Non è più soltanto una crisi ciclica, ma una trasformazione strutturale che investe economia, società e città. La questione abitativa in Europa ha raggiunto una dimensione tale da entrare stabilmente nell’agenda politica continentale, imponendo una riflessione profonda su modelli, strumenti e strategie. Su questo tema verterà REbuild 2026, in programma il 12 e 13 maggio a Riva del Garda, che con il tema “Housing Remix” si propone di ridefinire il futuro dell’abitare.
Case sempre più costose
Stando ai dati presentati durante la conferenza stampa introduttiva, negli ultimi dieci anni, il costo della casa è cresciuto molto più rapidamente dei redditi, alterando equilibri fondamentali come l’accesso al lavoro, allo studio e alla mobilità. In questo contesto, l’abitare ha superato i confini del mercato immobiliare per diventare una vera infrastruttura sociale ed economica, capace di incidere sulla competitività dei territori e sulla qualità della vita.
Prezzi delle abitazioni in Europa
Le cifre restituiscono con chiarezza la portata del fenomeno: tra il 2015 e il 2025 i prezzi delle abitazioni nell’Unione Europea sono aumentati mediamente di oltre il 50%, con punte estreme come il +209,5% in Ungheria, il +135% in Lituania e il +124,4% in Portogallo. Parallelamente, i canoni di locazione sono cresciuti tra il 20% e il 30%, mentre circa il 10% della popolazione spende oltre il 40% del proprio reddito per l’affitto. Solo nel terzo trimestre del 2025, i prezzi delle case sono saliti di oltre il 5% su base annua e gli affitti di più del 3%.
A rendere ancora più complesso il quadro contribuisce la riduzione dell’edilizia sociale, oggi ferma al 6-7% dello stock abitativo contro l’11% del 2010, e la presenza, in alcuni Paesi, di una quota fino al 20% di immobili vuoti o sottoutilizzati. Una crisi che non riguarda solo la quantità di case, ma anche la loro distribuzione e accessibilità.
Il deficit abitativo e la sfida produttiva
Il cuore del problema resta la carenza di alloggi. In Europa mancano oggi 9,6 milioni di abitazioni, pari al 3,5% del patrimonio complessivo, mentre in Italia il deficit supera 1,3 milioni di unità, equivalenti a un fabbisogno di circa 126 mila nuove case all’anno per un decennio.
Secondo le stime della Banca Europea per gli Investimenti, serviranno oltre 2 milioni di nuove abitazioni ogni anno fino al 2035, con un incremento di circa 650 mila unità rispetto ai livelli attuali. A fronte di questi numeri, il Piano Casa italiano prevede 100 mila nuove unità in dieci anni, evidenziando uno scarto significativo tra domanda e capacità produttiva.
Le sfide del settore costruzioni
Il settore delle costruzioni, chiamato a colmare questo gap, si trova davanti a una sfida cruciale: innovare profondamente i propri processi. Industrializzazione, prefabbricazione, digitalizzazione e utilizzo di tecnologie avanzate come intelligenza artificiale e BIM diventano strumenti indispensabili per aumentare efficienza e produttività. Non a caso, il mercato immobiliare italiano è atteso crescere da 160 a 170 miliardi di euro nel 2026, con un incremento dell’8,4%.
In questo contesto emerge anche il tema della riqualificazione del patrimonio esistente. Esperienze francesi dimostrano come, grazie all’innovazione tecnologica e ai processi industrializzati, sia possibile ridurre i costi di retrofit dal 50% fino al 70% in alcuni casi, grazie alla replicabilità dei componenti prefabbricati, alla riduzione degli sprechi e all’ottimizzazione dei tempi.
Politiche europee e nuovi strumenti per l'abitare
Di fronte a una crisi di tale portata, l’Unione Europea ha avviato un cambio di paradigma. Nel dicembre 2025 è stato presentato il primo Piano europeo per l’abitazione accessibile, segnando un passaggio storico: per la prima volta la casa viene trattata come una politica integrata a livello comunitario.
Il piano punta ad aumentare l’offerta di alloggi accessibili, mobilitare capitali e promuovere l’innovazione nella filiera delle costruzioni, intervenendo anche su fenomeni come gli affitti brevi e lo svuotamento dei centri storici.
Secondo Ezio Micelli, presidente del comitato scientifico di REbuild, la complessità del tema richiede un approccio sistemico fondato su cinque pilastri: politiche, capitali, regole, costruire e abitare. Un’impostazione che guida l’intero programma dell’edizione 2026, con l’obiettivo di tradurre le strategie europee in strumenti concreti a livello nazionale e locale.
Il ruolo della finanza e dell’innovazione
La crisi abitativa non è solo una questione di offerta, ma anche di accesso alle risorse finanziarie. Accanto alla carenza di alloggi nelle aree più dinamiche, si registra infatti un vasto patrimonio inutilizzato, che richiede nuovi strumenti per essere riattivato.
In questo scenario, la finanza sociale e i capitali pazienti assumono un ruolo centrale, consentendo di sviluppare progetti che integrano sostenibilità economica e impatto sociale. Un elemento chiave è rappresentato dal cosiddetto “price premium”, ovvero l’aumento di valore degli immobili legato all’efficienza energetica, che può orientare investimenti e politiche pubbliche.
Italia: prezzi in crescita e nuove fragilità sociali
Il caso italiano riflette e amplifica le dinamiche europee. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,1% su base annua, con un incremento del 4,9% per gli immobili esistenti e dell’1,5% per le nuove costruzioni. Nelle grandi città, i valori superano i 3.500 euro al metro quadrato a Milano (+6,3%) e i 3.000 euro a Roma (+5%), mentre altrove oscillano tra 2.200 e 2.600 euro.
Circa 1,5 milioni di famiglie vivono in condizioni di disagio abitativo, con un’incidenza del costo della casa superiore al 30% del reddito. Anche il mercato degli affitti resta sotto pressione, con canoni in crescita del 2,3% nel primo trimestre del 2025.
A questi dati si sommano profonde trasformazioni sociali: una popolazione sempre più anziana, con circa il 25% degli italiani over 65, nuclei familiari più piccoli e una crescente difficoltà dei giovani a raggiungere l’autonomia abitativa. In Europa, quasi il 70% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive ancora con la famiglia.
Particolarmente critico è il tema dello student housing: a fronte di circa 2 milioni di studenti universitari, di cui il 15% stranieri, l’offerta è di appena 80 mila posti letto, pari al 4% del fabbisogno, contro una media europea del 16%.
Nuovi modi di abitare e città da ripensare
Di fronte a questi cambiamenti, emergono nuovi modelli abitativi: cohousing, senior living, riuso di immobili dismessi e forme di convivenza intergenerazionale. Soluzioni che non si limitano ad aumentare l’offerta, ma ridefiniscono i meccanismi di aggregazione sociale.
Parallelamente, la tecnologia sta trasformando la casa, introducendo sistemi di intelligenza artificiale, robotica domestica e assistenza integrata, con l’obiettivo di migliorare autonomia e qualità della vita.
Il nodo delle regole e della governance
Un ulteriore ostacolo alla trasformazione del settore è rappresentato dalla complessità normativa, in particolare in Italia, dove i processi autorizzativi risultano spesso lunghi e frammentati. A questo si aggiunge la presenza di un patrimonio di edilizia popolare inutilizzato, stimato tra 60 mila e 80 mila unità, che necessita di interventi di riqualificazione.
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