Come cambiare amministratore di condominio

In genere, sia per la revoca dell’attuale amministratore che per la nomina del nuovo è sufficiente un voto in assemblea con la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio. Tuttavia, vanno prima indagate le ragioni alla base di questa scelta. Come cambiare amministratore di condominio? È una domanda che certamente sarà sorta a diversi condomini, nel rilevare discrepanze tra le necessità condominiali e l’operato del professionista prescelto. Ma che procedimento serve seguire?

Come sostituire un amministratore di condominio

Così come accennato in apertura, capita abbastanza frequentemente che un condominio decida di cambiare amministratore. Per farlo, è necessario seguire procedure specifiche, anche perché andrà valutato il parere dei condomini in sede di assemblea. Innanzitutto, è indispensabile comprendere le motivazioni alla base di una possibile sostituzione.

Motivi per cambiare amministratore di condominio

La decisione di sostituire l’amministratore condominiale non può essere presa alla leggera, è infatti indispensabile capire le ragioni che hanno fatto emergere una simile necessità. Premettendo che ogni motivazione può essere legittima, se condivisa dai condomini, in linea generale le più comuni sono:

• l’emersione di inadempienze amministrative, ovvero la mancata esecuzione dei compiti di cui l’amministratore è a capo. Ad esempio, il professionista potrebbe non aver gestito le finanze condominiali in modo sufficientemente trasparente o, ancora, non aver convocato almeno un’assemblea all’anno, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile;
• una comunicazione non efficiente, ad esempio con il mancato inoltro di avvisi importanti ai condomini o, non ultimo, difficoltà nel contattare l’amministratore;
• l’evidenza di una gestione inefficace, come l’incapacità del professionista nel risolvere problematiche comuni, gestire la manutenzione ordinaria o straordinaria, interagire con i fornitori e molto altro ancora;
• l’emersione di comportamenti scorretti, come conflitti d’interesse, atteggiamenti poco professionali nei confronti dei condomini e via dicendo.

Come e quando cambiare amministratore di condominio

Evidenziati i motivi che possono portare alla necessità di sostituire un amministratore, come e quando si può procedere?

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Come si vedrà più approfonditamente nei prossimi paragrafi, il cambio di un amministratore di condominio può generalmente avvenire in due modi:

• tramite una revoca assembleare, dove l’assemblea delibera la chiusura dell’incarico con l’attuale amministrazione, in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Sarà quindi necessario raggiungere la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi del condominio;
• attraverso una revoca giudiziale, ovvero tramite l’intervento del Tribunale, in presenza di gravi irregolarità, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Ma quando è possibile procedere? Nonostante la presenza di un contratto di mandato, sempre l’articolo 1129 del Codice Civile prevede che l’assemblea possa deliberare la revoca all’incarico del professionista in qualsiasi momento. Di conseguenza, è certamente ammesso il cambio dell’amministratore prima della scadenza del suo contratto.

Come si fa a sfiduciare un amministratore di condominio

Spiegate le motivazioni e le modalità principali per revocare l’incarico dell’amministratore, è utile entrare nel dettaglio di alcune fasi. 

Convocazione dell’assemblea

Come si è visto, le decisioni sul cambio di amministrazione devono essere prese durante l’assemblea condominiale. Si può approfittare di un’assemblea ordinaria, purché la questione sia inserita nell’ordine del giorno, oppure con una straordinaria. Quest’ultima, in base alle disposizione dell’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:

• deve essere richiesta da almeno due condomini;
• purché rappresentino almeno un sesto del valore in millesimi dell’edificio.

Se vi sono le condizioni per richiedere l’assemblea straordinaria, l’amministratore ha dieci giorni per convocarla. In caso non dovesse farlo, al termine di questa tempistica i condomini richiedenti possono procedere in modo autonomo alla convocazione. Quest’ultima deve essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea.

Quanti condomini ci vogliono per cambiare amministratore

Una volta convocata l’assemblea, è necessario discutere la possibilità di un possibile cambio di amministratore, vagliando il parere dei presenti tramite votazione. Di norma:

• se l’amministratore si presenta, si procede alla votazione per la revoca dell’incarico e, se previsto nell’ordine del giorno, anche alla nomina del nuovo professionista;
• se l’amministratore non si presenta, bisognerà nominare un presidente e un segretario, che si occuperanno delle operazioni di votazione e di redigere l’apposito verbale.

Ma quanti condomini sono necessari, affinché si possa sostituire l’amministratore? Come spiegato in precedenza, si rispetta quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile: serve la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

In caso si procedesse anche alla scelta di un nuovo professionista, è utile affidarsi a figure riconosciute e di grande esperienza, meglio ancora se iscritte a qualche albo per amministratori di condominio.

Cambio dell’amministratore senza assemblea

Ma è possibile procedere al cambio dell’amministratore, senza avvalersi dell’assemblea condominiale? Di norma, si può procedere senza delibera assembleare quando la revoca è giudiziale, ovvero stabilita per decisione del giudice. In base a quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile:

• uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale per chiedere la revoca del professionista;
• purché siano presenti gravi irregolarità nel suo operato.

Cambio dell’amministratore di condominio: i tempi

Ma quanto tempo ci vuole, per sostituire l’amministratore? Le tempistiche sono perlopiù legate alla convocazione dell’assemblea e al suo svolgimento. Se la revoca e la nuova nomina avvengono tramite assemblea straordinaria, bisogna considerare i 10 giorni iniziali per la convocazione, dopodiché l’effettivo svolgimento della riunione e l’approvazione della delibera. Indicativamente, possono essere necessari dai 15 ai 30 giorni.

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Nel calcolo delle tempistiche, è utile considerare anche le procedure per il cambio di amministratore all’Agenzia delle Entrate. Sarà infatti necessario presentare il modello AA5/6 o AA7/10, a seconda il condominio sia dotato o meno di partita IVA, entro 30 giorni dalla nomina del nuovo professionista.

Quanto costa cambiare amministratore di condominio

Apprese le modalità di revoca dell’incarico, e di nomina del nuovo professionista, è giusto chiedersi quali siano le spese di cui farsi carico. Innanzitutto, è indispensabile valutare eventuali richieste di risarcimento: infatti, come revocare l’amministratore senza pagare i danni? In linea generale:

• se la revoca è per giusta causa, il condominio non è tenuto a versare alcuna somma al professionista;
• se la revoca è senza giusta causa, bensì per semplice scelta dell’assemblea, può accadere che l’amministratore richieda il compenso concordato fino al termine stabilito dell’incarico o, ancora, che avanzi una causa per risarcimento danni.

Dopodiché, è utile valutare anche eventuali spese dovute alla convocazione straordinaria dell’assemblea - ad esempio, l’eventuale costo per l’affitto di locali in cui tenere la riunione - così come le parcelle del nuovo professionista scelto. A questo scopo, è utile capire quanto guadagna un amministratore in media, anche riferendosi ai tariffari delle associazioni di categoria. Indicativamente, la spesa totale potrebbe essere tra le 200 e le 2.000 euro, a cui aggiungere il compenso del nuovo amministratore ed eventuali risarcimenti per il precedente.

Poiché la questione può essere molto delicata, il consiglio è sempre quello di affidarsi sia a un legale che a un commercialista di fiducia per il condominio.