Immobili 2024, le criticità e i bonus per l’anno in corso

Sono diverse le novità per gli immobili previste in questo 2024. A commentarle Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia), che ha organizzato un seminario web con l’obiettivo di approfondire quanto disposto per il settore immobiliare dalla legge di Bilancio approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale e di evidenziare alcune criticità. Aprendo l’evento, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha chiaramente affermato: “Non siamo soddisfatti di quanto è stato previsto. Pur consapevoli di alcune esigenze e di alcuni problemi che caratterizzavano la situazione economica, finanziaria e dei conti pubblici del Paese prima dell’avvio della Manovra, saremmo rimasti maggiormente soddisfatti se fossero state almeno avviate alcune operazioni di semplificazione, ma soprattutto di riduzione della tassazione del comparto immobiliare”.

Come cambia la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2024

Spaziani Testa ha quindi posto l’accento su alcune norme che, come da lui affermato, vanno a peggiorare una situazione e a creare una difficoltà nel settore. Ha quindi parlato dell’aumento della cedolare secca per gli affitti brevi, che è passata dal 21 al 26%, relativo agli immobili successivi al primo.

A tal proposito, il presidente di Confedilizia ha spiegato che si tratta di “una disposizione di cui non vediamo ancora una spiegazione ragionevole e che, consultando privatamente i parlamentari della stessa maggioranza, vede confermata questa difficoltà di spiegazione e motivazione; un provvedimento che sembra essere solo finalizzato a cercare di mettere qualche bastone tra le ruote a chi fa questa attività che io ritengo debba essere invece valorizzata”.

Spaziani Testa ha quindi sottolineato: “Crediamo e lo diciamo da sempre che non sia questa la strada per trattare il tema degli affitti brevi, che in certi limitati luoghi di Italia può naturalmente determinare degli elementi di criticità, ma che in tante altre aree del Paese può essere una risorsa formidabile”.

Aggiungendo: “Nei luoghi in cui si ritiene che la quota degli affitti brevi sia troppo elevata rispetto alla quota degli affitti lunghi, come abbiamo detto altre mille volte, la strada da percorrere non deve essere quella punitiva nei confronti del fenomeno che si ritiene essere sovradimensionato, ma quella incentivante e di garanzia nei confronti del fenomeno che si ritiene di voler valorizzare, mi riferisco agli affitti lunghi. Quindi, minore fiscalità – si può agire con l’Imu – e maggiori garanzie soprattutto in termini di tutela alla conclusione del contratto di locazione in caso di morosità”.

Plusvalenza da superbonus

Un’altra norma criticata è quella relativa alla plusvalenza da superbonus. “Nessuna contrarietà – ha detto il presidente di Confedilizia – all’idea che si possa tassare un eventuale maggiore valore acquisito in virtù degli interventi assistiti da superbonus, ma assoluta contrarietà all’esito che secondo noi ha questa disposizione, cioè quello in base al quale essa trova applicazione anche qualora l’acquisto iniziale dell’immobile sia avvenuto 10 o 20 anni fa e la sua vendita poniamo avvenga fra 3 o 4 anni, quindi con un maggior valore determinato non solo evidentemente dall’intervento assistito da superbonus, ma da mille altre cause intervenute nei 10, 20 o addirittura 30 anni tra l’acquisto e la vendita”.

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Una terza rata Imu?

Spaziani Testa ha espresso contrarietà anche nei confronti della possibilità che si è data ai Comuni di ritardare ulteriormente un’attività, “che comunque sempre in ritardo svolgono, cioè quella in generale di approvazione dei bilanci e in particolare di determinazione delle aliquote dei tributi locali; ancora più in particolare, in questo caso, di comunicazione alle Finanze delle scelte operate”. Ciò va a comportare, ha sottolineato il presidente di Confedilizia, “il rischio di un terzo versamento Imu per qualche centinaio di Comuni, qualora ci sia un aumento delle aliquote per qualche fattispecie, quindi una terza rata Imu in febbraio di cui davvero non si sentiva la necessità”.

Cedolare secca per gli affitti non abitativi, serve l’attuazione

Spaziani Testa è poi tornato a parlare della cedolare secca per gli affitti commerciali. Nello specifico, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Secondo noi nella Manovra, ma in termini più ampi e generali nella legislazione attuale, manca un qualcosa per cui insisteremo nel corso del 2024: l’attuazione di un principio previsto dalla legge delega della riforma fiscale approvata nell’agosto scorso e cioè l’introduzione della cedolare secca per gli affitti non abitativi. Si tratta, ripeto, di un principio previsto dalla legge delega della riforma fiscale, ma va attuato. C’è il rischio che venga spostato in avanti, come mille altre cose previste da quella delega, troppo in avanti. Noi insisteremo perché si avvii anche in forma parziale questa misura, perché naturalmente non è sufficiente il principio, ma serve la sua attuazione”.

Niente detrazione Irpef per l’acquisto di immobili a basso consumo energetico

Spaziani Testa non ha infine dimenticato “misure di minore entità, ma comunque importanti”. A tal proposito, ha affermato: “Rileviamo poi la mancanza di due norme previste fino al 31 dicembre 2023, una è la detrazione Irpef del 50% dell’Iva versata nel caso di acquisto di immobili a basso consumo energetico”. Commentando: “Si parla tanto di efficientamento energetico, si intendeva addirittura imporre obblighi da parte dell’Europa e li abbiamo fortemente attenuati, e poi si tolgono delle agevolazioni che riguardano l’acquisto di quel tipo di immobili”.

Addio all’esenzione delle imposte under 36

Addio anche all’esenzione delle imposte per gli under 36. In merito, il presidente di Confedilizia ha sottolineato: “L’altra cosa che spiace è l’eliminazione dell’esenzione delle imposte di registro ipotecarie e catastali che era prevista per determinati acquisti di prime case da parte di cittadini con età fino a 36 anni in determinate condizioni reddituali”.

Le novità per l’assicurazione sulle calamità naturali

In conclusione, Spaziani Testa ha ricordato che “fra i tanti effetti del primo modulo della riforma fiscale, quello riguardante l’Irpef, c’è anche la riduzione delle detrazioni in caso di reddito superiore a 50.000 euro lordi annui, detrazioni che in alcuni casi colpiscono anche la casa e gli immobili, persino quella sacrosanta, seppur non elevatissima, detrazione per le spese relative all’assicurazione riguardante le calamità naturali”.

A tal proposito, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Qui si dice e si predica la necessità di migliorare la sicurezza degli immobili e poi per una serie di soggetti che non sono certamente benestanti, o comunque non lo sono necessariamente, si elimina una detrazione che serviva ad attutire il costo di un’attività che riteniamo anche noi debba essere portata avanti, quella di assicurarsi rispetto alle calamità naturali".

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Bonus edilizi 2024, cosa cambia

Il seminario organizzato da Confedilizia è stato inoltre l’occasione per ricordare quali saranno i bonus edilizi in vigore nel 2024, cosa cambierà e cosa accadrà nel 2025. Perché l’anno appena iniziato è anche quello in cui giungeranno al termine molte agevolazioni legate alla casa e prorogate dal governo precedente.

C’è dunque da domandarsi: si interverrà con un ridisegno delle agevolazioni? E se così dovesse essere, si procederà con una chiara programmazione e con un chiaro riordino? Sul punto, Spaziani Testa ha detto: “Serve una programmazione e un riordino. Se non si fa una programmazione, sorgeranno diversi problemi. Bisogna chiarire cosa si vuole fare degli incentivi edilizi e farlo per un numero di anni accettabili”.

I bonus edilizi 2024

Superbonus

Solo per alcuni soggetti tra cui i condominii e i proprietari di edifici da 2 a 4 unità immobiliari

Aliquota al 70%

Massimali diversi a seconda dello specifico intervento

Permane l’aliquota al 110% per gli interventi effettuati nei Comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dall’1.4.2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza (ex art. 119, comma 8-ter, d.l. n. 34/2020)

Bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche

Aliquota al 75%

Massimali diversi a seconda dello specifico intervento

Possibilità di avvalersi, solo in alcuni casi, della cessione del credito e dello sconto in fattura

Bonus casa

Aliquota al 50%

Massimale di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare

Bonus mobili

Aliquota al 50%

Massimale di spesa pari a 5.000 euro

Ecobonus

Aliquota variabile da 50% a 75%

Massimali diversi a seconda dello specifico intervento

Sismabonus

Aliquota variabile da 50% a 85%

Massimale di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare

Eco-sismabonus combinati sulle parti comuni degli edifici

Aliquota variabile da 80% a 85%

Massimale di spesa pari a 136.000 euro per unità immobiliare

Bonus verde

Aliquota al 36%

Massimale di spesa pari a 5.000 euro per unità immobiliare