Il mercato italiano degli uffici si mostra resiliente e in linea con l’Europa. È quanto emerge dal nuovo studio di JLL, “Occupational Trends in the Italian Office Leasing Market by Sector – A Comparative Analysis of Milan and Rome within the European Context”, che analizza l’andamento del settore tra il 2017 e il 2024, con un focus sui due principali poli nazionali – Milano e Roma – e un confronto con le principali città europee.
Un trend europeo: i settori guida della domanda
La domanda di spazi ufficio in Italia segue le tendenze continentali. Tra il 2017 e il 2024, tecnologia, banking & finance e servizi professionali si sono confermati i settori più dinamici, e nel 2024, insieme alla Pubblica Amministrazione, hanno rappresentato oltre il 60% dell’assorbimento complessivo a Milano e Roma.
Scelte di localizzazione: strategie diverse per settore
Dal 2023 al primo trimestre del 2025 emergono schemi precisi nelle strategie locative.
- Gli studi legali e gli istituti finanziari prediligono i distretti centrali più prestigiosi: a Milano oltre il 90% delle transazioni del settore legale è concentrato tra CBD Duomo e Porta Nuova.
- I servizi professionali mostrano invece una maggiore distribuzione su tutta l’area urbana.
- Le attività manifatturiere privilegiano le zone periferiche, dove è possibile trovare superfici più ampie e canoni più contenuti.
Milano e Roma: due mercati complementari
Le due capitali italiane del mercato immobiliare mostrano dinamiche differenti ma complementari.
- Milano si conferma il baricentro economico-finanziario: qui Professional Services, Banking & Finance e Technology coprono da soli il 60% dell’assorbimento.
- Roma è invece fortemente influenzata dal settore pubblico: la Pubblica Amministrazione concentra il 67% dell’attività nel CBD, generando dinamiche cicliche tipiche della domanda istituzionale.
Il ruolo emergente del Life Science
Una delle novità più significative riguarda il settore Life Science, che a Milano nel 2024 ha assorbito oltre 30.000 mq di spazi, pari all’8% del totale take-up, in crescita rispetto alla media decennale di 20.000 mq. I poli di Segrate e Milanofiori si confermano hub di riferimento, ma anche le aree centrali come Porta Nuova ospitano sedi di rappresentanza. A trainare la domanda sono le multinazionali farmaceutiche, che rappresentano il 47% dell’assorbimento del comparto e stanno creando poli strategici in periferia pur mantenendo headquarter centrali.
Canoni prime: Milano sotto pressione
La concentrazione di domanda nei distretti centrali ha spinto al rialzo i canoni prime milanesi. Nel secondo trimestre 2025 si registrano valori di €740/mq/anno nel CBD Duomo e €720/mq/anno in Porta Nuova. Parallelamente, si rafforzano i poli innovativi: da Bicocca a MIND (Milan Innovation District), nato sull’ex area Expo 2015 e destinato a diventare un hub integrato per ricerca e innovazione.
Roma: il peso delle istituzioni e il ruolo dell’EUR
La Capitale conferma la sua forte connotazione istituzionale. La Pubblica Amministrazione domina nel CBD, ma anche studi legali e professionali seguono strategie locative simili a Milano. Diversa invece la distribuzione per banking & finance e servizi professionali, che a Roma si dividono tra centro e EUR, dove trovano spazi più ampi a condizioni più competitive. Sempre all’EUR, i settori IT e manifatturiero trovano un contesto favorevole per disponibilità e costi.
Le implicazioni di mercato
La concentrazione settoriale nelle aree centrali di Milano e Roma sta esercitando una crescente pressione sui canoni e riducendo la vacancy. Milano riesce a bilanciare la domanda grazie a una maggiore disponibilità di immobili di nuova generazione (Grade A), mentre a Roma l’incremento dei canoni prime è legato soprattutto allo squilibrio tra offerta di qualità e domanda crescente.
“L'analisi del mercato italiano degli uffici rivela una solida resilienza e un chiaro allineamento con le dinamiche europee: tecnologia, banking & finance e servizi professionali continuano a essere i pilastri della domanda, coprendo oltre il 60% dell'assorbimento nel 2024” – commenta Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia. “Le peculiarità di Milano e Roma – Milano come hub economico-finanziario, Roma come centro decisionale istituzionale – hanno determinato scelte locative che stanno generando pressioni crescenti sui canoni delle aree centrali e una maggiore competizione per spazi di qualità.”
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