Il mercato immobiliare nelle zone dei vigneti: a vincere è la qualità

Le campagne del grande vino italiano restano nell’immaginario collettivo come destinazioni di fascino e investimento sicuro. Tuttavia, i dati rilevati nelle principali aree vinicole suggeriscono l’inizio di una fase di selezione: lo stock disponibile cresce in maniera generalizzata, i prezzi in molti comuni si assestano o scendono e i tempi di vendita si allungano. Gli acquisti seguono sempre più la logica della qualità e della localizzazione, premiando i borghi di maggior pregio e lasciando indietro i mercati meno attrattivi o meno accessibili.

Per questa analisi sono state considerate le principali aree vinicole italiane dotate di un numero sufficiente di dati immobiliari aggiornati e attendibili, in particolare per quanto riguarda prezzi medi al metro quadro, andamento annuale, stock e domanda. Sono state quindi incluse località rappresentative di Franciacorta, Chianti Classico, Valpolicella, Prosecco e Montalcino. Non sono invece state inserite aree come le Langhe, a causa dell’assenza di dati residenziali adeguati e consolidati per un’analisi affidabile.

Fotografia delle principali aree monitorate 

L’analisi delle variazioni annuali mostra un mercato eterogeneo. La dinamica del mercato risulta molto segmentata e dipende da una serie di fattori locali come qualità degli immobili, posizione, prezzo e attrattività specifica del territorio. Questo conferma che, anche nei distretti del grande vino, il mercato immobiliare è guidato dalla selettività e dalla forte differenziazione tra comuni.

In Franciacorta spicca Capriolo con un incremento dei prezzi del 23% e uno stock in crescita del 19% nell’ultimo anno, mentre Gussago aumentare i prezzi del 10% e con stock in aumento dell’8% e domanda contratta (-28%). Alcuni comuni dell’area, come Corte Franca, mostrano però un calo dei prezzi (-11%) e una riduzione marcata della domanda (-58%), accompagnati da un aumento dello stock (40%).

Nel Chianti, Gaiole si distingue per un mercato vivace con prezzi e domanda su, rispettivamente del 7% e del 23%, anche Greve mostra domanda in forte crescita (+45% anno su anno) e stock in diminuzione (-14%) così come i prezzi (-1%), mentre Castellina rimane sui valori dell’anno scorso ma con un calo sia della domanda (-8%) che dello stock (-16%).

Nella zona Prosecco, a Farra di Soligo la domanda vola (+72%), mentre lo stock aumenta del 14% e i prezzi si assestano leggermente (-2%). La Valpolicella mostra invece prezzi tendenzialmente stabili e domanda più debole, anche se con qualche eccezione positiva come San Pietro in Cariano, dove i prezzi crescono del 5%. Montalcino, terra del Brunello, registra il segno meno: prezzi in lieve flessione, domanda debole (-44% anno su anno) e tempi di vendita che superano i 200 giorni.

Prezzi al metro quadro: località più care e più accessibili 

Analizzando i prezzi medi al metro quadro, emergono differenze significative tra le località analizzate: la zona più cara è Gaiole in Chianti (2.640 euro/m²), seguita da Iseo in Franciacorta (2.537 euro/m²), Paratico (2.484 euro/m²), Greve in Chianti (2.464 euro/m²) e Castellina in Chianti (2.274 euro/m²). Sul fronte opposto, tra le aree più accessibili, troviamo Valdobbiadene nel Prosecco (1.034 euro/m²), Vittorio Veneto (1.140 euro/m²) e Farra di Soligo (1.211 euro/m²).

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di idealista: "I dati mostrano come nei mercati immobiliari delle principali aree vinicole italiane il fattore qualità diventi sempre più decisivo: laddove i prezzi sono elevati, i potenziali acquirenti sono particolarmente selettivi e premiano solo gli immobili che uniscono una qualità superiore a un prezzo congruo. In questo scenario, la domanda si concentra sulle proprietà davvero ben posizionate e di pregio, mentre le soluzioni meno appetibili rimangono sul mercato più a lungo".

Nota metodologica

La presente analisi ha preso in considerazione le principali aree vinicole italiane in base alla disponibilità dei dati. Per località di grande rilievo come le Langhe in Piemonte (Barolo, Barbaresco e altre), i dati a disposizione non erano sufficienti per fornire un quadro robusto e affidabile. Continueremo a monitorare anche queste zone, nella speranza che una crescente trasparenza di mercato e maggiori dati disponibili consentano in futuro analisi sempre più complete.