Gli atti di compravendita devono essere sempre improntati sulla trasparenza e l’onestà. Questo significa che, nel corso delle trattative, il promissario acquirente deve essere sempre informato sulla presenza di eventuali irregolarità o di abusi presenti sull’immobile. A questo punto è possibile vendere un immobile con una causa civile in corso. Ma attenzione: se si ha un debito con l’Agenzia delle Entrate questa operazione è un reato.
Quando non è possibile vendere un immobile
Sono diverse le situazioni che impediscono la messa in vendita di una casa legalmente. Generalmente, lo stop a questo tipo di operazioni è determinato da problemi di regolarità urbanistica e catastali. O perché sono presenti particolari vincoli. Volendo sintetizzare al massimo, non è possibile procedere con la vendita quando si vengono a verificare le seguenti situazioni:
- la documentazione catastale non risulta essere conforme. Questa situazione si viene a generare nel momento in cui la planimetria catastale non combacia con lo stato di fatto dell’immobile. O quando dovessero sussistere delle discrepanze tra i registri immobiliari e i dati catastali;
- nel momento in cui dovessero esserci degli abusi edilizi non sanati. Quando le modifiche all’immobile dovessero essere importanti, la vendita potrebbe essere annullata: il venditore corre il rischio di vedersi irrogare delle sanzioni;
- non è presente il certificato di agibilità. Questo documento serve ad attestare che l’immobile sia conforme alle norme sull’igiene e la sicurezza. È obbligatorio esserne in possesso per metterlo in vendita;
- ipoteca o pignoramento. In linea teorica, è possibile mettere in vendita l’immobile, ma il debito e le procedure esecutive continuano ad essere legate all’immobile;
- quando dovessero essere presenti dei vincoli - come quello di prima casa o dovesse essere presente il diritto di prelazione dell’inquilino - la vendita è sostanzialmente limitata;
- vi dovessero essere delle controversie legali. Fino a quando non sono concluse, la vendita potrebbe risultare difficile se non addirittura impossibile.
Quando la vendita di un immobile diventa reato
In alcuni casi, valutare un immobile e poi venderlo non solo è impossibile, ma diventa anche un vero e proprio reato. L’operazione della vendita non si può concludere quando c’è un debito già conclamato e il proprietario dell’immobile si trova in due distinte situazioni.
La prima vede l’Agenzia delle Entrate come creditrice: nel caso in cui si dovesse mettere in vendita l’immobile, il soggetto coinvolto nell’operazione potrebbe essere denunciato per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Questo avviene nel momento in cui:
- siano state evase l’Irap, l’Ires, l’Irpef o l’Iva;
- il debito contratto abbia superato i 50.000 euro.
La seconda situazione si viene a verificare nel momento in cui sia stata riportata una condanna con sentenza, anche quando non è definitiva. A fare un po’ di chiarezza in questo caso ci ha pensato la Corte di Cassazione attraverso la sentenza n. 15659 del 16 aprile 2024, nella quale viene spiegato che quanti, eludendo una decisione presa dal giudice, dovessero svendere un immobile per non pagare il risarcimento del danno dovuto alla controparte, può essere denunciato per mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.
Si può vendere un immobile con sanatoria in corso?
Quando c’è una sanatoria in corso è possibile vendere l’immobile, ma è necessario che l’acquirente venga informato sullo stato delle pratiche, che devono essere indicate all’interno dell’atto di vendita.
Perché la vendita di una casa con degli abusi edilizi si possa concludere senza problemi è obbligatorio che il venditore metta a disposizione dell’acquirente tutte le informazioni relative alla pratica di sanatoria. Devono essere comunicati gli estremi della domanda, la data nella quale è stata presentata e il numero di protocollo. Devono essere indicati, inoltre, gli estremi di pagamento che sono stati effettuati per l'oblazione e il contributo concessorio.
Si ribadisce che, in questo caso, sopra di tutto e prima di tutto vige l’obbligo di informare l’acquirente sull’esistenza di eventuali irregolarità edilizie: a fronte delle indicazioni di queste informazioni il contratto di compravendita è legale. Il venditore è responsabile delle dichiarazioni rilasciate in merito alla sanatoria e della presenza di eventuali vincoli.
Vendita immobile e liti pendenti
Cosa succede nel caso in cui viene conclusa la vendita di un immobile e ci fossero delle liti pendenti? A fronte della conclusione di una compravendita di un immobile da parte di un debitore, il creditore ha diritto - per legge - di rivolgersi a un giudice per chiedere che l'operazione venga dichiarata inefficace. Siamo davanti a un’azione revocatoria.
L’azione revocatoria di una vendita - ma anche di una donazione - può essere chiesta nel momento in cui dovessero sussistere alcune condizioni:
- a seguito dell’operazione, il debitore deve essere rimasto senza altri beni che il creditore possa pignorare;
- nel caso in cui venga effettuata una vendita, il creditore deve dimostrare che l’acquirente era a conoscenza che il venditore aveva aperta una situazione debitoria;
- non devono trascorrere più di 5 anni dal momento in cui la donazione o la vendita sono state trascritte.
Azione revocatoria, a cosa serve
Volendo sintetizzare al massimo, attraverso un’azione revocatoria viene reso nullo l’atto di donazione o di vendita di un determinato immobile, che a questo punto il creditore potrà pignorare.
Continuano a rimanere intatti i rapporti che intercorrono tra il cedente e il cessionario: in caso di vendita il venditore è obbligato a risarcire l’acquirente per la perdita del bene.
Vendita di un immobile con decreto ingiuntivo
Alle regole che abbiamo visto fino a questo momento, però, esiste un’eccezione. È possibile vendere una casa pignorata con il consenso del creditore. Siamo davanti a una soluzione pacifica, grazie alla quale si è giunti a un compromesso tra le parti. L’immobile viene messo all’asta e con il ricavato ottenuto dalla vendita il creditore viene liquidato.
Questa situazione si viene a realizzare nel momento in cui il debitore riesce ad accordarsi con il creditore e a indicare un soggetto che possa essere interessato all'acquisto dell’immobile. Per la vendita, però, è necessario che venga sottoscritto un accordo che coinvolga i tre attori in gioco:
- venditore;
- debitore;
- acquirente.
L’operazione può essere conclusa grazie all’intermediazione di un notaio che, molto pragmaticamente, assume il ruolo di garante tra le parti che devono sottoscrivere l’accordo. Questo fa in modo che il creditore non dia avvio a delle azioni esecutive nei confronti del debitore. E che, soprattutto, si impegni a cancellare l’ipoteca stipulata sull’immobile.
Causa condominiale iniziata prima dell’acquisto
Sempre che non avvenga un accordo tra le parti che preveda qualcosa di diverso, eventuali spese legali per le cause che sono state avviate prima dell’acquisto della casa devono essere sostenute dal vecchio proprietario. Questo significa che il soggetto che acquista l’immobile, dopo che una causa condominiale è stata avviata, non deve pagare le relative spese.
È necessario, però, aggiungere un fattore che contrasta solo in modo apparente a quello che abbiamo visto fino a questo momento: nel caso in cui il condominio dovesse perdere una causa avviata in precedenza, i costi devono essere sostenuti dai condòmini presenti al momento in cui è stato espresso giudizio. L’amministratore, per le spese condominiali, si deve rivolgere a quanti sono presenti nel momento in cui queste devono essere pagate.
L’amministratore non si può rivolgere a degli estranei, nemmeno quando sono degli ex condomini. La sua attività si deve rivolgere esclusivamente nei confronti di quanti sono condomini nel momento in cui è in carica.
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