuol dire che è limitato e non conferisce la piena proprietà dell’immobile, ma solo il suo uso. Ecco, dunque, le caratteristiche principali del diritto di abitazione:

• Diritto personale: è strettamente legato alla persona dell'abitatore e non può essere trasferito a terzi.
• Limitato ai bisogni: l'abitatore può utilizzare l'immobile solo per soddisfare i bisogni abitativi suoi e della sua famiglia. Non può, ad esempio, affittare l'immobile o utilizzarlo per scopi diversi dall'abitazione.
• Temporaneo o vitalizio: il diritto di abitazione può essere costituito per un periodo di tempo determinato (temporaneo) o per tutta la durata della vita dell'abitatore (vitalizio).

Per finire, poi, può essere ottenuto in modi diversi come all’interno di un testamento, grazie a un contratto tra le parti e, per ultimo, per usucapione. 

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Come si può rinunciare al diritto di abitazione?

Chiarito il significato di diritto di abitazione, è il momento di esaminare più nel dettaglio come effettuare la rinuncia. Innanzitutto, è essenziale partire proprio dal diritto civile, nello specifico dall’art. 1350. Qui è stabilito che la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi assolutamente per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità. Questo comporta, dunque, la necessità di recarsi da un notaio e stipulare un documento, che dovrà poi essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. 

Rinunciare al diritto di abitazione dal notaio

Nel caso in cui il titolare del diritto di abitazione decida di rinunciare è fondamentale che la decisione risulti come un atto pubblico per la cui validità è necessaria la presenza di un notaio. Il documento, infatti, può essere redatto direttamente da quest’ultimo o, se scritto dalla parte rinunciante, essere convalidato e firmato sempre davanti la stessa figura professionale.

Ovviamente una scrittura privata ha un costo nettamente inferiore rispetto a un atto pubblico di rinuncia. Il consiglio, però, è quello di avvalersi sempre del consiglio di un professionista per non commettere errori nella stesura e, soprattutto, comprendere quale forma sia più opportuna a seconda del caso personale. 

Detto questo, quali sono i punti essenziali da inserire in un atto di rinuncia? Un dato fondamentale sono gli estremi catastali della casa. Grazie a questi, infatti, è possibile procedere alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In caso di un atto pubblico sarà compito del Notaio provvedere a questo passaggio fondamentale. Se, però, si è optato per una scrittura privata, dovrà essere il rinunziante a recarsi negli uffici cella Conservatoria per adempiere a questo obbligo. 

Per finire, poi, potrebbe essere necessario prendere in considerazione un risarcimento delle spese affrontate dal soggetto titolare del diritto per la manutenzione dell’immobile. A farsi carico di questo, ovviamente, è il proprietario dell’abitazione interessata. 

Come rinunciare al diritto di abitazione sulla casa dal notaio a pagamento

La normativa prevede il caso particolare della rinuncia al diritto di abitazione a titolo oneroso, in particolare per il proprietario. Questa situazione si presenta nel caso in cui il titolare del diritto abbia versato una somma per poter godere liberamente della casa. Se, dunque, la rinuncia avviene prima dello scadere di un tempo pattuito dalle parti, il proprietario dell’immobile deve versare la differenza.

Rinunciare gratuitamente al diritto di abitazione sulla casa

La rinuncia del diritto di abitazione può concludersi in modo assolutamente gratuito tra le parti nel caso ad esempio di una donazione come la rinuncia al diritto di abitazione del coniuge superstite in favore dei figli. Nonostante l’assenza di una transazione economica o di una forma di risarcimento, è comunque necessario redigere un atto pubblico o presentare una scrittura privata. In caso contrario, infatti, la rinuncia verrebbe considerata nulla. 

In sostanza, dunque, il proprietario, non deve versare alcun corrispettivo, ma trattandosi comunque del trasferimento di un diritto reale, si assume la responsabilità dell’imposta di donazione oltre a quelle ipotecarie e catastali, in misura proporzionale.

La rinuncia tacita del diritto di abitazione

L’ultima opzione per rinunciare al diritto di abitazione è quella tacita o definita anche espressa. Tutto, infatti, si conclude attraverso un apposito atto in cui il titolare del diritto di abitazione esprime la volontà di rinuncia. Oltre a questo caso specifico, però, la rinuncia tacita potrebbe prevedere anche l’abbandono dell’immobile con trasferimento della residenza. 

All’apparenza può sembrare una soluzione veloce e indolore, ma allo stesso tempo nasconde un'insidia importante. Senza un atto pubblico o un documento privato, infatti, il proprietario dell’immobile potrebbe veder tornare il titolare del diritto, la cui rinuncia non è mai stata formalizzata. Per questo motivo, dunque, è sempre meglio scegliere una via giuridica, per quanto possa essere onerosa nell’immediato.

La tassazione dell'atto di rinuncia

Oltre le eventuali spese notarili sull’atto di rinuncia gravano anche delle tassazioni che variano a seconda del valore dell'immobile e della situazione specifica. In generale, è necessario considerare le seguenti imposte:

• Imposta di donazione: la rinuncia al diritto di abitazione è considerata una donazione, in quanto comporta un trasferimento di ricchezza a favore del proprietario dell'immobile. L'imposta di donazione si applica sul valore del diritto di abitazione, che viene determinato in base a diversi fattori, come l'età dell'abitatore e il valore dell'immobile.
• Imposte ipotecaria e catastale: la trascrizione dell'atto di rinuncia presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari comporta il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale. 

Dal punto di vista fiscale, dunque, l’onere economico diventa più o meno gravoso a seconda del valore dell’immobile stesso. Le imposte ipotecaria e catastale, infatti, sono calcolate nella misura proporzionale dell'1% e del 2%.

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Quanto costa un atto di rinuncia di un immobile?

Il costo di un atto di rinuncia di un immobile dipende molto dalle scelte fatte dalle parti e, in modo particolare, dal titolare del diritto. Se si opta per un atto pubblico, compilato direttamente dal notaio, è necessario prevedere le spese relative alla prestazione professionale. Un dato destinato a mutare in considerazione a vari fattori come, ad esempio, la tariffa applicata dal notaio e l’eventuale complessità del caso. Per questo motivo, dunque, è bene richiedere un preventivo di spesa prima di affidarsi ad uno studio. 

A questo, poi, si deve aggiungere le spese di trascrizione nei registri immobiliari di cui si occupa il notaio in caso di atto pubblico e che graveranno sulla parcella finale. Se, invece, si è optato per una scrittura privata, si dovrà provvedere in modo autonomo a questo passaggio. Anche in questo caso l'importo è stabilito dalla legge e varia in base al valore dell'immobile.

Come si elimina il diritto di abitazione?

Può accadere che, per diversi motivi, il diritto di abitazione venga eliminato. Queste sono le ragioni e le modalità principali:

• Morte del titolare: il diritto di abitazione è strettamente legato alla persona del titolare e si estingue automaticamente con la sua morte.
• Scadenza del termine: se il diritto di abitazione è stato costituito per un periodo di tempo determinato, alla scadenza di tale termine si estingue automaticamente.
• Rinuncia del titolare: il titolare del diritto di abitazione può rinunciarvi attraverso un atto pubblico notarile. La rinuncia deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere contro terzi.
• Consolidazione: si verifica quando il titolare del diritto di abitazione acquista anche la piena proprietà dell'immobile. In questo caso, il diritto di abitazione si "consolida" con la proprietà, estinguendosi.
• Perimento totale dell'immobile: se l'immobile viene distrutto completamente, il diritto di abitazione si estingue automaticamente per impossibilità sopravvenuta.
• Prescrizione: in alcuni casi, il diritto di abitazione può estinguersi per prescrizione, ovvero per il mancato esercizio del diritto per un periodo di tempo prolungato, generalmente di 20 anni.
• Risoluzione per inadempimento: se il titolare del diritto di abitazione non adempie agli obblighi previsti dalla legge o dal titolo costitutivo come provvedere alle spese di manutenzione ordinaria, il diritto può essere risolto.

Una volta che il diritto di abitazione si è estinto, è necessario provvedere alla sua cancellazione dai registri immobiliari. Questa può essere richiesta da chiunque vi abbia interesse, come il proprietario dell'immobile, presentando la documentazione necessaria.

Quando si perde il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione non è perpetuo. Il che vuol dire che può essere perso in diverse circostanze. Queste sono le principali:

• Scadenza del termine (se previsto): se il diritto di abitazione è stato concesso per un periodo determinato, si estingue automaticamente alla scadenza del termine stabilito nel contratto o nell’atto di concessione.
• Vendita dell’immobile gravato da diritto di abitazione: la vendita dell’immobile non comporta automaticamente la perdita del diritto di abitazione. L’acquirente dell’immobile sarà comunque tenuto a rispettare il diritto dell’abitatore fino alla sua naturale estinzione.
• Abbandono dell’immobile: se il titolare del diritto di abitazione smette di occupare l’immobile in modo stabile e volontario, potrebbe verificarsi una decadenza del diritto, soprattutto se il comportamento dimostra un disinteresse prolungato.
• Perdita dei requisiti soggettivi: in alcuni casi, il diritto di abitazione può essere vincolato a determinate condizioni personali, come lo stato civile. Ad esempio, nel caso di un diritto di abitazione assegnato a un coniuge superstite, un nuovo matrimonio potrebbe comportarne la decadenza.
• Provvedimento giudiziario: un tribunale può dichiarare l’estinzione del diritto di abitazione in presenza di gravi inadempienze o situazioni specifiche, come la violazione delle condizioni di utilizzo stabilite dal contratto.

La perdita del diritto di abitazione si discute spesso in caso di separazione e divorzio. In caso di separazione, il coniuge affidatario dei figli, infatti, potrebbe ottenere il diritto di abitazione nella casa coniugale, anche se l’immobile è intestato all’altro. Tuttavia, questo diritto potrebbe decadere nel momento in cui i figli raggiungono l’indipendenza economica. Non sono rari, però i casi in cui ci si trovi di fronte alla rinuncia del diritto di abitazione della casa coniugale.