Il mercato degli uffici si trova oggi al centro di due dinamiche convergenti: da un lato l’incertezza macroeconomica internazionale, dall’altro la trasformazione strutturale della domanda e dell’offerta di spazi. Anche i mercati europeo e italiano attraversano una fase di selezione: vincono le asset class prime, sostenibili e centrali, mentre gli immobili non conformi rischiano svalutazioni e riconversioni forzate. I dati del PwC Office Market Report 2025.
Scenario globale: crescita rallentata e volatilità persistente
Il contesto macroeconomico resta fragile. Le tensioni geopolitiche, i nuovi dazi statunitensi e i conflitti in Medio Oriente hanno spinto l’FMI a rivedere al ribasso le previsioni di crescita mondiale per il 2025 al 2,8% (dal precedente 3,3%).
I principali mercati avanzati subiscono correzioni significative: gli Stati Uniti scendono all’1,8%, la Cina al 4%, l’Eurozona allo 0,8%. L’inflazione appare in attenuazione, ma resta il rischio di pressioni sui costi energetici e sull’accesso al credito.
In questo quadro, gli investitori mantengono un atteggiamento prudente, riorientando capitali verso asset percepiti come più resilienti e sostenibili.
Europa: domanda in contrazione e selettività crescente
Il mercato uffici europeo evidenzia segnali contrastanti. Nel primo semestre 2025 il take-up si è attestato a 4,4 milioni di mq, in calo del 17% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La tendenza alla riduzione degli spazi locati, avviata con l’esplosione dello smart working, continua a condizionare la dinamica della domanda, con le grandi aziende (in particolare nei settori tech e finance) orientate al ridimensionamento dei portafogli immobiliari e all’abbandono di asset non conformi agli standard ESG.
Il tasso medio di sfitto nei principali mercati europei si colloca intorno al 9%, ma con forti differenze: Dublino sfiora il 18% per effetto del downsizing delle big tech, mentre il CBD di Parigi si distingue per una vacancy minima del 4%. Contestualmente, la scarsità di spazi di qualità nelle aree prime alimenta una pressione al rialzo sui canoni, accentuando la polarizzazione tra immobili di fascia alta e stock obsoleti.
Dal lato degli investimenti, nel primo semestre 2025 il mercato ha mostrato segnali di recupero selettivo, con il Regno Unito e la Francia in crescita rispettivamente del 15% e del 23% su base annua. Tuttavia, i rendimenti hanno continuato a salire: la Net Initial Yield media europea ha guadagnato 170 punti base in sette anni, segnale di un rischio percepito più elevato sugli uffici, soprattutto nei segmenti non prime.
Italia: Milano traina, Roma rallenta
Dopo un biennio complesso, l’Italia mostra segnali di consolidamento. Nel primo semestre 2025 il mercato uffici ha registrato oltre 800 milioni di euro di investimenti, in linea con il 2024, rappresentando circa il 15% del real estate domestico.
- Milano conferma la propria leadership assorbendo l’80% dei volumi, con operazioni iconiche come il progetto Cordusio 2.0, mix di uffici e retail destinato a Uniqlo. Anche il leasing mostra vitalità: l’assorbimento ha raggiunto 210.000 mq (+14% su base annua), spingendo i canoni prime verso l’alto e portando la vacancy ai minimi degli ultimi sette anni.
- Roma, al contrario, riduce la propria quota al 12% con un take-up in flessione del 22% (55.000 mq). La capitale si distingue invece per operazioni di rigenerazione di immobili storici, come la trasformazione dell’ex sede MPS in Via del Corso in destinazione mista retail-luxury hospitality.
Il Net Initial Yield prime italiano si attesta al 4,25%, con una tendenza a privilegiare asset core e core plus, capaci di offrire stabilità di cash flow e prospettive di valorizzazione.
Prospettive: ESG, retrofit e nuovi modelli di utilizzo
La direzione appare chiara: il valore di un immobile è sempre più legato alla sua conformità ESG e alla capacità di adattarsi ai nuovi paradigmi lavorativi. La quota di stock obsoleto in Europa resta elevata e in Italia oltre il 70% degli edifici non residenziali rientra ancora nelle classi energetiche D-G, aprendo spazi enormi per progetti di retrofit.
Parallelamente, la diffusione di modelli ibridi e la riduzione della superficie pro capite spingono verso uffici flessibili, modulari e tecnologicamente integrati, capaci di attrarre talenti e generare valore sul lungo periodo.
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