Osservatorio Casa Abbordabile: a Milano un lavoratore può permettersi solo 12 metri quadri

Una città che prende più di quello che riesce a dare: questa è la contraddizione che rischia di vivere Milano, dove il 34% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 15.000 euro l’anno, ma dove nel periodo 2015-2021 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 41%, gli affitti medi del 22% e la retribuzione media di operai e impiegati è cresciuta rispettivamente solo del 3% e 7%. Questi sono alcuni dei dati emersi dal primo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori e altri enti, in collaborazione con il Politecnico di Milano.

Il rapporto è una sintesi di un lavoro più articolato ed esteso contenuto nel volume Bricocoli M., Peverini M. (2023, in pubblicazione) “Milano per chi? Se la città attrattiva è sempre meno abbordabile”, Siracusa, LetteraVentidue.

Casa abbordabile, cosa significa in Italia?

Una casa è abbordabile se ci si può permettere di acquistarla in relazione al proprio reddito. In Italia, i processi di ridimensionamento e trasformazione dell’intervento pubblico nel campo delle politiche della casa, la loro progressiva marginalizzazione rispetto alle dinamiche di un mercato immobiliare in buona parte slegato dall’economia reale, redditi e retribuzioni in contrazione, e l’accentramento delle opportunità lavorative ed economiche in un numero sempre più esiguo di agglomerazioni urbane hanno fatto dell’abbordabilità un’emergenza, ancor più nella città di Milano in cui la sproporzione tra stipendi e costi abitativi casa hanno raggiunto proporzioni critiche.

Milano, costi abitativi alle stelle dopo Expo

Il 2015, anno di EXPO, ha segnato un punto di svolta per la città, con dinamiche urbanistiche, sociali ed economiche che sono andate inevitabilmente a modificare l’assetto del capoluogo lombardo, con conseguenze sul lungo termine. Infatti, il rialzo dei valori immobiliari in zone sempre più lontane dal centro ha pesato progressivamente sulle spalle dei lavoratori a reddito medio basso, inclusi i cosiddetti key workers (servizi di base entro una visione funzionalista – quasi aziendale – della città), costringendoli a cercare un’abitazione in zone più periferiche; ma oggi, sempre di più, ad essere in difficoltà sono profili anche più qualificati. Se si analizzano i dati relativi al numero di alloggi di edilizia residenziale pubblica, si può notare, poi, come dal 2015 al 2021 nel comune di Milano sono stati richiesti permessi di costruire da enti pubblici per soli 196 alloggi, pari all’1,1% del totale dei permessi richiesti, con una conseguente offerta di alloggi pubblici largamente inferiore alla domanda espressa: nel 2022 sono state presentate domande da 36.946 nuclei familiari a fronte di 1.523 alloggi messi in avviso e di 1.297 alloggi assegnati.

Affitti a Milano, canoni in crescita dal 2015

Un mercato in rapida crescita, una offerta pubblica stagnante e un’offerta sociale che si sta dimostrando economicamente troppo costosa per i nuclei a basso reddito: a Milano, i contratti di locazione sono cresciuti da 40.165 nel 2015 a 55.830 nel 2021, ma soprattutto nel mercato transitorio (che passa dal 17,5% al 27,2% dei nuovi contratti) e con canoni in forte crescita: il canone medio registrato da OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) è cresciuto da 129,6€/mq annuo nel 2015 a 173,4€/mq annuo nel 2022 (+33,8%), mentre il portale di intermediazione Immobiliare.it per gli stessi anni registra canoni da 182,4€/mq annuo nel 2015 a 239,9€/mq annuo nel 2022 (+31,5%) – il dato dei portali è probabilmente rappresentativo di un segmento di offerta in locazione più costosa e che segue maggiormente le dinamiche di mercato. Si mantiene molto bassa l’offerta a canone concordato e agevolato studenti, complessivamente ferme al 5% dei contratti.

Prezzi al metro quadro a Milano

Per quanto riguarda le compravendite, il prezzo al metro quadro è cresciuto mediamente del 40,7% tra il 2015 e il 2021, con un aumento rilevante delle quotazioni di quei quartieri riconosciuti fino al 2014 come più economici (identificati tramite zone omogenee OMI). In particolare, risulta preoccupante la crescita dei valori in tre zone: Stazione Centrale-Viale Stelvio (+ 32,7%); i quartieri di Cenisio, Farini e Sarpi (+ 24,6%); Tabacchi, Sarfatti e Crema (+22,8%). Si tratta di tre zone attualmente interessate da rilevanti interventi di “rigenerazione urbana” e in cui la crescita elevata dei prezzi sta generando un effetto di spillover della domanda di abitazioni più economiche sulle zone più periferiche, innalzandone a sua volta i prezzi.

Di quanto crescono i prezzi delle case a Milano rispetto ai redditi

I prezzi delle abitazioni crescono tre volte più rapidamente di redditi e retribuzioni, gli affitti quasi due volte più rapidamente. Ma se guardiamo alle retribuzioni stagnanti delle categorie medio-basse, nella classificazione INPS denominate “operai” (in media 1.410€ di retribuzione mensile lorda) e “impiegati” (in media 2.435€) – che insieme rappresentano il 61% dei lavoratori milanesi –, i prezzi di acquisto crescono ben 13,6 volte più velocemente delle retribuzioni degli “operai” e 5,8 volte di quelle degli “impiegati”; i canoni di locazione crescono rispettivamente 7,3 e 3,1 volte più velocemente delle retribuzioni medie delle stesse categorie.

Quanti metri quadri si può permettere un lavoratore a Milano

I dati restituiscono la realtà di una città in cui per molti, soprattutto per i nuovi arrivati (chi non era già in possesso di un immobile a Milano) e per i profili reddituali medio bassi, il reddito da lavoro non è più sufficiente a garantire una vita quanto meno dignitosa: infatti, il 57% dei contribuenti milanesi dichiara un reddito lordo inferiore a 26.000 € l’anno e il 34% dichiara un reddito lordo inferiore a 15 mila euro l'anno. La fascia di reddito medio-bassa (15.000-26.000€) risulta sovra-rappresentata nei quartieri periferici, la fascia medio-alta (26.000- 55.000€) tende a concentrarsi nei quartieri semicentrali e in alcuni quartieri periferici mentre le fasce di reddito più elevate (>55.00€) sono sovra-rappresentate nei quartieri centrali e semi-centrali. Tradotto in possibilità effettive, calcolando l’indice di metri quadri di abitazione teoricamente abbordabili in acquisto in tre fasce del territorio comunale – pur semplificando molto: centro, semicentro, resto della città (individuate in relazione alle zone OMI) - si evince come il lavoratore medio della categoria ‘operaio’ (con retribuzione media annua lorda di 16.919 euro) vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili pari a 12 nei quartieri del centro storico, 17 metri quadri in quelli semicentrali, e 30 metri quadri nel resto della città. L’impiegato medio (retribuzione media annua lorda di 29.219 euro) invece vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili di 16 metri quadri nei quartieri del centro storico, 23 metri quadri in quelli semicentrali, e 40 metri quadri nel resto della città. Ciò significa che, anche nelle zone periferiche, il mercato residenziale fatica ad offrire alle retribuzioni più diffuse una offerta abitativa adeguata.