L’investimento immobiliare è generalmente associato al settore degli affitti e a quello delle compravendite di abitazioni. Tuttavia, esiste un modello di business diverso, innovativo e altamente profittevole: la compravendita di terreni o land flipping. Una formula che prende piede soprattutto negli Usa, con personaggi come Ted Turner (fondatore della CNN) o Bill Gates (fondatore di Microsoft) tra gli investitori più prolifici al mondo.
Che cosa è il land flipping?
Ma che cosa è il land flipping e come funziona? “Il Land flipping è, in realtà, un modello di business molto semplice, - spiega Arturo Paturzo, esperto nel mercato americano del land flipping e docente della Joe Ross Italia: - si tratta di individuare, mediante appositi software, proprietari di terreni potenzialmente interessati a vendere sottocosto e di contattare quegli stessi proprietari attraverso una campagna marketing, avanzando una proposta di acquisto per le loro proprietà (in caso di risposta positiva, i terreni vengono generalmente acquistati a prezzi che variano tra il 20% e il 50% del valore di mercato). Una volta acquistati i terreni, questi vengono quindi rivenduti a terzi a un prezzo che, il più delle volte, si attesta tra l'85% e il 100% del valore di mercato. La decisione di operare negli Usa è dettata da diversi fattori, tra cui un inventario smisurato, una burocrazia quasi inesistente, il regime fiscale favorevole e la facilità di accesso ai dati. In aggiunta, l’acquisto di un terreno non comporta certo la lunga serie di verifiche, attività e preoccupazioni che normalmente accompagnano l’acquisto di una casa (o la messa a reddito)”.
Quanto è diffuso il land flipping
Secondo l’ultimo rapporto sul mercato fondiario americano, nel 2021 il settore ha vissuto un anno eccezionale, segnando la sua performance più brillante degli ultimi dieci anni. Le vendite di terreni sono aumentate del 6%, superando di gran lunga il ritmo di acquisizioni di altri tipi di proprietà commerciali (2021 Land Market Survey - Realtors Land Institute, principale organizzazione immobiliare fondiaria americana - National Association of Realtors, principale associazione di categoria americana nel settore immobiliare residenziale e commerciale).
Quanto rende investire in terreni
La stragrande maggioranza degli investitori immobiliari, nazionali e internazionali, si concentra sul mercato residenziale, trascurando il mercato dei terreni e favorendo, in questo modo, coloro che, invece, investono in questo asset, che quindi risulta molto meno competitivo, molto più ricco di opportunità e con margini superiori anche all’80 per cento.
"Attraverso un'operazione di flipping è possibile ottenere ritorni superiori al 100% - spiega Paturzo - e, implementando strategie avanzate e dopo aver maturato la necessaria esperienza, si può raggiungere quello che viene definito un ‘ritorno infinito’, sogno ultimo di ogni investitore immobiliare. Si tratta del ritorno sull’investimento generato da operazioni in cui, a fronte di un investimento minimo, si incassano profitti molto alti (tipicamente siamo tra il 300% e il 500%, anche se valori del 1000% - o superiori - non sono certo impossibili)”.
Un esempio di investimento in land flipping
Arturo Paturzo racconta una sua operazione standard nel campo del land flipping in Usa: “Terreno di 5 acri (un acro sono circa 4000 mq) in Pennsylvania acquistato per 32.000 dollari e spese accessorie pari a 3000 dollari. A distanza di 3 mesi ho rivenduto il terreno per 65.000 dollari, generando un profitto di 30.000 dollari e un ritorno di circa il 90%. Questa è in realtà un'operazione tipica e certamente alla portata anche di chi si trovi alle prime armi. Più recentemente, ho iniziato a operare nel settore degli ‘entitlements’, che sono una forma decisamente avanzata di investimento terriero. In particolare, gli ‘entitlements prevedono l'acquisto di terreni di grandi dimensioni e la messa in opera di determinate azioni (ottenimento dei permessi, lottizzazione, approvazione dei progetti, predisposizione per allacci etc) volte ad attrarre costruttori alla ricerca di appezzamenti già pronti per ospitare diversi tipi di abitazioni, ville, appartamenti, hotels etc."
I rischi del land flipping
Il settore sembra molto florido e le opportunità di guadagno ampie, anche con investimenti contenuti. Ma quali sono i rischi legati al Land flipping? “Le operazioni vanno strutturate in modo preciso, - spiega Paturzo, - considerando il profitto che si vuole ottenere, il capitale disponibile e la tipologia di terreno. Conseguentemente, i rischi sono limitati perché il successo di un’operazione è slegato da fattori fuori dal controllo dell'investitore quali, ad esempio, le fluttuazioni del mercato finanziario, ed è invece il risultato esclusivo di una attenta pianificazione. Inoltre, a patto di comprare a un prezzo sufficientemente basso, il modello di business perdona molti errori, consentendo profitti anche in caso di sviste come ad esempio: ‘errata determinazione del prezzo di rivendita’. Le opportunità di specializzazione nel settore dei terreni sono pressoché illimitate, permettendo di adattare l'attività in base ai propri obiettivi. Il carico di lavoro? È possibile iniziare ad operare dedicando all’attività circa dieci ore alla settimana”.
Chi può investire in land flipping negli Usa
Per investire in terreni negli Usa è necessario essere cittadino americano? "Assolutamente no, può farlo chiunque da qualunque parte del mondo”, sottolinea Luca Bonati, Dottore Commercialista e Revisore Legale dello Studio Bonati. “E’ solo necessario aprire una società americana, a cui viene attribuito dall'agenzia delle entrate americana (IRS - Internal Revenue Service) un EIN-Employer Identification Number, che equivale alla partita IVA italiana, e operare negli USA attraverso di essa. Basta presentare agli uffici preposti tre nomi aziendali (per evitare omonimie con altre società già esistenti), un documento di identità e aprire un conto corrente di tipo business presso un istituto di credito americano. Va sottolineato come tutte queste operazioni siano effettuabili completamente anche da remoto attraverso l'utilizzo di servizi ad hoc, svincolando l'investitore dalla necessità di doversi recare negli USA. Dal momento in cui viene presentata richiesta di apertura società e conto corrente, normalmente servono circa tre settimane per poter essere operativi", conclude Bonati.
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