Sfratto attività commerciale, quando spetta l'indennità di avviamento

I motivi che possono portare alla decisione di disdire un contratto di affitto sono principalmente due: la morosità dell’inquilino o per finita locazione. Le due differenti situazioni, quando si avviano le pratiche di sfratto per un’attività commerciale, sull’avviamento hanno un impatto diverso: il conduttore non ha diritto all'indennità nel caso in cui non fosse stato puntuale nel pagamento dei canoni; spetta nel caso in cui il contratto è arrivato alla sua naturale scadenza.

Come funziona l’indennità di avviamento commerciale

Prevista per i locali nei quali vengono aperte delle attività che prevedono un contatto costante e continuativo con il pubblico, l’indennità di avviamento commerciale è una somma che il proprietario dell’immobile deve versare al conduttore nel momento in cui il contratto di locazione termina per dei motivi che non siano imputabili direttamente all’inquilino.

L’erogazione di questa indennità ha uno scopo ben preciso: compensare l’attività che il conduttore ha svolto all’interno dell’immobile, che ha portato ad acquisire della clientela e far lievitare il valore dello stesso. Nel momento in cui dovesse andarsene dovrà cominciare da zero in una nuova sede.

Quando deve essere pagata l’indennità

L’indennità di avviamento commerciale deve essere versata quando il locatore decide di non rinnovare il contratto di locazione o nel momento in cui dovesse decidere di recedere dallo stesso.

Sempre che dietro questa decisione non ci sia un comportamento scorretto dell’inquilino, che abbia portato alla risoluzione per inadempimento.

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Come calcolare l’importo da pagare

Il locatore deve versare un’indennità pari alle ultime 18 mensilità nel caso in cui sia in essere una locazione commerciale. Per quelle alberghiere, invece, l’indennizzo è pari alle ultime 21 mensilità.

L’indennità raddoppia nel caso in cui il locatore dovesse aprire la stessa attività o una simile entro un anno dalla conclusione del contratto di locazione.

Avviamento, perché è così importante

L’avviamento è, a tutti gli effetti, il valore aggiunto che un'attività commerciale porta ad uno specifico locale, che viene determinato dalla clientela che ha acquisito nel tempo e alla posizione che è riuscita a costruirsi nel mercato.

L’indennità di avviamento è la compensazione economica per aver perso la posizione ottenuta con il lavoro di anni.

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Quando non è dovuta l'indennità di avviamento?

In alcuni casi, però, l’indennità di avviamento non deve essere versata. Questo può avvenire nel momento in cui la locazione dovesse cessare per recesso o disdetta dell’inquilino. O quando quest'ultimo non dovesse essere in regola con il pagamento dei canoni di locazione.

Vediamo quali sono i casi specifici per i quali non è dovuta l’indennità:

• quando il conduttore dovesse essere inadempiente. Questa situazione si viene a verificare nel momento in cui l’inquilino non dovesse pagare l’affitto e per qualche suo grave inadempimento contrattuale;
• volontà dello stesso inquilino. Il conduttore non ha diritto ad ottenere l’indennità nel momento in cui dovesse decidere di dare disdetta o recedere dal contratto di locazione;
• procedure fallimentari. Quando la risoluzione del contratto di locazione si dovesse verificare a seguito dell’apertura di una procedura fallimentare nei confronti del proprietario dell’immobile;
• quando si svolge un’attività senza contatto con il pubblico. Quando l’attività svolta all’interno dei locali non comporta un contatto diretto con utenti e consumatori finali. È il caso di studi professionali o sedi amministrative;
• attività transitorie. Quando l’immobile è adibito all’esercizio di un’attività di carattere temporaneo o transitorio;
• per gli immobili complementari o interni a delle strutture. Quando l’immobile è ubicato all’interno di una stazione, di un porto, di un aeroporto di un’area di servizio, di un albergo o di un villaggio turistico non hanno diritto a ricevere l’indennità;
• a seguito di eventuali accordi presi tra le parti. Nel momento in cui locatore e conduttore dovessero risolvere consensualmente il contratto, dopo aver sottoscritto e formalizzato un accordo in questo senso.

Quando si può dare lo sfratto nelle locazioni commerciali?

Uno dei casi più ricorrenti per i quali è possibile dare uno sfratto nelle locazioni commerciali è la morosità: quando l’inquilino non paga il canone di affitto o gli oneri accessori. Altra casistica ricorrente è quella della finita locazione, perché il contratto è scaduto.

Nel momento in cui il locatore dovesse procedere con uno sfratto per morosità, il giudice deve valutare quale sia la gravità dell’inadempimento - per farlo si basa su quanto previsto dall’articolo 5 della Legge 392/1978, che si può applicare anche ai contratti commerciali -: viene considerato quanto sia grave il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori.

A differenza di quanto avviene con le locazioni abitative, in questo caso non è previsto alcun termine di grazia automatico.

Lo sfratto per morosità

Il locatore può avviare la procedura di sfratto nel momento in cui il conduttore non paga il canone di locazione o gli oneri accessori: in questa voce rientrano le spese condominiali (qui si può consultare la banca dati degli inquilini morosi).

In questo caso non c’è una soglia esatta di canone non pagato per far scattare tutta la procedura: spetterà direttamente al giudice valutare la gravità dell’inadempimento. È possibile procedere con lo sfratto nel momento in cui l'inadempimento non è di scarsa importanza. Per avviare la pratica deve essere preso in considerazione:

• il mancato pagamento del canone: l’inquilino deve essere in ritardo di almeno 20 giorni rispetto ai termini di pagamento concordati;
• il mancato pagamento degli oneri accessori: il conduttore deve aver omesso di versare questi costi per un importo che sia pari ad almeno due mensilità del canone di locazione.

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Sfratto per finita locazione

In questo caso la locazione è terminata perché è scaduto il contratto e il conduttore non libera l’immobile.

Deve essere seguita una procedura simile a quella dello sfratto per morosità, ma deve essere preso come punto di riferimento la scadenza del contratto.

Quali sono le fasi della procedura

Il primo passo che deve compiere il locatore è notificare all’inquilino l’intimazione di sfratto e deve citarlo in giudizio in Tribunale. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse comparire o non si dovesse opporre in modo fondato, il giudice ha la possibilità di emettere un’ordinanza di rilascio immediato.

Se il conduttore non dovesse liberare l’immobile, l’ufficiale giudiziario può intervenire per eseguire il rilascio. Laddove fosse necessario può essere chiesto l’ausilio della forza pubblica.