Comprare una casa ipotecata, come evitare rischi e blindare l'acquisto

È possibile procedere con la compravendita di un immobile gravato da garanzia reale, tuttavia occorre prestare la massima attenzione, poiché il vincolo segue il bene anche dopo il passaggio di proprietà a causa del diritto di sequela. Quando si intende comprare una casa ipotecata in totale sicurezza si possono percorrere tre strade principali: l'estinzione anticipata del debito da parte del venditore prima dell'atto, il saldo contestuale al rogito erogando la somma necessaria direttamente al creditore davanti al notaio con formale assenso alla cancellazione dell'ipoteca, oppure l'accollo formale del residuo del mutuo preesistente da parte dell'acquirente.

Cos’è, come funziona e quali tipologie di ipoteca esistono

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore - spesso un istituto bancario - il potere di espropriare l'immobile con ipoteca a garanzia del proprio credito e di soddisfarsi sul ricavato della vendita con preferenza rispetto agli altri creditori.

L'ipoteca nasce e produce effetti giuridici unicamente con l'iscrizione nei registri immobiliari della Conservatoria. Questa formalità ha carattere costitutivo: senza la registrazione, l'ipoteca non esiste. Una volta iscritta, l'ipoteca attribuisce due prerogative fondamentali:

• diritto di seguito: il vincolo rimane legato al bene indipendentemente dai passaggi di proprietà. L'immobile può essere venduto, ma il creditore conserva il diritto di espropriarlo anche nei confronti del nuovo acquirente;
• diritto di prelazione: in sede di esecuzione forzata, il creditore ipotecario viene soddisfatto sul ricavato con priorità rispetto ai creditori chirografari (privi di garanzia reale).

Inoltre, nel sistema giuridico italiano si distinguono tre forme di ipoteca:

• ipoteca volontaria: nasce da un contratto o da una dichiarazione unilaterale. L'esempio più comune si ha nell'acquisto di un immobile con ipoteca volontaria concessa alla banca a garanzia del mutuo per la compravendita;
• giudiziale: trova il suo titolo in una sentenza di condanna al pagamento, in un decreto ingiuntivo esecutivo o in altri provvedimenti del giudice;
• legale: è la legge ad attribuire a determinati creditori il diritto di iscrivere ipoteca senza il consenso del debitore (ad esempio a favore del venditore a garanzia del pagamento del prezzo).

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Quanti anni dura l'ipoteca sulla casa

Ai sensi dell'articolo 2847 del Codice Civile, l'iscrizione dell'ipoteca conserva la sua efficacia per un periodo di 20 anni dalla data di registrazione. L'evoluzione del vincolo dipende dalla gestione del debito e dalle azioni del creditore:

• debito inferiore a 20 anni: con l'estinzione totale del finanziamento, la garanzia cade. Per i mutui bancari si applica la cancellazione automatica d'ufficio (ex Legge Bersani), senza bisogno di un atto notarile dedicato;
• debito superiore a 20 anni (es. mutui a 25 o 30 anni): per evitare che la garanzia scada a metà ammortamento, il creditore deve effettuare la rinnovazione dell'ipoteca prima del decorso del ventennio, prolungandone l'efficacia per altri 20 anni con il grado originario;
• mancata rinnovazione: se il ventennio trascorre senza rinnovazione, l'efficacia dell'ipoteca si estingue automaticamente. Il debito sottostante rimane valido, ma il creditore perde la garanzia reale sul bene.

Quando una casa è ipotecata si può vendere?

La legge consente la vendita di un immobile gravato da ipoteca. L'esistenza del vincolo non blocca la vendita né richiede l'autorizzazione preventiva del creditore. Tuttavia, poiché l'ipoteca segue il bene, la prassi di mercato prevede tre soluzioni per gestire la vendita in sicurezza:

• estinzione del debito e cancellazione al rogito: una quota del prezzo d'acquisto viene destinata direttamente al saldo del debito residuo dell'alienante, contestualmente alla stipula dell'atto;
• accollo del mutuo residuo: chi acquista subentra nel contratto di finanziamento già in essere in capo al venditore, assumendosi la responsabilità delle rate rimanenti. L'ipoteca resta attiva sull'immobile;
• estinzione antecedente alla compravendita: l'alienante salda autonomamente il proprio debito prima dell'atto definitivo, trasferendo l'immobile libero da pesi.

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Cosa succede se acquisto una casa ipotecata?

Acquistare un immobile senza coordinare la formale estinzione dell'ipoteca comporta alcune conseguenze dirette:

• rischio di pignoramento: se il debitore originario smette di pagare, il creditore ipotecario ha la facoltà di pignorare l'immobile e venderlo all'asta, anche se il bene è di proprietà di un terzo estraneo al debito;
• rifiuto del finanziamento bancario: chi intende comprare casa ipotecata con mutuo riscontrerà il rifiuto della banca erogante se l'immobile presenta già vincoli attivi non destinati all'estinzione contestuale, poiché la banca richiede un'ipoteca di primo grado sgombra da garanzie preesistenti;
• purgazione delle ipoteche: l'acquirente può ricorrere al procedimento di purgazione (offrendo ai creditori il prezzo convenuto o il valore del bene), ma si tratta di una procedura giudiziale onerosa e complessa.

Gli errori più comuni da evitare nella fase di acquisto

La compravendita di un immobile gravato richiede estrema attenzione. Ecco quali sono gli errori più diffusi:

• versare caparre direttamente al venditore: consegnare somme a un soggetto con problemi di liquidità espone al rischio di perdita del denaro in caso di sua insolvenza;
• omessa previsione di clausole nel preliminare: sottoscrivere contratti privi di tutelanti specifiche espone al rischio di trovarsi di fronte al problema di comprare una casa con un’ipoteca non cancellata al rogito;
• mancato coinvolgimento della banca creditrice: fidarsi di promesse verbali del venditore relative all'estinzione del debito dopo la vendita, anziché organizzare la presenza del creditore al rogito;
• sottovalutare la natura dell'ipoteca: quando si valuta di comprare una casa con ipoteca giudiziale o esattoriale, bisogna considerare che tali vincoli richiedono procedimenti e tempi di cancellazione più complessi rispetto alle ipoteche bancarie;
• ignorare i tempi di aggiornamento dei registri: non considerare che l'annotazione formale di cancellazione nei registri della Conservatoria richiede tempi tecnici anche dopo l'avvenuto saldo del debito.

Come tutelarsi nel preliminare

Il contratto preliminare è la sede principale in cui strutturare le garanzie contrattuali per l'acquirente. Uno dei dubbi che potrebbero avere i potenziali acquirenti è come tutelarsi nel momento in cui hanno intenzione di acquistare una casa ipotecata. In questi casi la Legge 124/2017 permette di depositare presso il notaio l’importo per acquistare la casa.

Invece di versare la caparra al venditore, l'acquirente può chiedere che tali somme vengano depositate su un conto corrente dedicato del notaio. Il Notaio tratterrà l'importo e lo svincolerà al venditore solo ad avvenuta verifica della cancellazione dell'ipoteca o all'avvenuto deposito dell'atto di assenso.

Nei casi più complessi è opportuno effettuare la trascrizione del contratto preliminare, che attribuisce un effetto prenotativo opponibile a terzi, impedendo che iscrizioni successive pregiudichino l'acquisto.

Le clausole da inserire

Il preliminare deve integrare specifiche clausole:

• garanzia di libertà da pesi: dichiarazione in cui il venditore si obbliga a trasferire l'immobile libero da ipoteche o pignoramenti, a sua cura e spesa;
• clausola per l'estinzione al rogito: indicazione della modalità di estinzione del debito tramite consegna diretta della somma alla banca all'atto del rogito;
• termine essenziale: fissazione del termine per la stipula come essenziale, condizionando l'adempimento alla contestuale consegna dell'attestazione di saldo debito e del relativo assenso alla cancellazione.

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Il ruolo del notaio: l'estinzione del debito al rogito

Il Notaio garantisce la legalità e la sicurezza del trasferimento dell'immobile. In fase istruttoria, il Notaio esegue le visure ipotecarie per accertare l'entità dei vincoli e richiede alla banca il conteggio estintivo del debito residuo, calcolato alla data del rogito. Durante la stipula dell'atto pubblico:

• il prezzo concordato viene imputato prima al soddisfacimento del debito residuo;
• l'acquirente emette un pagamento tracciabile intestato al creditore ipotecario per l'importo del debito;
• il rappresentante della banca rilascia quietanza d'incasso e formale assenso alla cancellazione dell'ipoteca;
• l'eventuale somma rimanente del prezzo viene consegnata al venditore.

Completata l'estinzione del debito, si procede alla rimozione formale dell'iscrizione:

• ipoteche volontarie (mutui): si applica la procedura semplificata telematica. La banca trasmette alla Conservatoria la comunicazione di estinzione del debito, determinando la cancellazione dell'ipoteca senza costi notarili aggiuntivi;
• ipoteche giudiziali o esattoriali: per evitare i rischi legati all'acquisto di una casa con ipoteca derivante da iscrizioni non bancarie, serve un atto pubblico di cancellazione redatto dal Notaio o un provvedimento del giudice. In questo caso le spese per l'atto e le imposte spettano al venditore.