Quali sono gli interventi urgenti in condominio e come si procede

Un tubo che si rompe e perde acqua o un’infiltrazione dovuta ad un forte acquazzone, che insiste su alcuni componenti elettrici: sono alcuni dei casi nei quali l’amministratore può effettuare degli interventi urgenti in condominio senza dover ottenere il consenso dell'assemblea. Sono eventi che richiedono una certa tempestività: non effettuare i lavori velocemente potrebbe causare dei danni gravi alle parti comuni, alle proprietà private o a soggetti terzi. In questi casi l’amministratore ha il potere e, soprattutto, il dovere, di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria urgenti senza dover attendere l’autorizzazione dell’assemblea.

Cosa si intende per lavori urgenti

Vengono ritenuti lavori urgenti quegli interventi che devono essere effettuati immediatamente in modo da prevenire dei danni più gravi alle cose e alle parti comuni dell'edificio. Hanno una caratteristica: sono indifferibili, non è possibile attendere i normali tempi burocratici ordinari senza che la situazione peggiori.

All’interno di un condominio è importante distinguere nettamente tra i lavori ordinari e quelli urgenti, perché cambiano i soggetti che hanno diritto ad avviarli:

• chi decide: tra i diritti ed i doveri dell’amministratore c’è quello di ordinare dei lavori di manutenzione straordinaria nel momento in cui siano realmente urgenti (a prevederlo è l’articolo 1135 del Codice Civile);
• tra gli esempi tipici che rientrano tra i lavori urgenti ci sono la messa in sicurezza di cornicioni o calcinacci, il ripristino degli ascensori bloccati e le caldaie fuori norma;
• il caso particolare: anche un singolo condominio può effettuare un lavoro sulle parti comuni ed ottenere il rimborso delle spese anticipate, ma solo se riesce a dimostrare che l’intervento era realmente urgente e non poteva essere rinviato in alcun modo (a prevederlo è l’articolo 1134 del Codice Civile).

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Quali opere si possono realizzare senza il consenso

Un singolo condomino ha la possibilità di realizzare una serie di interventi edilizi senza la necessità di una delibera o del consenso formale da parte dell’assemblea, purché, con questi lavori, non venga alterata la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’intero edificio.

Opere realizzabili senza consenso

Gli interventi per i quali non è necessario richiedere l’autorizzazione condominiale sono i seguenti:

• manutenzione ordinaria interna: qualsiasi lavoro eseguito all’interno della propria unità immobiliare può essere realizzato tranquillamente. Pensiamo alle pavimentazioni, alla tinteggiatura e al rifacimento del bagno (solo per fare alcuni esempi);
• edilizia libera: vi rientrano l’installazione di pompe di calore sotto i 12 kW, l’abbattimento delle barriere architettoniche per le quali non è necessario realizzare degli ascensori esterni e l’installazione di pannelli solari;
• il montaggio di tende da sole, di pergole bioclimatiche con teli retraibili e vetrate panoramiche amovibili su balconi o porticati. Sempre che il regolamento condominiale non preveda delle particolari restrizioni;
• i vari sistemi di sicurezza, come il montaggio di inferriate, le videocamere di sorveglianza - purché venga rispettata la privacy - e le porte blindate.

Limiti e obblighi

Benché non sia necessario ottenere il consenso da parte dell'assemblea è opportuno rispettare alcuni vincoli:

• nel caso in cui i lavori dovessero coinvolgere parti di proprietà individuale è sempre opportuno darne comunicazione preventiva all’amministratore, in modo che ne possa informare l’assemblea;
• decoro architettonico: qualsiasi tipo di intervento effettuato non deve alterare l’aspetto estetico dell’edificio;
• è sempre opportuno verificare se è presente un regolamento contrattuale e cosa prevede, perché potrebbe imporre dei divieti più severi rispetto a quelli previsti dalla legge.

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Lavori urgenti in condominio: i poteri dell’amministratore

Soffermandosi sui lavori urgenti in condominio, l’amministratore deve muoversi tempestivamente in modo da evitare dei danni maggiori o dei pericoli immediati verso le persone, ma deve riferire alla prima assemblea utile. La ratifica non è sempre necessaria, nel caso in cui l’urgenza sia provata. In caso contrario l’amministratore deve rispondere in proprio.

È bene sottolineare inoltre che l’urgenza non è una giustificazione per trasformare un lavoro straordinario in uno ordinario: l’assemblea ha sempre la possibilità di rifiutarsi di sostenere i lavori, mentre l’amministratore si può rivalere in giudizio in modo da dimostrare che l’urgenza fosse effettiva.

Gli obblighi e i poteri dell’amministratore

Quando è necessario effettuare dei lavori per la messa in sicurezza dei cornicioni, dei tetti pericolanti o per dei guasti che si sono verificati agli impianti, l’amministratore deve intervenire immediatamente. I passi successivi che deve compiere sono i seguenti:

• deve riferire alla prima assemblea utile i problemi che sono sorti e indicare quali lavori sono stati effettuati, mettendo in evidenza le spese sostenute. La comunicazione è necessaria, anche se non deve chiedere l’autorizzazione;
• documentazione: deve raccogliere le prove che servono ad attestare l’urgenza dei lavori e giustificare adeguatamente i costi sostenuti.

Come si deve muovere l’assemblea

L'assemblea può prendere due decisioni differenti:

• decide di ratificare la spesa e di ripartirla tra tutti;
• la spesa non viene ratificata, perché l’urgenza non è stata dimostrata. L’amministratore, a questo punto, può ricorrere al Tribunale per far accertare l’urgenza e ottenere il riconoscimento del credito.

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L'elenco dei lavori ritenuti urgenti

I lavori urgenti possono essere divisi in quattro differenti categorie, che possono essere suddivise in questo modo. Sicurezza e stabilità:

• messa in sicurezza di elementi pericolanti;
• le crepe che si aprono nei muri portanti o lo sfaldamento dei pilastri;
• distacchi o crolli di alcune porzioni di facciata, dei cornicioni, dei balconi o dei tetti.

Impianti essenziali:

• eventuali problemi che sorgono negli impianti elettrici, che possono creare dei rischi;
• blocco del riscaldamento in inverno, dell'acqua calda o dell’elettricità;
• guasti o rotture che non potevano essere previste nelle condotte fognarie, idriche o del gas.

Infiltrazioni e danni da acqua:

• quando ci dovessero essere delle infiltrazioni dal tetto o da altre parti comuni che rendono inagibili i locali;
• eventuali allagamenti derivanti da una rottura.

Sanità e decoro, quando diventano pericolosi:

• la realizzazione di interventi il cui scopo è quello di eliminare dei pericoli igienico-sanitari;
• il ripristino dei marciapiedi dissestati o altri tipi di pericoli nelle parti comuni.