La grande crisi immobiliare in Europa è appena iniziata

L’aumento dei costi di costruzione, insieme alle normative sempre più severe sull’efficienza energetica e alla lentezza della burocrazia, non fanno altro che peggiorare il significativo problema del patrimonio immobiliare di cui soffre l’Europa. Secondo molti esperti, inoltre, questo scenario ostacolerà la crescita in alcuni Paesi.

I Paesi che sembrano più colpiti da questo problema sono proprio i più ricchi, come la Germania, dove i permessi per costruire nuove abitazioni sono diminuiti del 27% nella prima metà dell’anno. Scenario simile anche in Francia, dove fino a luglio il calo è stato del 28%. Nel Regno Unito, quest'anno, le nuove costruzioni sono diminuite di oltre il 25%, mentre la Svezia sta registrando il calo peggiore dalla crisi degli anni '90, con meno di un terzo di quanto ritenuto necessario per rimanere in linea con la domanda abitativa.

La crisi tocca i grandi progetti

La crisi non tocca solo le famiglie che progettavano di costruire una casa, ma colpisce anche i grandi progetti. Uno dei maggiori costruttori tedeschi, Vonovia SE, ha annunciato che non realizzerà nuove costruzioni fino a data da destinarsi. Allo stesso modo, la mancanza di alloggi in Svezia sembra mettere a rischio un progetto chiave per la produzione di batterie per auto e per ridurre la dipendenza dalla Cina, poiché rischia di avere difficoltà a trovare lavoratori.

La complicata situazione mette in luce il fallimento dei governi nel mantenere le loro promesse. È il caso del Regno Unito, dove il Partito conservatore ha promesso di costruire 300.000 case all’anno nel 2019, un obiettivo lontano dalla realtà attuale. Qualcosa di simile sta accadendo in Germania, dove il cancelliere Olaf Scholz ha fatto degli alloggi a prezzi accessibili uno dei punti chiave del suo programma elettorale. Tuttavia si riscontrano difficoltà a raggiungere l’obiettivo di costruire 400.000 case all’anno, almeno fino al 2026.

In Svezia, fornire alloggi a prezzi accessibili ai propri cittadini è un impegno costituzionale che non viene rispettato da anni. L’offerta di immobili in affitto resta insufficiente rispetto alla domanda, il che fa salire anche i prezzi degli immobili e costringe molti a ricorrere al mercato nero per affittare.

Misure populiste per affrontare un problema di fondo

I problemi nel trovare un alloggio potrebbero portare a un aumento delle disuguaglianze sociali, poiché i cittadini sono più costretti a dedicare una parte sempre maggiore del proprio reddito all'housing, a volte anche al di sopra del massimo raccomandato. Gli esperti temono inoltre che ciò possa generare un maggiore rifiuto degli immigrati, visti come una maggiore competizione per l’alloggio. Non sorprende che all’inizio dell’anno diverse decine di inquilini di una città della Germania meridionale siano stati costretti ad abbandonare i loro appartamenti per fare spazio ai rifugiati.

Nell’ex Germania dell’Est, dove il partito di estrema destra tedesco dell’alternativa (AfD) ha maggiore sostegno, l’ansia per gli alloggi è particolarmente acuta. Dopo la riunificazione, molti cittadini hanno perso il diritto di vivere nelle case un tempo fornite loro dal regime comunista. Oggi, i tedeschi dell’est hanno ancora meno probabilità di possedere proprietà rispetto ai loro coetanei della Germania occidentale.

La Spagna, insieme al Portogallo, mantiene livelli di costruzione abitativa superiori a quelli registrati nel 2015, quando la crisi economica colpiva ancora la penisola iberica. Nonostante ciò, esiste una carenza significativa che ha portato alla ricerca di soluzioni che attirino gli investitori, cosa che ha causato un aumento dei prezzi delle case.

In tutta Europa, le politiche governative inadeguate ostacolano la costruzione di alloggi a prezzi accessibili e incoraggiano la mancanza di stock, oltre a sottoporre il settore alla volatilità. Il settore immobiliare è a metà strada tra un asset guidato dal mercato e un bene pubblico regolamentato, qualcosa che finisce per rallentare gli investimenti. Inoltre, gli alti costi di costruzione hanno fatto sì che sia redditizio costruire solo case di lusso.

Anche se qualche decennio fa i governi avevano un ruolo più attivo nel settore immobiliare, sembra che la tendenza sia cambiata verso un ruolo maggiore per il settore privato. Inoltre, sulla scia della pandemia, la maggior parte dei governi sembra riluttante a effettuare spese aggiuntive, soprattutto nel tentativo di frenare l’intensa inflazione. Ciò potrebbe generare un'ondata di fallimenti di imprese del settore edile, che chiedono aiuti e incentivi per superare la marcata crisi immobiliare.

È il caso dei 45.000 costruttori residenziali che nel Regno Unito hanno dovuto chiudere negli ultimi cinque anni. Anche la Svezia ha subito queste chiusure, con un aumento del 35% dal 2022 poiché circa 1.145 aziende hanno dichiarato fallimento nei primi 10 mesi dell’anno, secondo i dati di Creditsafe.

Nel frattempo, i politici sono cauti e promettono azioni tiepide che difficilmente contribuiranno ad alleviare il mercato. Nel Regno Unito il partito laburista ha promesso un pacchetto di riforme per accelerare le procedure e costruire 1,5 milioni di nuove case. In Portogallo l'obiettivo è aumentare il numero di case disponibili per uso residenziale semplificando le procedure di concessione delle licenze . Nel frattempo, la Germania ha promesso di stimolare gli investimenti pubblici e di semplificare le normative edilizie.

Tuttavia, il fatto che questi cambiamenti avvengano alla spicciolata rischia di provocare l’effetto opposto, poiché molte imprese edili aspettano di realizzare i loro progetti per ricevere sussidi più interessanti, il che continua a gravare sul settore, come ha affermato Wolfgang ha affermato Schubert-Raab, presidente del gruppo di lobby del settore edile ZDB.