L’Agenzia delle Entrate pubblica i suoi Quaderni dell’Osservatorio Immobiliare. In particolare nella pubblicazione dedicata all’offerta di abitazioni in Italia si fa il punto della composizione dello stock di case disponibili nel nostro Paese. Ecco quanto rilevato dal team di esperti.
Offerta di case nuove ed esistenti
L’offerta è infatti distinguibile anzitutto in offerta di abitazioni nuove, che rappresenta la quantità di abitazioni di nuova costruzione terminate che sono immesse sul mercato in un dato anno, e in offerta di abitazioni usate che a sua volta è distinguibile in due sub-aggregati: a) la quantità di abitazioni a disposizione (per la parte non utilizzata e quindi non occupata) che i proprietari possono offrire sul mercato e b) la quantità di abitazione occupate o utilizzate che sono poste in vendita per finanziare la domanda di abitazioni sostitutive.
Vendite effettive di abitazioni
L’anno di riferimento per questo esercizio di stima, come è stato per le componenti della domanda, è il 2018. Il dato disponibile utilizzato fa riferimento alle vendite effettive di abitazioni, in termini di numero di transizioni normalizzate (di seguito, per brevità, NTN). L’offerta realizzata nel 2018, è stata pari 586.926 NTN. Il dato non corrisponde all’NTN osservato sugli acquisti e pari, nel 2018, a 582.124, in quanto maggiore di 4.802 unità.
Nel 2018 risulta che circa il 90% del mercato, in termini di NTN, è attribuibile alla vendita di abitazioni usate e solo il 10% a quello delle abitazioni nuove. Nell’ambito dell’offerta di abitazioni usate, la stragrande maggioranza proviene dalle persone fisiche (solo il 5,1% è attribuibile alle persone non fisiche), come è ovvio che sia data la distribuzione per tipologia di soggetti della proprietà di abitazioni. Sulla base dei criteri usati nell’elaborazione il 14% delle abitazioni riguarda abitazioni usate offerte per sostituzione.
Confronto dati Omi e Istat
In ordine alla quota di abitazioni nuove (10%) è utile confrontare il dato con quello di fonte ISTAT. L’istituto di statistica, infatti, nell’elaborare l’indice dei prezzi delle abitazioni, determina dei pesi per ponderare (e distinguere) le compravendite delle abitazioni nuove da quelle delle abitazioni usate. Per il 2018 l’ISTAT stima pari al 18,7% la quota delle abitazioni nuove e all’81,3% la quota di quelle usate. Il motivo principale della differenza rispetto alle stime è dovuto al fatto che nella tabella i pesi sono calcolati sulle unità fisiche compravendute, mentre l’ISTAT li calcola sulla base dei valori (dei prezzi) di mercato.
Il peso dell’offerta delle abitazioni usate, nel mercato residenziale della proprietà, è ormai da tempo largamente superiore a quello del nuovo. Osservando l’andamento dei pesi utilizzati dall’ISTAT nei diversi anni, si evidenza la costante diminuzione della quota di abitazioni nuove (più esattamente della quota in valore delle abitazioni nuove) rispetto al totale: si passa dal 35% del 2010 al 17% del 2020.
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