Il settore immobiliare europeo si trova ad affrontare la crisi dei suoi fondi di investimento

Durante la prima metà dell'anno gli investimenti immobiliari sono crollati del 59%, secondo i dati MSCI, principalmente a causa del continuo aumento dei tassi di interesse che ha causato un drastico calo dei prezzi delle case e una domanda sempre più bassa. Inoltre, si prevede che quando i fondi inizieranno a vendere gli asset immobiliari, le loro valutazioni continueranno a scendere fino al momento in cui gli investitori decideranno di puntare su altri settori più redditizi.

Francia e Germania sono un chiaro esempio di questi problemi che i fondi stanno cercando di mitigare con le nuove regole di rimborso introdotte dopo la crisi globale, che sta spingendo molti investitori a decidere di disfarsi degli immobili perché è più facile per loro recuperare i propri soldi. Nello specifico, la Francia ha già visto come i suoi OPCI, fondi aperti rivolti agli investitori al dettaglio, stiano cercando di vendere più di 5.000 milioni di euro sia all'interno che all'esterno del Paese francese.

Da parte sua, la Germania ha rallentato questo processo introducendo una legge che obbliga gli investitori ad aspettare un anno per recuperare i propri soldi. Tuttavia, i segnali di tensione sul mercato immobiliare tedesco sono evidenti.

Le vendite rapide potrebbero appesantire il settore

Dopo un periodo di soldi facili in Europa, in cui i fondi d'investimento si precipitavano nel settore immobiliare alla ricerca di asset, qualsiasi fretta di vendere su un mercato che dispone di 835.000 milioni di euro di asset appesantirebbe le valutazioni dell'intero settore. Un calo del loro valore rappresenta una seria minaccia per i proprietari di case più indebitati.

Nonostante ciò, il continuo calo dei prezzi delle case ha portato molti a decidere di sbarazzarsi di questi beni prima che perdessero ulteriormente valore. Ciò non fa altro che peggiorare una situazione che necessita di essere regolamentata, cosa che la Germania ha fatto nel 2013, dopo che la crisi finanziaria ha generato un’ondata di liquidazioni che hanno minacciato di far crollare il settore.

La Banca Centrale Europea ha già mostrato la sua preoccupazione per questa possibilità, con investimenti immobiliari in Europa che ammontano a mille miliardi di euro, il che significa che questi fondi controllano circa il 40% degli immobili commerciali. Queste cifre danno l'idea del rischio che uno qualsiasi di questi fondi, sottoposti a pressioni eccessive, finisca per subirne le conseguenze sull’economia.

Fondi come Unilmmo Global, gestito da Union Investment, una filiale della DZ Bank responsabile della gestione patrimoniale, stanno mostrando la pressione a cui sono sottoposti negoziando con sconti fino al 13% sul valore netto dei loro asset. Inoltre, ha anche mostrato un aumento dei livelli di debito, con alcune misure di grandezza del debito che hanno raggiunto il 24,4% fino a marzo, rispetto al 22,1% dell’anno precedente.

Sebbene il gruppo abbia venduto quasi 75 milioni di asset nel 2022, ovvero il 2% del totale, la società ha elogiato le misure tedesche per garantire stabilità e ha assicurato che la tendenza è cambiata, con l'ingresso di 3,7 milioni nel corso di quest'anno.

I fondi francesi non controllavano i loro acquisti

A differenza dei fondi aperti tedeschi, che hanno costruito i loro portafogli gradualmente, gli OPCI francesi hanno effettuato la maggior parte dei loro acquisti negli ultimi anni, quando i loro prezzi erano più alti. È il caso di Opcimmo, creata da Amundi SA nel 2012, che ha realizzato più della metà degli 8,6 miliardi di euro di patrimonio che aveva nel 2020 tra il 2015 e il 2017, quando ha effettuato investimenti significativi.

Questo è un chiaro esempio di fondi che non imponevano quasi alcuna limitazione all’acquisizione di asset durante i periodi buoni, cosa che ora è diventata un grattacapo per tutte quelle aziende che in quegli anni non hanno distribuito in modo responsabile gli asset. Ciò si è riflesso in ribassi che hanno spaventato gli investitori, che hanno deciso di parcheggiare i propri soldi in altre opzioni.

Sebbene nella prima metà dell'anno l'azienda abbia messo in vendita un patrimonio di quasi 2 miliardi di euro, non ne ha ancora venduto nemmeno la metà. Non invano, secondo BNP Paribas, il valore degli uffici è sceso del 14% fino a giugno, cosa che ha spinto Amundi a cercare di ridurre la sua esposizione in essi.