Decreto Sicurezza, come impatta sullo sfratto degli inquilini morosi

La procedura di sfratto, almeno da un punto di vista strettamente formale, non è stata modificata dal Decreto Legge n. 48 del 12 aprile 2025: continua a rimanere una procedura civile tradizionale. La novità più importante introdotta dalla normativa è stata il reato di occupazione arbitraria, previsto dall’articolo 634-bis del Codice Penale. 

Il proprietario, quindi, non può denunciare per questo reato l’inquilino moroso: il Decreto Sicurezza, infatti, prevede che, nel caso in cui ci sia un titolo legittimo - come è, per esempio, il contratto di locazione - debba essere attivata la procedura di sfratto per mancato pagamento del canone di affitto. Pratica che deve essere avviata in via civile.

Sfratto per morosità: in cosa consiste

Il locatore può avviare le pratiche nel momento in cui l'inquilino moroso è insolvente. Il mancato pagamento dei canoni di locazione è, a tutti gli effetti, una violazione del contratto e permette al proprietario di tutelarsi legalmente per recuperare l’immobile ed esigere le mensilità che non sono state versate.

Il legislatore ha introdotto una serie di norme ben precise per regolamentare lo sfratto per morosità.

La legge sull'equo canone

Conosciuta popolarmente come Legge sull'equo canone, la Legge n. 392/1978 norma i rapporti tra proprietario e conduttore nelle locazioni ad uso abitativo ed è il principale riferimento nel momento in cui si devono avviare le pratiche dello sfratto per morosità.

La legge sull'equo canone tutela l'affittuario (scopri se è un potenziale inquilino moroso), a cui concede un periodo di grazia: il suo compito principale, ad ogni modo, è quello di regolamentare i rapporti che intercorrono tra proprietario ed inquilino, delineando quali debbano essere i diritti ed i doveri delle parti. Definisce, inoltre, quale debba essere la durata minima dei contratti e a quali condizioni debbano essere rinnovati.

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Legge n. 80/1994

Un primo passo per velocizzare e semplificare la procedura di sfratto è stato compiuto dalla Legge n. 80/1994, che ha introdotto alcune regole per gli immobili che sono adibiti ad un uso diverso dall’abitazione. Stiamo pensando principalmente agli edifici commerciali, a quelli industriali e a quelli artigianali.

Le tutele previste per gli inquilini sono leggermente più limitate e la procedura risulta essere leggermente più rapida.

Il Codice di Procedura Civile

In questo contesto di particolare importanza è l’articolo 660 del Codice di Procedura Civile, il cui compito è quello di regolare le notifiche di intimazione di sfratto e come deve essere redatta la citazione a comparire in udienza.

Viene definito, inoltre, quando il locatore - appoggiandosi ad un avvocato per la pratica - ha la possibilità di intimare lo sfratto per morosità e in quale momento può citare l’inquilino a comparire in tribunale, davanti al giudice.

Decreto Sicurezza 2025, occupazione abusiva

Attraverso il Decreto Sicurezza occupazione casa il legislatore ha introdotto il reato di occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui, che viene punito con la reclusione da 2 a 7 anni (a prevederlo è l’articolo 634-bis del Codice Penale). Grazie al Decreto Sicurezza gli sgomberi sono immediati: vengono rafforzate, inoltre, le misure per impedire la registrazione anagrafica degli occupanti e l'allacciamento alle utenze per beneficiare dei servizi essenziali.

La nuova Legge sull'occupazione abusiva 2025 prevede che la polizia giudiziaria possa intervenire immediatamente per liberare l’immobile: non è necessario attendere la conclusione del processo penale. L’unico caso di non punibilità previsto dal Decreto Sicurezza è quello che coinvolge l'occupante che collabora negli accertamenti e rilascia l’immobile in modo volontario.

Cosa cambia per i proprietari

La nuova legge sull'occupazione abusiva dell'immobile ha introdotto una serie di novità per i proprietari, che possono contare su un intervento più rapido da parte delle autorità, accelerando le tempistiche per rientrare in possesso del proprio immobile.

Grazie al Decreto Sicurezza gli sgomberi avverranno, quindi, in tempi più rapidi.

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Sfratto per morosità, come funziona nel dettaglio

Per procedere con lo sfratto di un inquilino moroso, il proprietario, prima di tutto, deve inviare una lettera di sollecito tramite Pec (posta elettronica certificata) o raccomandata A/R. Deve chiedere il saldo dei canoni di locazione arretrati entro un determinato termine: generalmente vengono concessi 15 giorni. Il passaggio è importante, perché potrebbe permettere di risolvere il problema senza doversi rivolgere ad un giudice.

Intimazione di sfratto

Nel caso in cui l’inquilino dovesse continuare a non pagare nonostante la lettera di sollecito, il proprietario, con l’ausilio di un avvocato, può predisporre un atto di intimazione di sfratto per morosità. Attraverso questo documento devono essere notificate:

• la richiesta di lasciare libero l’immobile;

• la citazione a comparire in Tribunale.

Quando si terrà l’udienza si possono venire a verificare tre diverse situazioni:

• l’inquilino potrebbe non presentarsi o non opporsi: il giudice convalida lo sfratto e ordina che l’immobile venga rilasciato. È previsto, inoltre, per l’inquilino moroso un decreto ingiuntivo con il quale viene richiesto il saldo degli arretrati;

• il conduttore si presenta e chiede il periodo di grazia: il giudice potrebbe concedergli 90 giorni per saldare il debito ed evitare lo sfratto;

• l'inquilino potrebbe sollevare delle contestazioni: in questo caso il processo inizia a diventare leggermente più lungo e prende il via un procedimento civile.

Nel caso in cui lo sfratto venga convalidato, viene notificato all’inquilino con formula esecutiva: il provvedimento, a questo punto, è eseguibile.

Rilascio dell’immobile

Nel caso in cui il conduttore non dovesse rilasciare l’immobile nei modi e nei termini indicati dal giudice, l’avvocato del proprietario presenta un’istanza per l’esecuzione forzata dello sfratto. Spetterà all’ufficiale giudiziario notificare al conduttore un preavviso di rilascio, nel quale vengono indicati data e ora nella quale avverrà lo sgombero.

A questo punto, se l’inquilino non apre la porta nel momento in cui l’ufficiale giudiziario si presenta (può essere accompagnato dalla forza pubblica), lo sfratto diventa coattivo.

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Inquilino che non paga l’affitto: si può denunciare?

Non pagare il canone di locazione entro i termini previsti dal contratto di affitto non è un reato, ma solo un  illecito civile. Questo è il motivo per il quale il conduttore non può essere denunciato, ma è possibile procedere nei suoi confronti unicamente con la procedura di sfratto. Il recupero delle mensilità perse può avvenire sempre in sede civile e non penale.

Stando a quanto prevede la giurisprudenza non siamo nemmeno di fronte ad un reato di invasione di terreni o edifici: questo reato è riconducibile solo e soltanto nei confronti di chi si introduce illegalmente in una proprietà altrui. L’inquilino è entrato in possesso dell’immobile legalmente, avendo sottoscritto un contratto di locazione.

La denuncia penale è possibile nel momento in cui l’inquilino ha falsificato dei documenti al momento della stipula del contratto, fornendo una carta d’identità falsa. Quando si dovesse verificare questa eventualità si è di fronte al reato di sostituzione di persona (articolo 494 del Codice Penale).