La legge con cui l’Emilia-Romagna aveva cercato di mettere un freno agli affitti brevi non regge al vaglio della Corte Costituzionale. Con la sentenza n. 19/2025, la Consulta ha accolto il ricorso presentato dal presidente del Consiglio dei ministri contro gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10 del 2025, che disciplinava gli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna, annullando le due norme chiave di quel testo. La motivazione non è che la Regione non possa intervenire sul tema, ma che le misure adottate erano sproporzionate rispetto all’obiettivo dichiarato e introducevano una disparità irragionevole tra categorie di operatori.
Norme locali frammentate sono dannose, sostiene Aigab
“Le recenti pronunce della Corte Costituzionale mettono un punto fermo fondamentale su un tema che in AIGAB denunciamo da anni: la proliferazione di norme locali e regionali che cercano di limitare le locazioni brevi è dannosa”, è il commento a caldo di Marco Celani, presidente di AIGAB. - Come già chiarito dalla giurisprudenza costituzionale, la disciplina del governo del territorio non può trasformarsi in uno strumento per restringere arbitrariamente il diritto di proprietà o alterare i bilanciamenti di competenza statale.
Il proliferare scoordinato di leggi e regolamenti regionali non fa altro che generare un'enorme conflittualità istituzionale. La conseguenza più grave è economica:
nell'attesa che la giustizia amministrativa e costituzionale faccia il suo corso per annullare queste norme illegittime, gli investimenti si fermano. Gli operatori seri congelano i capitali, i proprietari rimangono nell'incertezza e l'intera filiera dell'ospitalità diffusa subisce un freno ingiustificato. Non servono 20 micro-legislazioni regionali in sovrapposizione con lo Stato. Servono regole nazionali chiare, certe e uniformi che garantiscano la libera iniziativa economica e tutelino la proprietà privata”, conclude Celani.
Cosa prevedevano le norme bocciate
Il cuore della legge regionale stava in due disposizioni. La prima — l’articolo 4 — introduceva nell’ambito della categoria funzionale turistico-ricettiva una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata “locazione breve”, assoggettando quindi a titolo edilizio il passaggio di un’unità immobiliare da una diversa categoria funzionale verso questa nuova destinazione. In pratica, chi voleva mettere un appartamento su Airbnb o piattaforme analoghe avrebbe dovuto ottenere un permesso urbanistico, come se stesse cambiando la destinazione d’uso dell’immobile da residenziale a turistico-ricettivo. La seconda norma — l’articolo 5 — prevedeva che i Comuni potessero individuare nei propri strumenti di pianificazione urbanistica specifiche aree del territorio nelle quali l’insediamento della destinazione “locazione breve” fosse subordinato all’osservanza di condizioni particolari.
Il test di proporzionalità: lo scopo era legittimo, le misure no
Il governo aveva impugnato entrambe le norme sostenendo che producessero una distorsione della concorrenza a danno dei soli gestori di locazioni brevi, unici destinatari della disciplina restrittiva, rispetto ai gestori di strutture ricettive extra-alberghiere. Il nuovo accatastamento, secondo Palazzo Chigi, avrebbe rappresentato “un impedimento di fatto” per il gestore di locazione breve e una restrizione del mercato.
La Corte Costituzionale ha riconosciuto che “il presupposto della censura è corretto” e ha sottoposto le norme impugnate a un test di proporzionalità. Il risultato è netto: lo scopo perseguito — la limitazione dell’overtourism — è meritevole di protezione, ma la legge dell’Emilia-Romagna era sproporzionata rispetto a quel fine per due ragioni distinte. Da un lato, l’obbligo introdotto dall’articolo 4 era valido per l’intero territorio regionale, senza alcuna distinzione tra zone soggette a pressione turistica e aree dove il fenomeno non si manifesta. Dall’altro, il meccanismo creava una disparità irragionevole tra i gestori di locazioni turistiche — gravati dall’obbligo di passaggio dalla destinazione residenziale a quella turistico-ricettiva — e i gestori di strutture extra-alberghiere, che ne erano invece esenti, nonostante quest’ultime debbano essere gestite in forma imprenditoriale a differenza delle locazioni brevi, che possono essere anche del tutto sporadiche. Quanto all’articolo 5, la Corte ha rilevato che il vizio accertato per l’articolo 4 si riflette automaticamente su di esso, dal momento che era volto a regolare l’insediamento dell’uso “locazione breve”, cioè della nuova destinazione d’uso introdotta dall’articolo 4 che viene meno.
Un quadro normativo ancora aperto
La decisione si inserisce in un contesto in cui la Corte Costituzionale sta progressivamente tracciando i confini di ciò che le Regioni possono e non possono fare in materia di locazioni brevi. Solo pochi mesi prima, con la sentenza n. 186/2025, la Consulta aveva dato ragione alla Regione Toscana su un tema analogo, respingendo il ricorso del Governo: un precedente che aveva alimentato l’ottimismo di chi sperava in normative regionali più stringenti per limitare la proliferazione degli affitti turistici nelle città d’arte.
La nuova sentenza non ribalta quel principio, ma lo delimita con precisione: le Regioni hanno la competenza per intervenire, ma devono farlo con misure proporzionate, circoscritte geograficamente alle aree effettivamente sotto pressione turistica e non discriminatorie tra diversi operatori del settore ricettivo. Per l’Emilia-Romagna — e potenzialmente per tutte le Regioni che stessero lavorando a normative simili — la strada resta aperta, ma il percorso si è fatto più stretto.
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