Garage e box auto, quali regole seguire per la procedura di sfratto

L’inquilino è moroso o si ha la necessità di utilizzare il bene in prima persona: sono questi i motivi principali per i quali si avviano le procedure di sfratto per i garage e i box auto. Le regole da seguire sono le stesse previste per la locazione ordinaria e non per quella abitativa: è prevista, infatti, l’applicazione del contratto libero. 

Purtroppo in assenza di questo documento, la procedura diventa più complessa e potrebbe chiedere un giudizio ordinario. Attenendosi alla procedura standard di sfratto per morosità, questa può essere avviata dopo aver diffidato l’inquilino: le tempistiche possono variare a 2 a 4 mesi dopo la convalida e l’inquilino moroso può essere condannato a pagare le spese legali.

Qual è la durata di un contratto di locazione per un garage

La durata di un contratto di affitto per un garage o un box auto non è soggetta ai vincoli che, generalmente, sono previsti per le abitazioni (come 4+4) o per l’uso commerciale (6+6). Le regole principali per definire la durata di questa tipologia di accordi sono:

• la libertà contrattuale: proprietario ed inquilino hanno la possibilità di stabilire liberamente la durata del contratto di affitto, che, a questo punto, può essere mensile, annuale o pluriennale;
• la durata massima: l’articolo 1573 del Codice Civile prevede che la locazione non possa superare i 30 anni;
• il rinnovo e la disdetta: nel caso in cui non venga pattuito espressamente qualcosa di differente, il contratto viene rinnovato alla scadenza. La modalità attraverso la quale dare la disdetta e il preavviso (nella maggior parte dei casi sono 1 o 6 mesi) devono essere definiti in modo esplicito all’interno dell’accordo;
• la pertinenza: quanto abbiamo visto fino a questo momento non vale per le pertinenze, ossia quando il garage viene affittato insieme all’abitazione (nello stesso contratto). In questo caso si segue la durata del contratto di locazione dell’abitazione e le modalità dello sfratto sono le stesse.

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Registrazione obbligatoria

Nel caso in cui il contratto di locazione di un box auto abbia una durata superiore a 30 giorni nel corso dell’anno è obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Ai fini fiscali è possibile optare per il regime della cedolare secca con aliquota al 21%, ma solo se il garage risulta è accatastato come C/6 ed il proprietario è un soggetto privato.

Come si sfratta un inquilino moroso

Lo sfratto per morosità dell'inquilino (qui trovi un completa banca dati inquilini morosi) dal box auto segue la classifica procedura che si utilizza per le abitazioni. Ma attenzione: è necessario fare una netta distinzione tra i contratti registrati e quelli non registrati.

Procedura con contratto registrato

Lo sfratto, a fronte di un contratto regolarmente registrato, segue una procedura più semplice e relativamente veloce, che prevede:

• l’invio di un sollecito formale: con una raccomandata A/R si sollecita il pagamento dell’affitto, indicando chiaramente l’importo dovuto e i termini scaduti;
• intimazione di sfratto e citazione in giudizio: nel caso in cui l’inquilino non dovesse continuare a pagare è necessario dare incarico ad un avvocato di inviare  - attraverso un ufficiale giudiziario - un atto di intimazione di sfratto per morosità e una citazione in udienza;
• udienza e convalida: nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare e non si dovesse nemmeno presentare, il giudice convalida lo sfratto. Generalmente viene concesso un termine pari a 30 giorni per liberare il garage;
• sfratto esecutivo: nel caso in cui l’inquilino non dovesse liberare il box auto, si dovrà procedere con il precetto e l’accesso dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato.

Quando il contratto non è registrato

Nel caso in cui il contratto non dovesse essere stato registrato, non è possibile avviare la procedura di sfratto per morosità, ma è necessario avviare una causa civile ordinaria per ottenere la liberazione del box auto, che potrebbe diventare particolarmente lunga e costosa. Ad ogni modo non è possibile autotutelarsi, sostituendo la serratura o rimuovendo i beni dell’inquilino: si commette un reato.

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Quanto costa lo sfratto da un garage

I costi da sostenere per avviare le procedure di sfratto per morosità legate ad un garage sono variabili: per la fase iniziale di può arrivare a spendere tra i 700 e i 1.000 euro, ma si possono sfiorare i 1.400 euro nel caso in cui si dovesse arrivare all’esecuzione forzata, che costringono a sostenere una serie di ulteriori spese  tra le quali rientra anche l’ufficiale giudiziario.

Ovviamente i costi sono condizionati dalla complessità dell’operazione e dalla necessità di procedere con l’esecuzione coattiva. La somma iniziale copre l’intimazione e l’udienza di convalida ed è possibile recuperare dall’inquilino moroso le spese sostenute. Nella fase iniziale i costi da sostenere sono i seguenti:

• parcella avvocato: i costi variano da città a città, ma mediamente si aggirano intorno ai 600-700 euro;
• contributo unificato (CU): questo onere è proporzionale dal valore della morosità (ossia dai canoni che non sono stati pagati) e deve essere versata sulla base di una serie di scaglioni. Per le procedure di sfratto è previsto uno sconto del 50%;
• marca da bollo: questa spesa è fissa ed è pari a 27 euro per l’iscrizione a ruolo;
• spese di notifica: sono i costi per la notifica dell’atto all’inquilino, che possono variare da città a città.

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Chi paga le spese?

Quando avviene la convalida dello sfratto, il giudice potrebbe decidere di addossare tutte le spese che il proprietario ha sostenuto all’inquilino. Come abbiamo visto le spese per avviare le procedure di sfratto non sono poche: l’unico impegno, a questo punto, che il proprietario deve prendere è quello di anticipare i costi.

Ma, a questo punto, è necessario sottolineare un fattore: se l’inquilino è moroso, potrebbe non avere i fondi per rimborsare le spese. Quindi sulla carta è tenuto a coprire questi costi, bisogna poi vedere se per recuperarli è necessario avviare un altro procedimento.