Acquisto terreno edificabile, a quanto ammontano le imposte da pagare?

Nel caso di acquisto di un terreno edificabile, è possibile usufruire dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro? Vediamo cosa dice l’Agenzia delle Entrate.

Con la risposta n. 511, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che nel caso esaminato “l’atto di acquisto di terrene edificabili, che la società istante intende realizzare, non potrà beneficiare del regime di favore delineato dall’art. 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, limitato, come detto, ai trasferimenti di ‘interi fabbricati’ e non estendibile in via interpretativa ai trasferimenti di terreni edificabili”.

Ma vediamo il caso in questione. La società che ha presentato interpello vuole acquistare immobili ubicati in un determinato Comune, costituiti da terreni con soprastanti fabbricati. L’intenzione della società è quella di utilizzare i terreni edificabili, demolendo i fabbricati esistenti e ricostruendo fabbricati conformi alla normativa antisismica e di classe energetica “A” o “B”.

La società istante ha dunque richiesto all’Agenzia delle Entrate chiarimenti riguardo all’applicazione dell’art. 7 del decreto legge n. 34 del 2019, “tenendo conto sia di quanto indicato nella relazione illustrativa che in atti parlamentari, ove si prospetta, per il comparto edile, una agevolazione fiscale con una ricaduta positiva per ‘una effettiva rigenerazione del territorio’ e vi sia una prospettiva concreta, sia nel migliorare la situazione preesistente, sia nel dare nuovi stimoli alle imprese di costruzione in un contesto che riguarderà l’aspetto energetico degli immobili ricostruiti a beneficio dell’utenza e dell’ambiente stesso”.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto indicato dall’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58: “Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo”.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi sottolineato che secondo quanto previsto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna a patto che sussistano specifiche condizioni. In caso contrario, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Ma vediamo quali sono le condizioni da rispettare:

• l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese (individuali o società) che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

• l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso;

• il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero; deve provvedere ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (sia in caso di ricostruzione che di ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B); deve provvedere all’alienazione del fabbricato per almeno il 75 per cento del volume.

Ciò riportato, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “l’ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non include anche i terreni edificabili, così come sostenuto dalla società istante”.