Fibra ottica in condominio: autorizzazioni e procedure

Non si può dire che il dubbio non sia diffuso, fra coloro che si vogliono avvalere di una connessione domestica a Internet performante: per l’installazione della fibra ottica in condominio, servono autorizzazioni specifiche? Ad esempio, l’assemblea condominiale si può opporre ai lavori? In linea generale, l’installazione di connessioni in fibra ottica può avvenire senza una delibera assembleare specifica, poiché la normativa vigente garantisce agli operatori il diritto di accesso alle parti comuni. Tuttavia, vi possono essere specifiche limitazioni.

Quando si può installare la fibra ottica in condominio

La possibilità di aumentare la velocità della connessione Internet accomuna la gran parte delle famiglie italiane. Tra le necessità di studio, lavoro e intrattenimento, così come la gestione di dispositivi ed elettrodomestici sempre più dipendenti dalla Rete, i classici collegamenti potrebbero non essere più sufficienti. E così, con la diffusione sempre più capillare della fibra ottica sullo Stivale, sempre più nuclei familiari decidono di sottoscrivere un abbonamento. Ma cosa si deve procedere, all’interno degli stabili condominiali?

L’obbligo di predisposizione per i nuovi edifici

Innanzitutto, è utile sapere che tutti i nuovi edifici - inclusi quelli condominiali - devono essere già predisposti per la futura installazione delle linee a fibra ottica. È quanto ha previsto il Decreto Sblocca Italia, ovvero il D.L. 133/2014, convertito con la Legge 164/2014, nell’imporre:

• l’obbligo di un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna negli stabili;

• per tutti gli edifici la cui autorizzazione edilizia è stata presentata dopo il primo luglio 2015 o, ancora, in presenza di ristrutturazioni profonde che richiedono il permesso a costruire.

L’obiettivo di questa misura è garantire che gli edifici siano pronti all’eventuale installazione di connessioni ad alta velocità: dovranno quindi essere già implementate in costruzione le canaline che andranno a servire sia le parti comuni che i singoli appartamenti, nonché gli spazi per la centralina della fibra in condominio, per il futuro collegamento alla rete esterna.

Pexels

L’installazione della fibra in edifici già esistenti

Ma cosa succede se si vive in edifici non sottoposti all’obbligo precedentemente illustrato, quando uno o più condomini vuole avvalersi di un collegamento in fibra? A differenza delle credenze comuni, per l’installazione di un collegamento in fibra ottica in un contesto condominiale, non è necessaria la delibera dell’assemblea. Questo perché:

• l’articolo 91 del Codice delle Comunicazioni Elettroniche, ovvero il D.Lgs. 259/2003, e la Legge 12/2019 garantiscono agli operatori di telecomunicazioni il diritto di accedere alle parti comuni dell’edificio per l’installazione della fibra ottica, anche in assenza dell’autorizzazione assembleare;
• tali interventi possono essere autorizzati direttamente dall’amministratore, in base all’articolo 1135 del Codice Civile, come lavori di manutenzione straordinaria urgente, coerentemente con le semplificazioni previste Decreto Sblocca Italia - cioè, il D.L. 133/2014 - e il Decreto Banda Larga, ovvero il D.Lgs. 33/2016.

Nella pratica, se uno o più condomini vogliono essere raggiunti dalla fibra ottica, gli altri proprietari presenti nello stabile condominiale:

• non possono opporsi al passaggio dei cavi o all’installazione di centraline o altre strutture idonee;
• purché non venga compromesso il normale uso della proprietà.

È però utile sottolineare che, sebbene non sia richiesto un voto assembleare, le Linee Guida AGCOM - ovvero, la Delibera 449/16/Cons - raccomandano che l’operatore informi l’amministratore o i condomini dei lavori imminenti, con una comunicazione chiara e trasparente sulle tempistiche e le modalità d’intervento, ad esempio tramite avvisi negli spazi comuni.

I casi d’opposizione e la servitù di servizio

Come già visto, i condomini o l’assemblea non possono opporsi all’installazione, se uno o più condomini ne fanno richiesta. Tuttavia, vi possono essere dei casi, seppur rari, in cui l’autorizzazione per la posa della fibra ottica può essere formalmente negata. I già citati D.Lgs. 259/2003 e il D.Lgs. 33/2016, prevedono infatti alcuni casi di esenzione:

• quando i lavori possono compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio, purché il rischio sia comprovato da apposita perizia tecnica;
• in presenza di un’inadeguatezza strutturale, ad esempio per la mancanza di locali tecnici dove installare le centraline, tanto che l'installazione della fibra ottica potrebbe richiedere interventi invasivi o dannosi;
• in caso i lavori comportino un grave danno al decoro architettonico, evidente e sostanziale, in base all’articolo 1120 del Codice Civile;
• se il condominio dimostra la presenza di alternative tecnologicamente equivalenti, che permettono di fruire di un servizio di connettività dalle medesime caratteristiche, senza la necessità di effettuare nuovi interventi.

In merito alla questione del decoro architettonico, molti si chiedono se la fibra ottica sulla facciata dello stabile possa rappresentare un valido motivo di opposizione. L’orientamento della giurisprudenza è quello di non considerare la semplice posa di cavi come una ragione sufficiente per alterare il decoro di uno stabile. Ad esempio, con l’ordinanza 209/2016, la Cassazione ha ribadito che gli interventi funzionali - come, appunto, quelli per servizi tecnologici - non violano il decoro se eseguiti con criteri di proporzionalità e minimo impatto visivo.

Pexels

Ancora, è bene ricordare che l’articolo 92 del Codice delle Comunicazioni Elettroniche regolamenta anche le servitù di passaggio e di servizio, ad esempio quando la posa dei cavi in fibra ottica deve avvenire attraversando la proprietà esclusiva di un altro condomino. In questi casi, può essere prevista un’indennità, se concordata con il proprietario o se imposta tramite procedura amministrativa.

Cosa deve fare il tecnico per installare la fibra

Superata la questione autorizzazione, è più che lecito chiedersi quali passaggi il tecnico dovrà materialmente eseguire per l’installazione della fibra ottica. Anche in questo caso, il riferimento è sempre alle Linee Guida AGCOM, con la Delibera 449/16/Cons. L’incaricato dovrà:

• effettuare un sopralluogo preliminare, per verificare la fattibilità dell’installazione, identificando i punti di accesso dell’edificio, le infrastrutture presenti come le canaline e pianificare il percorso dei cavi;
• procedere a informare i condomini o l’amministratore degli imminenti lavori, come visto in precedenza;
• posare i cavi e per il collegamento del palazzo verso la rete esterna, installando anche la relativa centralina nei locali condominiali identificati per ospitarla;
• posare i cavi interni che, dalla centralina di ripartizione condominiale, raggiungono i singoli appartamenti dei condomini che hanno fatto richiesta di collegamento;
• ripristinare i luoghi al loro stato originario, ad esempio riparando piccoli danni causati durante la procedura d’installazione.

Chi paga per la fibra ottica in un condominio

Sebbene nella maggior parte dei casi gli operatori di telecomunicazione provvedono gratuitamente al cablaggio in fibra ottica degli edifici per loro scelta commerciale, può capitare che vi siano dei costi d’installazione a cui provvedere. Ma chi paga per la fibra ottica in condominio?

In linea generale, se sono richieste dall’operatore spese relative alle parti comuni - ad esempio, la predisposizione della centralina e il collegamento con la rete esterna - sono a carico di tutto il condominio. Di conseguenza, i costi verranno suddivisi proporzionalmente ai millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. È bene ricordare, come accennato nei precedenti paragrafi, che l’installazione della fibra ottica rientra nelle spese di manutenzione straordinaria urgente, quindi l’articolo 1135 del Codice Civile garantisce all’amministratore la possibilità di autorizzarla direttamente, informando poi i condomini alla prima assemblea utile.

Gli eventuali costi invece dovuti per il collegamento dei singoli appartamenti - ad esempio, l’onorario del tecnico per la posa dei cavi dalla centralina condominiale all’interno di casa, quando non coperti dall’operatore - sono a carico dei condomini che ne hanno fatto richiesta.

In caso di dubbi, o di possibili controversie, il consiglio è quello di informare debitamente l’amministratore di condominio e, ancora, di chiedere supporto al proprio legale di fiducia.