È necessario liberare l’immobile, prima di iniziare le pratiche per la sua alienazione. Vige questa regola di base nel momento in cui si ha intenzione di vendere una casa occupata abusivamente: si deve sporgere una denuncia-querela per occupazione abusiva e, successivamente, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato attraverso il quale avviare un’azione legale di reintegrazione. Anche se sono necessari dei tempi molto più lunghi è possibile intraprendere un’azione di rivendicazione per il riconoscimento del proprio diritto di proprietà: una volta conclusa questa operazione, si potrà mettere in vendita l’immobile.
Cosa si intende per casa occupata abusivamente
Che cosa si intende per casa occupata abusivamente e in quale momento si viene a realizzare questa situazione? Con questa locuzione ci si riferisce ad un immobile utilizzato da un soggetto che non ha diritto a farlo, che si è impossessato della proprietà senza alcun titolo.
Con la stessa espressione ci si riferisce anche all’inquilino che continua ad occupare la casa anche quando il contratto di locazione è scaduto.
È possibile vendere una casa occupata?
Un immobile occupato abusivamente rende la vendita un po’ più complicata. Il proprietario, che si ritrova a gestire questa situazione, deve affrontare una molteplicità di scenari, ma quelli che si vengono a verificare più di frequenza sono questi:
- ha già provveduto a redigere e firmare il preliminare di compravendita;
- le visite effettuate dai potenziali acquirenti vengono ostacolate dagli occupanti abusivi.
La messa in vendita di un immobile occupato abusivamente deve avvenire in modo consensuale: l’acquirente deve essere a conoscenza del problema nel momento in cui vengono effettuate le trattative. Quello che è a tutti gli effetti un problema da affrontare e risolvere per il proprietario, è una possibilità di risparmiare per il promissario acquirente.
L’occupazione abusiva dell’immobile durante le trattative di vendita costringe il proprietario dell’immobile ad abbassare il prezzo di vendita, trasformandosi in una buona occasione per l’acquirente.
Quali sono gli obblighi del proprietario dell’immobile
Quando l’immobile viene occupato abusivamente dopo la firma del preliminare di compravendita - ossia nel momento in cui sia il venditore che l’acquirente si sono formalmente impegnati nel portare a termine l’operazione - il proprietario deve impegnarsi a far cessare l’occupazione abusiva dell’immobile. Dovrà munirsi, quindi, di un ordine giudiziario e assicurarsi che le forze dell’ordine intervengano tempestivamente: l’immobile deve essere trasferito libero al momento del rogito.
Se, invece, l’immobile messo in vendita viene occupato abusivamente mentre si sta pubblicizzando la sua disponibilità e l’accesso alle visite è impedito, il proprietario dovrà far sgomberare la casa da chi se ne è impossessato senza averne diritto.
Quanto vale in meno una casa occupata abusivamente
Difficile, se non impossibile, quantificare in maniera fissa la perdita di valore di un immobile che è stato occupato abusivamente. Quello che è certo è che la casa subisce una svalutazione significativa rispetto ad una libera: a condizionare il prezzo di vendita sono la gravità dell’occupazione e i tempi necessari per liberare l’immobile. Rispetto alle normali quotazioni di mercato può subire una forte svalutazione, determinata:
- dai costi legali necessari per liberarla;
- dalle tempistiche necessarie per lo sgombero;
- dalla difficoltà di rivenderla in un secondo momento.
I principali fattori che condizionano il prezzo di vendita
Indubbiamente il fattore più importante, che influenza la valutazione di un immobile occupato abusivamente, sono i costi legali che il proprietario dovrà sostenere per il suo sgombero. Che spesso e volentieri sono elevati. Gli altri fattori da tenere a mente sono i seguenti:
- la svalutazione da valore d’uso: quando l’immobile è occupato ha un valore d’uso inferiore rispetto quello di mercato, perché non può essere utilizzato immediatamente;
- danneggiamento dell’immobile: l’occupazione dell’immobile può portare al danneggiamento dello stesso da parte di chi lo sta utilizzando senza alcun diritto.
Quanto vale di meno una casa occupata legalmente
Il discorso inizia a cambiare nel momento in cui si vuole mettere in vendita un alloggio occupato legalmente, dato in affitto con un regolare contratto di locazione. In questo caso il prezzo può variare tra un 15% e un 30% in meno rispetto ad uno libero, ovviamente a parità di tutte le altre caratteristiche.
Lo sconto sul prezzo di vendita è determinato dalla mancata disponibilità immediata dell’immobile ed è condizionata da una serie di fattori:
- la durata del contratto di affitto;
- la solidità economica dell’inquilino;
- la rendita che l’immobile è in grado di generare nel corso del tempo.
Come liberare una casa occupata illegalmente
Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve sporgere denuncia ai carabinieri o alla polizia in modo da avviare il procedimento penale. Successivamente è necessario rivolgersi ad un avvocato in modo da avviare un’azione civile: la strada migliore da percorrere è una richiesta di reintegrazione, perché il giudice rilascia in tempi più rapidi l’ordine di rilascio che permette di ottenere lo sgombero dell’immobile. Ecco come muoversi passo per passo:
- ci si reca presso la locale stazione dei carabinieri o della polizia, dove si deve formalizzare la denuncia per occupazione abusiva. Grazie a questa operazione verrà avviato un procedimento penale;
- a questo punto è necessario rivolgersi ad un avvocato, in modo da avviare la procedura legale corretta: l’azione di reintegrazione (o spoglio). Sarà direttamente il professionista a richiederla tramite il tribunale civile. Serve per ottenere la restituzione del possesso dell’immobile (il riferimento è l’articolo 1168 del Codice Civile);
- nel caso in cui l’azione dovesse essere accolta, il giudice emette un’ordinanza di reintegrazione. Se gli occupanti dovessero resistere e non liberare l’immobile, intervengono i carabinieri o la polizia per dare esecuzione all’ordine.
Ho comprato casa, ma l’inquilino non se ne va
L’immobile può essere occupato abusivamente anche da un inquilino che non lo libera una volta che il contratto di locazione è scaduto. In questo caso è necessario rivolgersi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare per avviare le procedure di sfratto per finita locazione.
Il professionista, in questo caso, sarà di supporto nella redazione di una lettera di diffida e nell'avviare le pratiche per il ricorso in tribunale. Nel caso in cui l'inquilino non dovesse lasciare libero l’alloggio, il giudice convalida lo sfratto e sarà possibile procedere con l’esecuzione forzata grazie all’intervento di un ufficiale giudiziario e, laddove sia necessario, delle forze dell’ordine.
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