Un 2019 da ricordare per il mercato uffici di Milano e Roma. Nelle due città principali d’Italia, secondo il report di Ipi, nell’ultimo trimestre il settore ha visto incrementi importanti nelle transazioni.
Mercato uffici a Milano: 2019 migliore anno
Milano si dimostra essere la piazza più attrattiva per gli investimenti superando, nel corso del 2019, 4,7 miliardi euro in capitali investiti, di cui il 78% nel comparto uffici. Nel corso del quarto trimestre i volumi investiti in città nel segmento hanno superato €2 miliardi.
Secondo quanto rilevato da Ipi, il take up per il quarto trimestre 2019 nel segmento uffici del capoluogo lombardo ha raggiunto volumi pari a circa 120.000 mq, in linea con il periodo precedente. Il tutto per un assorbimento nel 2019, che sale a oltre 482.000 mq, in crescita di quasi il 25% rispetto all’anno precedente. Nel 2019 il 75% dei volumi transati ha riguardato immobili di grade A (77% nel quarto trimestre), a conferma della predominanza della ricerca di spazi di qualità.
Analizzando i diversi sottomercati, nel CBD Duomo e nel CBD Porta Nuova si sono registrati volumi di assorbimento che, complessivamente, hanno superato 170.000 mq. Performance positiva anche per la periferia, che ha rappresentato il 24% dei take up (118.000 mq) e, soprattutto, per l’Hinterland, che ha visto raddoppiare il take up rispetto al 2018, con oltre 100.000 mq assorbiti. Nelle aree Centro e Semicentro l’assorbimento registrato si è attestato, rispettivamente, a circa 27.000 mq e 67.600 mq, confermandosi sostanzialmente in linea con l’anno precedente.
Nel corso del trimestre si rilevano alcuni incrementi per i canoni medi: in aumento il prime rent nel CBD Duomo, nel Centro e Semicentro mentre si registra sostanziale stabilità nel CBD Porta Nuova. Il vacancy rate è in diminuzione e si attesta al 10,2% sull’intera città: si confermano le maggiori disponibilità di spazi nella Periferia e nell’Hinterland.
I rendimenti risultano in contrazione rispetto al periodo precedente attestandosi al 3,30% netto per il prime e al 5,00% per il good secondary.
L’outlook per i prossimi sei mesi si conferma stabile con un’aspettativa di ulteriore incremento dei canoni, soprattutto per il segmento prime.
Mercato uffici Roma: crescita del 45% in cinque anni
Il quarto trimestre del 2019 si chiude con un take up di oltre 23.500 mq, raggiungendo volumi pari a circa 272.800 mq da inizio anno, il miglior risultato di sempre per il mercato immobiliare direzionale romano con un incremento di oltre il 45% rispetto alla media quinquennale. Più nel dettaglio, nel corso del trimestre si sono registrate 32 transazioni (149 in tutto il 2019) a conferma dell’attrattività del mercato capitolino. Dal punto di vista dimensionale, come già rilevato nei periodi precedenti, il mercato è ancora fortemente caratterizzato da transazioni al di sotto dei 1.000 mq.
Si conferma il forte interesse per immobili di grade A, che rappresentano il 41% del totale transato in termini di superficie. Analizzando i diversi sottomercati si evidenzia, per il 2019, la forte attrattività del Grande Eur, seguito dal Centro, che rappresentano, insieme, il 68% delle transazioni (dato sostanzialmente in linea con la rilevazione dell’ultimo trimestre).
I canoni prime, in generale, risultano stabili assestandosi a 430 €/mq/anno nel CBD Centro e a 340 €/mq/anno nell’EUR core. Il canone prime nel Grande EUR risulta pari a 250 €/mq/anno. Una conferma della solidità del trend positivo deriva anche dalla lettura dei principali indicatori di mercato: il vacancy rate, in contrazione, si assesta al 10,0% mentre il prime yield è stabile al 4,0% netto.
In generale il 2019 evidenzia l’ottima performance sugli investimenti: nel corso dell’anno sono state registrate circa 40 operazioni per un volume complessivo di poco inferiore a Euro 1,7 miliardi a conferma dell’ottimo momento non solo per il comparto uffici (che rappresenta il 54% circa degli investimenti), ma anche per il retail e l’alberghiero. L’outlook per i prossimi sei mesi si conferma positivo.
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