Sentenza Affitti Brevi, avvocato Marino: "Il vero nodo è la mancanza di flessibilità normativa"

La crisi degli alloggi continua ad aggravarsi, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle aree a forte attrattività turistica. Le cause sono molteplici e intrecciate: economiche, sociali, urbanistiche. In questo contributo affrontiamo il tema da un punto di vista giuridico, prendendo le mosse dalla recente decisione della Corte costituzionale, depositata a fine dicembre 2025, che ha confermato la possibilità per i Comuni toscani di limitare le locazioni turistiche brevi qualora accertino che l’overtourism stia alterando l’equilibrio del territorio e contribuendo alla difficoltà di reperire alloggi per periodi medio-lunghi.

La sentenza chiarisce alcuni profili rilevanti, ma lascia sullo sfondo questioni che con ogni probabilità saranno al centro del dibattito nel 2026. idealista/news ne ha parlato con Donatella Marino, avvocato civilista fondatore di Hospitality Law Lab.

Cosa ha stabilito la Corte costituzionale in relazione alla scarsità di immobili destinati all’abitazione stabile?
 

La Corte muove da un presupposto chiaro: la scarsità di immobili destinati alla residenza stabile può costituire un interesse pubblico rilevante, tale da giustificare interventi regolatori da parte degli enti locali.
Nella sentenza si afferma, in sintesi, che i Comuni possono limitare le locazioni turistiche brevi quando queste, per diffusione e concentrazione territoriale, contribuiscano a sottrarre alloggi al mercato residenziale, alterando l’equilibrio urbano e sociale.

Si tratta di un passaggio importante, perché riconosce esplicitamente il legame tra fenomeno turistico, politiche abitative e pianificazione del territorio. Tuttavia, la Corte si muove all’interno di una cornice concettuale che, a mio avviso, presenta un limite strutturale.

Quali elementi ulteriori dovrebbe considerare il legislatore nell’affrontare la crisi alloggiativa?
 

Esiste un problema di fondo che precede qualsiasi intervento settoriale: il legislatore continua a ragionare per categorie rigide e astratte, come “immobile destinato alla locazione breve” contrapposto a “immobile destinato alla locazione stabile”.
Queste categorie, però, non riflettono il funzionamento reale del mercato.

Nella realtà:

• solo una parte degli immobili è stabilmente destinata alle locazioni brevi, spesso attraverso accordi strutturati con grandi operatori o property manager;
• una quota molto ampia di proprietari utilizza invece l’immobile in modo ibrido e flessibile:
  locazione turistica per alcune settimane o mesi l’anno,
  locazioni di medio periodo anche di uno o due anni,
  e rientro nella disponibilità diretta del proprietario per periodi limitati.

La destinazione “esclusiva” alla locazione breve è quindi un costrutto normativo, un’astrazione. Questa rigidità non intercetta la flessibilità richiesta dal mercato e finisce per produrre effetti distorsivi.

 È dunque la flessibilità l’elemento mancante nel nostro ordinamento per far funzionare meglio le locazioni di medio e lungo periodo?

Sì, senza dubbio. Oltre ai problemi ben noti legati alla difficoltà di liberare l’immobile alla scadenza del contratto o in caso di morosità – temi su cui si è già discusso molto e su cui si tornerà – il vero nodo strutturale è la mancanza di flessibilità normativa.

Il mercato immobiliare residenziale ha bisogno di regole che consentano l’alternanza delle modalità di utilizzo dello stesso immobile nel tempo.
 

Le norme attuali, invece, tendono a cristallizzare le destinazioni, impedendo di adattare l’uso dell’immobile alle esigenze economiche, familiari e territoriali.

Questo approccio emerge anche nella normativa nazionale sulle locazioni brevi, oggi contenuta principalmente nell’art. 4 del D.L. 50/2017, come modificato negli ultimi anni (in particolare con l’introduzione del CIN e con gli interventi del 2023–2024). Pur non vietando formalmente l’uso flessibile dell’immobile, il quadro regolatorio complessivo spinge verso una classificazione rigida delle destinazioni.

Il risultato è un irrigidimento che:

• disincentiva l’offerta,
• riduce la disponibilità di alloggi,
• e finisce per danneggiare proprio il segmento delle locazioni medio-lunghe che si vorrebbe tutelare.

Tra i temi affrontati dalla sentenza, ce ne sono alcuni che ritiene discutibili ?

Sì, in particolare l’assunto secondo cui l’attività di ricezione turistica comporterebbe sempre un impatto ambientale superiore rispetto alla residenza stabile.
È una tesi che viene data quasi per ovvia, ma che in realtà non viene spiegata né supportata da analisi comparative.

Non è affatto scontato che un turista abbia un impatto ambientale maggiore di un residente. 

Prendiamo l’esempio di una città come Milano: una famiglia residente di quattro persone produce rifiuti quotidianamente, consuma in modo continuativo acqua ed energia e immette costantemente detergenti e prodotti chimici nelle reti idriche.
Una famiglia di turisti con la stessa composizione soggiorna invece per periodi limitati, trascorre gran parte del tempo fuori casa e spesso consuma servizi e risorse al di fuori del contesto comunale.

Nel perimetro di uno specifico Comune, quindi, è tutt’altro che evidente che l’impatto ambientale del turista sia maggiore. Senza una valutazione tecnica ed empirica, si rischia di fondare le politiche pubbliche su percezioni anziché su dati.

Quali sono, alla luce della sentenza, i reali poteri dei Comuni in materia di insediamenti ricettivi?

La Corte ribadisce che, nell’ambito della competenza legislativa regionale sugli insediamenti ricettivi – e in particolare sul vincolo alberghiero – ai Comuni spetta la disciplina della localizzazione delle strutture sul territorio attraverso la pianificazione urbanistica e la zonizzazione funzionale.

Questo potere affonda le sue radici nella legge urbanistica n. 1150 del 1942 ed è stato storicamente confermato anche dalla normativa successiva, come l’art. 8 della legge n. 217/1983, seppur oggi abrogata ma ancora rilevante sul piano sistematico.

Detto questo, si tratta di un tema complesso, che intreccia urbanistica, diritto della concorrenza e libertà di iniziativa economica. Dal punto di vista comunicativo e tecnico, probabilmente meriterebbe una trattazione autonoma, ad esempio dedicata alle RTA o al rapporto tra vincoli