La casa accessibile, in Italia, esiste: secondo il nuovo indice di accessibilità economica dell'Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, il 71% degli alloggi adatti a una famiglia è alla portata di chi ha un reddito medio. Il dato, però, nasconde un paradosso: quelle case, in larga parte, non si trovano dove le famiglie hanno davvero bisogno di vivere. Nelle grandi città — dove si concentrano lavoro, studio e opportunità — la quota di case alla portata delle famiglie scende sotto la metà di quelle adatte a loro, cioè con almeno tre locali.
Secondo Vincenzo de Tommaso, Responsabile dell'Ufficio Studi di idealista: “A prima vista il 71% nazionale sembra incoraggiante. Ma la casa accessibile c'è soprattutto dove la domanda è debole: aree interne, territori in calo demografico, capoluoghi del Sud a bassa densità. Nelle grandi città del Centro-Nord, dove i redditi sono più alti e si concentrano le opportunità, la quota scende sotto il 50%. Il problema non sono solo i redditi bassi: è che le case abbordabili non stanno dove serve viverci”.
Il caso Milano: redditi alti, ma una casa su due è fuori portata
Una famiglia milanese con reddito medio guadagna circa 5.000 euro netti al mese, il più alto d'Italia. Per concedere un mutuo, la banca chiede che la rata non superi un terzo dello stipendio e che la famiglia disponga del 20% del valore della casa come acconto: la rata sostenibile risulta di circa 1.700 euro al mese. Eppure, con questo budget, solo il 46% delle case adatte a una famiglia è abbordabile. Più di una casa su due resta fuori portata, nonostante il reddito più elevato del Paese: qui i valori immobiliari hanno corso più veloce del potere d'acquisto. A Napoli il meccanismo è speculare — prezzi in forte crescita e redditi tra i più bassi d'Italia — con l'accessibilità compromessa su entrambi i fronti.
Il quadro nei grandi mercati
Tra i principali capoluoghi metropolitani, quattro superano la media nazionale. Genova (87%) guida grazie al rapporto favorevole tra reddito e prezzi; Torino (78%) unisce un reddito allineato alla media a valori contenuti; Palermo (77%) deve la sua accessibilità a prezzi bassi che compensano redditi tra i più modesti del gruppo, così come Bari (73%). Sotto la media scende Bologna (64%) e, sotto il 50%, il quadro si complica: Roma (49%), Milano e Firenze (46%), fino a Napoli (42%), fanalino di coda.
I due estremi: dove la casa costa poco è spesso dove c’è poca richiesta
Sui 110 capoluoghi analizzati, oltre la metà supera la media nazionale del 71%. In cima figurano Vibo Valentia (98%), Rovigo, Terni, Campobasso e Cosenza (97%): prevalentemente capoluoghi del Sud, aree interne appenniniche e centri di media dimensione del Nord accomunati da bassa pressione demografica e prezzi contenuti. Un'accessibilità elevata che è più conseguenza della debolezza della domanda che di un mercato vivace.
All'estremo opposto, i mercati turistici e ad alta tensione: Bolzano (18%) e Venezia (19,5%) sono i due valori più bassi d'Italia. Seguono Rimini (44%), Verbania (47%), Como (49%), Lucca e Trento (attorno al 50%). L'incrocio tra la geografia del reddito e quella dell'accessibilità restituisce il paradosso italiano: dove ci sono lavoro, opportunità e redditi più alti, le case alla portata delle famiglie si riducono.
Nota metodologica
L'indice misura, per ogni mercato, la quota di alloggi che una famiglia con reddito medio può permettersi. Si parte dal reddito familiare netto stimato per ogni comune tramite interpolazione di più fonti ISTAT (ultimo dato: 2023) e dalla relativa soglia di spesa mensile sostenibile (un terzo del reddito netto). La soglia viene tradotta nel prezzo massimo dell'immobile, ipotizzando un mutuo pari all'80% del valore, durata trentennale e tasso fisso BCE del trimestre (3,50% a gennaio 2026), riportato poi al prezzo di annuncio con il margine medio di negoziazione idealista.
Si considera lo stock “capiente” (alloggi con almeno tre locali); lo stock “accessibile” ne è la porzione sostenibile per il reddito medio locale. L'analisi copre l'intero territorio nazionale, le 107 province e tutti i comuni, esclusi aste, nuda proprietà, affitti brevi, coliving, outlier e duplicati.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account