Casa, dopo il superbonus frenano gli investimenti e vanno a -2,7% nel I trim 2026

Per il mercato immobiliare italiano scatta la fase del “dopo bonus”. Nel primo trimestre 2026 gli investimenti residenziali diminuiscono del 2,7% rispetto agli ultimi tre mesi del 2025, mentre gli investimenti fissi lordi complessivi crescono dello 0,7%. A luglio rallenta anche la produzione delle costruzioni, ma i prezzi delle abitazioni continuano a salire segnando un +4% su base annua. Secondo quanto emerge da un’analisi del Centro studi di Unimpresa, dunque, la progressiva riduzione degli incentivi fiscali per la casa comincia a lasciare il segno sull’edilizia italiana. 

Il dato, però, deve essere letto nel contesto: rispetto al primo trimestre del 2025 gli investimenti in abitazioni risultano ancora in aumento del 16,6%. Il livello dell’attività rimane quindi elevato, ma si registra una perdita di slancio dopo gli anni caratterizzati dalla forte spinta degli incentivi edilizi.

Investimenti residenziali in calo dopo la stagione dei bonus

Nel primo trimestre 2026 gli investimenti complessivi nelle costruzioni sono diminuiti dello 0,4%. Il dato deriva dal calo del 2,7% degli investimenti nelle abitazioni e dalla crescita dell’1,3% per fabbricati non residenziali e altre opere. Nello stesso periodo gli investimenti in impianti, macchinari e armamenti sono invece aumentati del 2,3%.

La frenata del comparto residenziale è stata registrata anche in altre importanti economie dell’area euro, ma secondo l’analisi di Unimpresa il rallentamento è stato particolarmente marcato in Italia. Tra le possibili concause viene indicata la progressiva riduzione degli incentivi finanziari destinati alle ristrutturazioni immobiliari.

Permessi di costruire: -9,2% per le nuove abitazioni

Un ulteriore segnale arriva dai permessi di costruire. Nel primo trimestre 2026 il numero destagionalizzato delle abitazioni previste nei nuovi fabbricati residenziali è sceso del 9,2% rispetto al trimestre precedente. La superficie utile abitabile è diminuita invece del 5,5%.

Anche in questo caso il confronto annuale restituisce un quadro meno negativo: le abitazioni autorizzate risultano in calo appena dello 0,5% rispetto al primo trimestre 2025, mentre la superficie utile cresce del 4,4%. I dati indicano quindi soprattutto una perdita di velocità dell’edilizia residenziale, più che una recessione generalizzata.

Costruzioni, a luglio produzione in calo dell’1,4%

Il rallentamento prosegue nei dati più recenti sulla produzione edilizia. A luglio 2026 l’indice della produzione nelle costruzioni è diminuito dell’1,4% rispetto a giugno e dell’1,2% rispetto a luglio 2025.

Nella media del periodo maggio-luglio la contrazione congiunturale è stata dello 0,8%. Il bilancio dei primi sette mesi dell’anno rimane però positivo: la produzione corretta per gli effetti di calendario registra una crescita dell’1,3% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Il quadro complessivo non è dunque quello di un crollo del settore, ma di un progressivo ridimensionamento della spinta eccezionale accumulata durante la stagione dei bonus edilizi.

Prezzi delle case ancora in crescita con un +4%

La frenata degli investimenti non si è tradotta, almeno per il momento, in una diminuzione dei prezzi immobiliari.

Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4% su base annua e dell’1,7% rispetto ai primi tre mesi dell’anno. A trainare la crescita sono soprattutto le abitazioni nuove, i cui prezzi sono saliti del 5% rispetto al secondo trimestre 2025. Per le abitazioni esistenti l’aumento è stato del 3,7%.

Diverso il quadro delle compravendite. Nel secondo trimestre la crescita delle transazioni residenziali si è praticamente arrestata, con un incremento appena dello 0,1% su base annua, dopo il +4,4% registrato nel primo trimestre.

Si delinea così un mercato immobiliare a due velocità: 

• i prezzi continuano a crescere, 
• mentre investimenti e compravendite mostrano segnali di rallentamento.

Mutui e ristrutturazioni seguono dinamiche diverse

Un altro elemento da considerare riguarda il credito. Nei primi mesi del 2026 i finanziamenti alle famiglie hanno mostrato segnali di recupero, sostenuti soprattutto dai mutui destinati all’acquisto delle abitazioni.

Questo evidenzia una differenza tra il mercato dell’acquisto e quello della ristrutturazione. La disponibilità di credito può sostenere la domanda di case, mentre la riduzione delle agevolazioni fiscali incide maggiormente sulla convenienza economica degli interventi di riqualificazione.

La debolezza degli investimenti residenziali non significa quindi necessariamente che sia venuta meno la domanda immobiliare.

Unimpresa

Unimpresa: “Servono politiche strutturali per la casa”

Secondo il presidente di Unimpresa, Paolo Longobardi, non si dovrebbero riproporre i vecchi strumenti straordinari, ma si dovrebbe costruire una politica strutturale e prevedibile per il settore.

La posizione espressa da Longobardi è che gli incentivi, quando necessari, dovrebbero essere selettivi, sostenibili per i conti pubblici e soprattutto stabili nel tempo. L’obiettivo indicato è accompagnare la riqualificazione del patrimonio immobiliare, l’efficienza energetica e la capacità di investimento delle famiglie senza creare continui cambiamenti nelle regole.

Per il settore delle costruzioni la questione è particolarmente rilevante perché la filiera coinvolge imprese edili, artigiani, professionisti, banche e altri operatori collegati al mercato immobiliare.

La fase del “dopo superbonus” in Italia

I dati del 2026 delineano quindi una situazione più complessa di una semplice crisi dell’edilizia. Gli investimenti residenziali calano del 2,7% su base trimestrale, ma restano del 16,6% sopra i livelli di un anno prima. La produzione delle costruzioni rallenta, ma nei primi sette mesi dell’anno mantiene una crescita dell’1,3%. Le compravendite sono quasi ferme, mentre i prezzi delle abitazioni continuano a salire del 4% su base annua.

Il principale cambiamento riguarda dunque la fine della spinta straordinaria garantita dagli incentivi fiscali. Una situazione che mette il mercato italiano della casa nella condizione di dover trovare un nuovo equilibrio fondato maggiormente su domanda, credito, condizioni economiche e politiche di sostegno strutturali. Per famiglie e imprese, la prevedibilità delle regole diventa un elemento centrale per programmare interventi di acquisto, costruzione e riqualificazione.

Gli effetti sugli investimenti sulla casa della fine del superbonus

Di investimenti sulla casa e di superbonus ha parlato anche la Banca centrale europea (Bce), che nel suo ultimo Bollettino economico ha registrato come gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno continuato a ridursi nell’area euro, con un calo “particolarmente accentuato in Italia”, dove potrebbe pesare la fine dell’effetto della maxi-agevolazione. La Bce ha affermato: “I deboli risultati potrebbero in parte riflettere effetti di calendario legati alla graduale revoca degli incentivi finanziari per la ristrutturazione di immobili”.

In generale, la Banca centrale europea ha sottolineato che “gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno continuato a diminuire nel secondo trimestre del 2026, ma dovrebbero tornare a segnare valori di crescita positivi nel breve periodo”. E ha aggiunto: “Il calo è stato relativamente generalizzato tra i maggiori Paesi dell’area dell’euro, ma particolarmente accentuato in Italia, dove i deboli risultati potrebbero in parte riflettere effetti di calendario legati alla graduale revoca degli incentivi finanziari per la ristrutturazione di immobili”. Per la produzione nelle costruzioni, infine, “gli indicatori dell'attività desunti dalle indagini forniscono segnali contrastanti per il terzo trimestre”.