Friggitoria in condominio, regole da rispettare e i divieti previsti

Il rispetto della tollerabilità dei fumi e degli odori è la condizione essenziale per avviare una friggitoria in condominio, sempre che il regolamento non lo vieti espressamente. Per non disturbare i vicini devono essere installate delle canne fumarie adeguate: in caso contrario può essere vietata e può costituire, addirittura, un reato. L’attività è ammessa quando il regolamento condominiale non si esprime sull’argomento e, soprattutto, se non arreca disturbo ai vicini.

Puzza di fritto condominio

La puzza di fritto persistente in un condominio è soggetta alle norme sulle immissioni - nello specifico l’articolo 844 del Codice Civile - che, nei casi più gravi, può arrivare ad integrare dei profili penali. La normativa in vigore prevede che il vicino non possa impedire l’emissione di odori o fumi nel caso in cui questi non superino la normale tollerabilità: siamo davanti ad un limite non fisso, che viene valutato dal giudice, basandosi sulle condizioni del luogo e sulle abitudini locali.

Gli odori di cucina particolarmente intensi e frequenti - almeno secondo l’orientamento della Corte di Cassazione - possono costituire il reato di getto pericoloso di cose, previsto dall’articolo 674 del Codice Penale. Questa situazione si viene a realizzare nel momento in cui le esalazioni hanno una portata tale da rendere l’ambiente intollerabile e creare disturbo alle persone che lo frequentano.

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Quali sono i divieti in un condominio

All’interno di un condominio l'immissione di fumi e odori di friggitorie - indipendentemente che siano private o commerciali - sono sottoposti ad una serie di norme civili, penali e a dei regolamenti locali.

Limite della normale tollerabilità

L’articolo 844 del Codice Civile stabilisce che è possibile impedire l'immissione di fumi o odori solo se superano la normale tollerabilità. Quando si deve analizzare il comportamento di friggitorie o di cucine intense il limite viene valutato da un giudice, che prende in considerazione:

• l’intensità e la frequenza delle esalazioni;
• la zona, che può essere residenziale o mista commerciale;
• se sono state rispettate le norme tecniche sulle canne fumarie.

Canne fumarie e scarichi

Quando vengono installati dei condotti per fumi è necessario rispettare alcuni vincoli ben precisi per non arrecare disturbo agli altri condomini (e, soprattutto, per non ledere i loro diritti):

• altezza: per garantire la corretta dispersione dei fumi la canna fumaria deve superare di almeno un metro il colmo del tetto;
• distanza: deve essere collocata ad almeno 3 metri da balconi o finestre altrui e ad una distanza di almeno 75 centimetri dagli sporti dei balconi sulla facciata;
• obbligo di captazione: le friggitorie e i ristoranti - in altre parole tutte le attività commerciali - devono convogliare i vapori e i fumi verso l’esterno utilizzando delle canne fumarie dedicate. Eventuali cappe a carboni attivi senza scarico sono ammesse solo in casi eccezionali e dopo aver ottenuto il parere favorevole dell'Asl.

Divieti nel regolamento condominiale

È facoltà del regolamento condominiale imporre dei limiti più severi rispetto a quelli previsti dalla legge. Può, infatti, arrivare a vietare:

• l’apertura di attività commerciali che producono degli odori sgradevoli o sono rumorose;
• l’installazione di canne fumarie sulla facciata principale per tutelare il decoro architettonico;
• l’uso di particolari sistemi di cottura o combustibili all’interno delle unità immobiliari private.

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Come fare un esposto all’Asl per una canna fumaria

Quando una pizzeria o una friggitoria hanno una canna fumaria non a norma è possibile presentare un esposto all’Asl: è necessario inviare una comunicazione scritta - anche tramite Pec - all’Ufficio Igiene e Sanità Pubblica dell’Asl competente, nella quale devono essere indicati i problemi riscontrati che compromettono la salute pubblica o violano i regolamenti locali.

Nella comunicazione è necessario descrivere con precisione le problematiche riscontrate e allegare le prove che lo attestino. L’Asl interviene quando ci sono dei rischi sanitari collettivi, non per dipanare delle controversie condominiali.

Come muoversi nel dettaglio

Il primo passo è quello di raccogliere le prove: foto, video, registrazioni delle immissioni e tutta la documentazione che attesti gli interventi non risolutivi.

Successivamente è necessario:

• identificare l’Asl territorialmente competente per inviare l’esposto;
• preparare l'esposto nel quale deve essere descritto chiaramente il problema e indicato l’indirizzo della pizzeria o della friggitoria e la propria posizione. È importante indicare quale normativa è stata violata e deve essere chiesto un intervento per accertare la conformità dell’impianto e la sua corretta manutenzione;
• si invia l’esposto, possibilmente tramite Pec, in modo da avere prova della ricezione.

Le conseguenze

Nel caso in cui i fumi siano molti è possibile denunciare il titolare dell’esercizio commerciale ai sensi dell’articolo 674 del Codice Penale: rischia un'ammenda e in certi casi l’arresto.

È possibile, inoltre, aprire un contenzioso civile: per farlo è necessario rivolgersi ad un legale per chiedere i danni nel caso in cui le immissioni dovessero superare la normale tollerabilità.

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Sentenza cassazione odori molesti

La Corte di Cassazione ha sottolineato che il reato previsto dall’articolo 674 del Codice Penale si viene a configurare non solo per il getto fisico di oggetti, ma anche quando vengono emessi gas, fumi o vapori che molestano le persone

I giudici della Suprema Corte hanno messo in evidenza che:

• le autorizzazioni sono irrilevanti: in una recente sentenza (29 ottobre 2025) è stato confermato che il reato sussiste anche quando l’impianto è in possesso delle regolari autorizzazioni amministrative. È necessario, ovviamente, che le esalazioni creino delle molestie effettive;
• criterio della normale tollerabilità: quando dovessero mancare dei limiti tecnici prestabiliti dalla legge per gli odori, il giudice deve riferirsi al criterio della normale tollerabilità previsto dall'articolo 844 del Codice Civile.