Risoluzione anticipata del contratto di locazione: come funziona

Sapere come funziona la risoluzione anticipata di un contratto di locazione è importante nei casi in cui, in qualità di conduttore o locatore, si avesse la necessità di interrompere il contratto di affitto prima della sua naturale scadenza.

È possibile richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione per diversi motivi, a patto che sussistano determinate condizioni. Conoscerle è importante affinché il rapporto tra le parti possa interrompersi senza particolari impedimenti.

Quando è possibile richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Conduttore e locatore possono richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione e annullarne la validità prima della sua naturale scadenza, a patto che all’interno del contratto d’affitto sia presente la clausola di recesso. In caso contrario, la risoluzione ha effetto solo a partire dalla data di scadenza del contratto.

Le parti coinvolte hanno la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione secondo le seguenti modalità:

• risoluzione consensuale: conduttore e locatore possono risolvere il contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza di comune accordo. In questo caso, la procedura da seguire è abbastanza semplice ed è sufficiente espletare tutti gli adempimenti burocratici previsti, rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate;
• risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore: se all’interno del contratto d’affitto è presente la clausola di recesso, l’inquilino può richiedere la risoluzione anticipata dello stesso in qualsiasi momento;
• risoluzione da parte del locatore: il locatore ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione se: intende destinare l’immobile ad uso proprio o dei propri familiari (fino al secondo grado di parentela); intende utilizzare l’immobile per perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali o di culto; ha a disposizione un altro immobile all’interno dello stesso Comune; lo stabile deve essere ristrutturato, ricostruito, demolito o sgomberato; il conduttore non occupa l’immobile per lunghi periodi di tempo senza giustificazioni valide; intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altre proprietà ad uso abitativo a parte quella in cui risiede.

Come effettuare la risoluzione anticipata del contratto di locazione

Il conduttore, per risolvere anticipatamente il rapporto di locazione, se legato ad un modello di contratto d’affitto 4+4 o 3+2, deve inviare apposita comunicazione al locatore tramite lettera raccomandata o PEC con almeno sei mesi di anticipo. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione senza preavviso, il conduttore è tenuto a versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili (corrispondenti ai mesi di mancato preavviso) e a risarcire il danno causato.

Anche il locatore è tenuto ad inviare una comunicazione scritta al conduttore tramite lettera raccomandata o PEC con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla data di scadenza del contratto. Se il locatore non dà disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente: ciò vale per tutte le tipologie di contratto d’affitto, fatta eccezione per quelli ad uso transitorio.

Sia nel caso in cui sia il conduttore a voler recedere dal contratto di affitto sia nel caso in cui a richiederlo sia il locatore, occorre compilare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro. Il pagamento è a carico di entrambe le parti: l'onere spetta al locatore, che però può ottenere il rimborso da parte del conduttore per metà della somma versata.

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Chi paga la tassa di risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Il pagamento della tassa di 67 euro prevista per la risoluzione anticipata del contratto di locazione spetta sempre al locatore, anche nel caso in cui sia stato l’inquilino a volere la recessione. Tuttavia, il locatore può richiedere e ottenere dal conduttore metà della somma versata.

Come chiudere anticipatamente un contratto di locazione?

Per chiudere anticipatamente un contratto di locazione è necessario inviare al locatore o al conduttore - a seconda di chi vuole attuare la risoluzione - un avviso scritto tramite raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

Come comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione di un contratto?

Per comunicare la risoluzione di un contratto all’Agenzia delle Entrate è necessario compilare e inviare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro entro 30 giorni.

Come pagare i 67 euro per recesso anticipato?

I 67 euro per recesso anticipato devono essere versati utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, ossia software RLI o RLI-web, tramite richiesta di addebito su conto corrente.