Via Senofonte a Milano, nel quartiere City Life, è la via (l'indirizzo) residenziale più cara d'Italia con un valore mediano di 21.429 euro/m² e un valore mediano per immobile di 4,5 milioni di euro nel secondo trimestre del 2026. È quanto emerge dall'analisi del Centro Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, che per la prima volta ha mappato le "high street" residenziali nelle otto principali aree metropolitane italiane. Nella top ten nazionale otto posizioni su dieci appartengono a Milano; Roma entra con Piazza di Spagna a 14.242 euro/m² e Via del Babuino a 13.525 euro/m².
Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell'Ufficio Studi di idealista: "Il lusso urbano dipende sempre dalla posizione — ma esistono due declinazioni distinte. La prima è quella della centralità: indirizzi nel cuore denso della città, dove la scarsità dell'offerta produce valori al metro quadro elevati indipendentemente dalla dimensione dell'immobile. La seconda è quella dello spazio: zone residenziali fuori dalla densità urbana — le colline fiorentine, Posillipo a Napoli — dove il prezzo al metro quadro è più contenuto ma gli immobili sono grandi. Per leggere entrambe le declinazioni abbiamo scelto di affiancare al valore mediano per immobile anche il prezzo al metro quadro: il primo misura il costo complessivo dell'accesso a un indirizzo, il secondo misura il valore dell'indirizzo indipendentemente da quanto è grande l'immobile".
Le dieci high street residenziali più care d'Italia
Nella top ten nazionale per valore mediano al metro quadro, Milano occupa otto posizioni su dieci. Via Senofonte a City Life guida con 21.429 euro/m² e un valore mediano per immobile di 4,5 milioni di euro, seguita da Corso Venezia a Palestro-Monforte con 18.378 euro/m² (3,5 milioni) e Via dei Giardini a Brera-Montenapoleone con 16.800 euro/m² (3 milioni).
Roma porta due indirizzi nella top ten: Piazza di Spagna in quarta posizione con 14.242 euro/m² e un valore mediano per immobile di 2 milioni, e Via del Babuino in sesta con 13.525 euro/m². Via Morigi nel Carrobbio (14.080 euro/m², 3,52 milioni), Via Francesco Petrarca ad Ariosto-Magenta (13.333 euro/m²), Via Giuseppe Mazzini a Missori-Augusto (13.212 euro/m², 3,6 milioni), Corso Magenta ad Ariosto-Magenta (12.857 euro/m², 2,95 milioni) e Via Solferino alla Moscova (12.682 euro/m²) completano la classifica, tutte a Milano.
Le high street residenziali nelle principali aree metropolitane
Come nel commercio esistono vie dove si concentrano i marchi di lusso, anche nel residenziale esistono strade che hanno contemporaneamente volume - almeno dieci annunci in offerta - e prezzi di picco. Non è solo la via più cara in assoluto, è quella con una polarizzazione misurabile. E ogni città ha la sua strada regina.
Milano: media cittadina 5.757 euro/m²
La high street residenziale milanese è geograficamente articolata tra più polarità. Via Senofonte a City Life guida con un valore mediano di 21.429 euro/m² e un valore mediano per immobile di 4,5 milioni di euro — il più alto tra tutti gli indirizzi analizzati. Corso Venezia a Palestro-Monforte si attesta a 18.378 euro/m² con 3,5 milioni di euro, Via dei Giardini a Brera-Montenapoleone a 16.800 euro/m² con 3 milioni. Via Morigi nel Carrobbio raggiunge un valore mediano per immobile di 3,52 milioni con 14.080 euro/m², mentre il quadrante Ariosto-Magenta esprime Corso Magenta a 12.857 euro/m² (2,95 milioni) e Via Lodovico Ariosto a 11.901 euro/m² (2,73 milioni). La Moscova contribuisce con Via Solferino e Via Varese, rispettivamente a 12.682 e 12.537 euro/m².
Roma: media cittadina 3.784 euro/m²
La high street residenziale romana si sviluppa lungo l'asse compreso tra Piazza del Popolo e il centro storico con una coerenza di valori che non ha equivalenti negli altri mercati: Piazza di Spagna (14.242 euro/m², valore mediano per immobile 2 milioni di euro), Via del Babuino (13.525 euro/m², 1,89 milioni), Via del Corso (12.500 euro/m², 2,1 milioni), Corso Vittorio Emanuele II (12.479 euro/m²) e Via di Campo Marzio (12.037 euro/m², 1,95 milioni) formano un cluster di indirizzi tutti compresi tra 12.000 e 14.300 euro/m². Via Giulia si inserisce a 10.667 euro/m² con un valore mediano per immobile di 1,19 milioni.
Firenze: media cittadina 4.794 euro/m²
A Firenze lo scarto tra media cittadina e high street è tra i più contenuti dei mercati analizzati, a indicare un mercato complessivamente più omogeneo verso l'alto. Piazza del Duomo guida con un valore mediano di 11.275 euro/m² e un valore mediano per immobile di 1,98 milioni, seguita da Via Bardi a 9.655 euro/m² e Borgo degli Albizi a 9.259 euro/m². Vale notare che le vie collinari come Via Pian dei Giullari, pur registrando il valore mediano per immobile più alto della città (2,3 milioni), esprimono 5.728 euro/m² per via delle dimensioni degli immobili — una distinzione che il solo prezzo assoluto non consentirebbe di cogliere.
Napoli: media cittadina 3.044 euro/m²
Il mercato napoletano articola le sue high street residenziali tra due polarità distinte: il Vomero e Posillipo. Via Filippo Palizzi al Vomero guida con un valore mediano di 7.615 euro/m², mentre la direttrice di Posillipo esprime valori mediani al metro quadro leggermente inferiori ma valori mediani per immobile più elevati per via delle dimensioni degli immobili — Via Posillipo a 6.429 euro/m² con 1,24 milioni, Via Francesco Petrarca a 5.964 euro/m² con 1,1 milioni e il campione più ampio della città con 36 annunci in offerta. Via Orazioni, sempre Aniello Falcone al Vomero si colloca a 5.323 euro/m².
Torino: media cittadina 2.219 euro/m²
Via Giambattista Bogino nel centro storico guida con un valore mediano di 8.370 euro/m² e un valore mediano per immobile di 1,67 milioni, distaccando nettamente il secondo indirizzo: Via Giuseppe Luigi Lagrange si attesta a 6.400 euro/m², Piazza Castello a 5.694 euro/m² con un valore mediano per immobile di 855.000 euro. La high street residenziale torinese è geograficamente ristretta ma internamente coerente, con le prime sei posizioni della classifica cittadina tutte concentrate nel perimetro del centro storico.
Bologna: media cittadina 3.798 euro/m²
Bologna è il mercato dove la distribuzione dei valori tra le vie di punta e la media cittadina è più omogenea tra quelli analizzati. Strada Maggiore guida con un valore mediano di 6.436 euro/m² e un valore mediano per immobile di 715.000 euro, con 28 annunci in offerta il campione più profondo tra le vie di testa della città. Via delle Tovaglie nel quartiere Santo Stefano-Galvani si attesta a 6.303 euro/m². L'assenza di polarizzazioni estreme distingue Bologna dagli altri mercati metropolitani e riflette una struttura urbana dove il pregio è diffuso piuttosto che concentrato su singoli indirizzi.
Genova: media cittadina 1.790 euro/m²
Genova presenta lo scarto più elevato tra media cittadina e indirizzo di punta tra tutti gli otto mercati analizzati. Piazzale John Fitzgerald Kennedy a Carignano raggiunge un valore mediano di 7.247 euro/m² e un valore mediano per immobile di 529.000 euro. Seguono Via Stefano Prasca a Quarto e Via Nizza alla Foce, entrambe intorno ai 3.570 euro/m²: a parità di valore al metro quadro, il prezzo mediano per immobile è di 695.000 euro su Via Prasca e di 395.000 euro su Via Nizza, differenza che riflette immobili mediamente più grandi nel quadrante orientale della città.
Palermo: media cittadina 1.535 euro/m²
Le high street residenziali palermitane si concentrano tra il centro storico e le zone residenziali consolidate. Via Umberto Giordano nel quartiere Malaspina-Palagonia guida con un valore mediano di 3.824 euro/m² e un valore mediano per immobile di 650.000 euro, seguita da Via Marinai Alliata a Mondello (3.548 euro/m²) e Via Vittorio Emanuele nei Tribunali-Kalsa (3.519 euro/m²). Via della Libertà, con 25 annunci in offerta il campione più profondo della città, si attesta a 3.291 euro/m². I valori palermitani restano su livelli strutturalmente più contenuti rispetto agli altri mercati metropolitani analizzati.
Nota metodologica
L'analisi è condotta sugli annunci residenziali pubblicati su idealista nel secondo trimestre del 2026. Il perimetro dell'indagine comprende gli otto principali mercati metropolitani italiani per popolazione e stock abitativo — Milano, Roma, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze — una scelta che consente di disporre di un volume di dati sufficientemente ampio da garantire stabilità e rappresentatività del dato a livello di singolo indirizzo, minimizzando le distorsioni legate a campioni ridotti.
Sono incluse esclusivamente le strade con almeno dieci immobili in offerta nel periodo di riferimento. I valori mediani al metro quadro indicati rappresentano la mediana dei prezzi al metro quadro degli annunci attivi per singolo indirizzo; i valori mediani per immobile rappresentano la mediana dei prezzi di vendita degli annunci attivi per singolo indirizzo. I valori medi cittadini sono tratti dall'indice dei prezzi idealista di giugno 2026.
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