"Per risolvere la carenza di posti letto per studenti bisogna incentivare gli investimenti nello Student Housing"

In Italia la carenza di posti letto per studenti è ormai un’emergenza nazionale. Per contrastarla, il PNRR (ideato nel periodo della pandemia COVID – 19 per affrontare le maggiori criticità strutturali a livello nazionale e superare i divari tra i vari Paesi europei) ha previsto interventi economici consistenti volti a favorire gli investimenti in questo settore, nonché la riforma della normativa di settore, in particolare della Legge 14 novembre 2000, n. 338.

Per capire, in concreto, in cosa si sostanzia questa riforma, perché sta attraendo nuovi operatori e investitori del Real Estate e quali siano le più recenti agevolazioni urbanistico – amministrative introdotte, abbiamo intervistato alcuni avvocati di Hospitality Law Lab, il noto think tank specializzato nell’evoluzione del diritto del Real Estate e della Hospitality, parlandone con Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality, nonché con Guido Alberto Inzaghi - Founding Partner di SI – Studio Inzaghi, primario Studio legale italiano altamente specializzato nel Real Estate, e Luigi Nassivera, fortemente dedicato a tutte le tematiche dell’housing. Ecco cosa ci hanno raccontato.

Che cosa è stato fatto negli ultimi anni per ridurre il gap tra domanda e offerta di posti letto?

Il PNRR, adottato nel 2021, ha stanziato 1,2 miliardi di euro per realizzare 60.000 posti letto con tariffe affordable:

• –15% rispetto ai valori di mercato;
• 30% dei posti riservati a studenti meritevoli e privi di mezzi.

La scadenza iniziale del 30 giugno 2026 è stata successivamente prorogata: negli ultimi mesi del 2025 / inizio 2026 è stato infatti creato lo Student Housing Fund (M4.C1 – Investimento 5), che ha spostato la deadline al 15 maggio 2027 per realizzare 30.000 posti letto.

Oltre alle risorse economiche, quali riforme sono state introdotte per favorire la realizzazione degli studentati PNRR?

Per centrare un obiettivo così ambizioso, erano necessarie forti semplificazioni urbanistico–amministrative.

Già con il DL del 2 marzo 2024, n. 19 (convertito dalla Legge 29 aprile 2024, n. 56) è stato modificato l’art. 1-quater della Legge 14 novembre 2000, n. 338, introducendo agevolazioni urbanistico – amministrative di velocizzazione del cd. permitting. Le principali sono:

• cambio di destinazione d’uso sempre ammesso, anche in deroga agli strumenti urbanistici o dalle specifiche normative regionali e statali, mediante SCIA su edifici esistenti;
• possibilità di utilizzare il permesso di costruire in deroga (art. 14 TUE) per aree totalmente impermeabilizzate;
• esenzione dalla necessità di reperire gli standard urbanistici del DM 1444/1968 e dall’obbligo di realizzare parcheggi ex Legge 17 agosto 1942, n. 1150;
• neutralità catastale per gli aumenti di rendita derivanti dal cambio d’uso;
• premio volumetrico del 35% sulla volumetria legittima o legittimata.

Si ricorda che queste misure si applicano esclusivamente agli studentati affordable finanziati dal PNRR e comportano un vincolo di destinazione d’uso dell’immobile per 12 anni.

Ci sono state nuove agevolazioni di recente?

Sì. L’art. 20 del DL 19 febbraio 2026, n. 19 (ora in fase di conversione) ha ulteriormente ampliato le semplificazioni introducendo il nuovo comma 2-ter dell’art. 1-quater della Legge 14 novembre 2000, n. 338.

La novità principale è che, per gli interventi edilizi volti alla realizzazione di studentati affordable con le risorse del PNRR:

• non è più richiesta la previa approvazione di un piano attuativo o piano di secondo livello, anche se previsto dagli strumenti urbanistici;
• gli interventi possono essere realizzati tramite permesso di costruire convenzionato (art. 28-bis TUE), quando siano necessarie opere di urbanizzazione da realizzare e cedere al Comune.

Si tratta di una semplificazione molto rilevante, che riduce tempi e complessità del permitting.

Come funziona, in pratica, quest’ultima agevolazione?

Come chiarito nel dossier del Servizio Studi di Camera e Senato, la convenzione approvata dal Consiglio Comunale (salvo diversa disciplina regionale) definisce:

• gli obblighi che il soggetto attuatore deve assumere per ottenere il titolo edilizio;
• la cessione di aree e l’eventuale uso di diritti edificatori;
• la realizzazione di opere di urbanizzazione;
• le caratteristiche morfologiche dell’intervento;
• gli interventi di edilizia residenziale sociale.

La convenzione può prevedere stralci funzionali, con scadenze e oneri dedicati, mentre la durata del permesso di costruire convenzionato può essere modulata in base agli stessi stralci.

Quali sono, dunque, i prossimi passi che il nostro Legislatore dovrà compiere per attrarre operatori e investitori verso questo settore?

Per colmare realmente il gap tra domanda e offerta di posti letto per studenti è necessario incentivare gli investimenti nello Student Housing: è quindi essenziale estendere queste semplificazioni oltre il perimetro dei progetti PNRR, trasformando l’esperienza del PNRR in un laboratorio di riforme da allargare in chiave strutturale.

Ciò mediante un dialogo proficuo tra investitori, gestori, amministrazioni centrali ed enti locali.