Dal 1° gennaio 2026, in Italia è entrata in vigore una norma destinata a cambiare le regole del gioco per migliaia di proprietari immobiliari. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una “presunzione legale di imprenditorialità” per chi affitta più di due appartamenti con contratti di locazione breve — cioè quei contratti, tipici delle note piattaforme maggiormente utilizzate, di durata inferiore ai trenta giorni.
Affitti brevi dopo il terzo appartamento locato
La logica è semplice: dal terzo immobile in poi, scatta automaticamente l'obbligo di aprire una partita IVA e di inquadrarsi come attività d'impresa. Non importa come gestisci concretamente gli affitti, non importa se hai dipendenti, un sito web o una struttura organizzativa. Basta il numero: tre appartamenti, e sei un imprenditore. Per legge.
Fino a ieri, un proprietario poteva affittare tre o quattro appartamenti come privato, versando un'imposta sostitutiva attraverso la cedolare secca e senza particolari obblighi amministrativi. Da oggi, superata la soglia dei due immobili, il quadro cambia radicalmente: obbligo di partita IVA, regime IVA sugli incassi, adempimenti contabili da imprenditore.
L'obiettivo dichiarato della norma è contrastare l'elusione fiscale e il proliferare di gestori professionali che operano come veri e propri operatori del settore turistico, ma si nascondono dietro la veste del semplice privato. Una finalità condivisibile, almeno in astratto. Il problema, però, è il modo in cui questa finalità viene perseguita.
La "presunzione assoluta" e i principi della Costituzione
Il nodo giuridico centrale è questo: la norma introduce una “presunzione assoluta”, che non ammette prova contraria. In altri termini, il proprietario di tre appartamenti non ha alcuna possibilità di dimostrare di non essere un imprenditore — nemmeno se gestisce gli affitti in modo del tutto occasionale, senza organizzazione, senza personale, senza servizi aggiuntivi. Il semplice numero di immobili è sufficiente a qualificarlo come tale.
Questo approccio stride con i principi fondamentali del nostro ordinamento. La Corte Costituzionale ha affermato in più occasioni che le presunzioni legali sono ammissibili solo se ragionevoli e proporzionate rispetto all'obiettivo perseguito. E qui sorge il dubbio: è davvero ragionevole equiparare automaticamente un piccolo proprietario con tre appartamenti a un operatore professionale del settore ricettivo, senza alcuna verifica concreta?
Il problema diventa ancora più evidente ove si considerino specifiche categorie di persone: tutti coloro che, per legge o per condizione professionale, “non possono essere imprenditori”. Avvocati, magistrati, notai, commercialisti, dipendenti pubblici (salvo specifiche autorizzazioni), appartenenti alle forze armate: per questi soggetti l'esercizio di attività d'impresa è preclusa in quanto incompatibile con la loro posizione.
La nuova norma crea nei loro confronti un effetto paradossale: non potranno superare la soglia dei due appartamenti in locazione breve, perché il terzo li trasformerebbe automaticamente in imprenditori. Ma non possono essere imprenditori. Quindi, di fatto, la legge limita il loro diritto di proprietà in modo indiretto, senza che vi sia alcuna ragione urbanistica, di ordine pubblico o di tutela del territorio a giustificarlo. L'unica ragione è fiscale.
La Costituzione e il diritto di proprietà
La Costituzione italiana tutela il diritto di proprietà all'articolo 42, ammettendo limitazioni solo per motivi di utilità sociale. Tutela la libertà di iniziativa economica all'articolo 41. L'articolo 3 sancisce, poi, il principio di uguaglianza, vietando trattamenti differenziati non giustificati da ragioni ragionevoli.
Ebbene, la nuova norma sembra collidere con tutti e tre questi principi. Due proprietari nella medesima situazione patrimoniale — stessa città, stessi tre appartamenti, stesso numero di contratti — vengono trattati in modo completamente diverso in base alla loro professione. Il notaio o il funzionario pubblico subiscono una limitazione che non colpisce il libero imprenditore o un impiegato. Non perché gestisca gli immobili in modo diverso, ma solo per ciò che fa nella vita.
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