Nelle amministrazioni di condominio esiste un tipo di documentazione che esprime le decisioni prese dall’assemblea, ovvero l’organo che regola l’amministrazione delle parti comuni, le relative spese e le scelte che riguardano tutti i condomini. Le delibere condominiali rappresentano uno degli strumenti fondamentali per la gestione della vita in condominio. Ma come funzionano, quali maggioranze sono richieste e, soprattutto, quando sono nulle o annullabili?
Cosa sono le delibere condominiali
Così come già accennato in apertura, le delibere condominiali rappresentano le decisioni che l’assemblea, tramite votazione, approva per regolare la vita in condominio. In altre parole, hanno lo scopo di consentire la corretta gestione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, nonché definire le questioni amministrative e organizzative che riguardano lo stabile e i suoi condomini.
Entrando più nel dettaglio, le delibere condominiali possono riguardare:
- la nomina dell’amministratore;
- l’approvazione del bilancio di condominio;
- l’autorizzazione agli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
- l’adozione di regole per gestire gli spazi comuni;
- l’approvazione o la modifica del regolamento condominiale.
Inoltre, è utile sapere che le assemblee condominiali e le relative delibere possono essere semplificate come:
- ordinarie, cioè relative alla gestione corrente del condominio, ad esempio per la nomina dell’amministratore, l’approvazione del bilancio o la manutenzione ordinaria;
- straordinarie, quando si deve deliberare su interventi rilevanti, come le innovazioni, oppure la manutenzione straordinaria.
Le delibere condominiali sono prese a maggioranza, secondo i criteri individuati dall’articolo 1136 del Codice Civile, come si vedrà nei prossimi paragrafi. È però necessario che ogni decisione rientri nei temi indicati nell’ordine del giorno, che l’amministratore di condominio deve comunicare contestualmente alla convocazione della stessa assemblea.
Come deve essere stilata la delibera condominiale
Affinché la delibera condominiale abbia valore legale, deve essere stilata in forma scritta e inserita nel verbale dell’assemblea, che l’amministratore poi consegna in copia a tutti i condomini. La delibera dovrà riportare, oltre alla data e al luogo in cui si è tenuta l’assemblea, anche:
- il numero di partecipanti e di votanti;
- i millesimi rappresentati dai partecipanti;
- l’esito delle votazioni.
Che valore hanno le delibere condominiali
Specificato cosa siano e come debbano essere stilate le delibere condominiali, è lecito chiedersi quale valore abbiano. In linea generale, così come previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile, le delibere approvate con le maggioranze previste sono valide e vincolanti per tutti i condomini, compresi:
- i votanti contrari;
- gli astenuti;
- i condomini assenti.
Vi sono però dei casi in cui le delibere condominiali non sono vincolanti per tutti, come ad esempio quando un bene o servizio è destinato a servire solo una parte del condominio, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. Ad esempio, se vengono deliberate nuove spese per la gestione o la manutenzione di una sola scala condominiale, la delibera sarà vincolante solo per i condomini che effettivamente ne beneficiano.
Quando è valida una delibera condominiale
Non è però sufficiente che l’assemblea condominiale approvi una delibera, affinché sia valida è necessario che sia stata presa nel rispetto dei limiti di legge previsti e, soprattutto, delle relative maggioranze. Ma come orientarsi, per comprenderne l’effettiva validità?
Le maggioranze richieste per la delibera condominiale
Affinché le decisioni dell’assemblea siano valide, è necessario il rispetto delle maggioranze per le delibere condominiali previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Quest’ultimo definisce infatti degli specifici quorum delle delibere condominiali, in base alla tipologia di assemblea e all’oggetto della stessa delibera.
Per facilitare la comprensione delle soglie previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, è utile avvalersi di una tabella dei quorum per l’assemblea condominiale, relativa ai principali requisiti di legge per il quorum costitutivo e deliberativo, in prima e in seconda convocazione.
A scopo esemplificativo, si definiscono assemblee “straordinarie” quelle che deliberano su innovazioni, opere gravose o voluttuarie, o modifiche all’uso delle parti comuni, anche se in alcuni casi possono prevedere maggioranze diverse, come specificato più avanti.
| Tipo di assemblea | Quorum costitutivo prima convocazione | Quorum deliberativo prima convocazione | Quorum costitutivo seconda convocazione | Quorum deliberativo seconda convocazione |
| ordinaria | Partecipazione di condomini che rappresentino la maggioranza almeno 2/3 del valore dell’edificio (666 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio (500 millesimi) | Partecipazione di condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi |
| straordinaria | Partecipazione di condomini che rappresentino la maggioranza e almeno 2/3 del valore dell’edificio (666 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’edificio (666 millesimi) | Partecipazione di condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio (500 millesimi) |
Per quorum costitutivo si intende il numero minimo di condomini - e il relativo valore in millesimi, in base alle quote di proprietà - necessario affinché l’assemblea possa validamente riunirsi. Per quorum deliberativo, invece, si specifica il numero di voti favorevoli, e di millesimi rappresentati, affinché la delibera possa essere approvata
Si specifica che i quorum deliberativi per le assemblee straordinarie in tabella sono a titolo orientativo, perché le maggioranze effettive possono variare in base alla specifica delibera, in relazione alle casistiche previste per gli articoli 1120, 1121 e 1117-ter del Codice Civile. Infatti:
- per innovazioni che migliorano la sicurezza, l’accessibilità o l’efficienza energetica del condominio, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in entrambe le convocazioni, in base all’articolo 1120 del Codice Civile;
- per le opere voluttuarie o gravose, secondo articolo 1121 del Codice Civile, se la delibera è approvata con la maggioranza degli intervenuti, con 666 millesimi in prima convocazione e 500 in seconda, i condomini dissenzienti possono non contribuire. Se aderiscono successivamente, contribuiscono pro quota;
- per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, secondo articolo 1117-ter del Codice Civile, è richiesta la maggioranza dei 4/5 dei condomini e dei 4/5 del valore dell’edificio, perciò 800 millesimi.
È però utile sapere che vi possono essere ulteriori situazioni che richiedono maggioranze diverse rispetto a quelle riportate in tabella. Ad esempio, servono delibere condominiali all’unanimità per modificare i criteri di ripartizione delle spese - previsti dagli articoli 1123, 1124, 1125 del Codice Civile - o per cambiare clausole sostanziali di un regolamento contrattuale che incidono su diritti reali.
Quando la delibera condominiale non è valida o nulla
Vi sono poi limiti al valore delle delibere, in base all’argomento discusso. In particolare, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali - come quelle che limitano l’uso della proprietà esclusiva di un condomino - sono generalmente considerate nulle perché eccedono i compiti dell’assemblea.
Sulla nullità delle delibere condominiali, la Cassazione si è espressa più volte - ad esempio con le sentenze 4806/2005 e 9839/2021 - specificando che non producono effetti giuridici, violando diritti fondamentali protetti dal Codice Civile.
Per evitare confusione, è però indispensabile distinguere tra delibere condominiali nulle e annullabili, così come confermato anche dalla stessa Cassazione nella già citata sentenza 4806/2005:
- sono nulle le delibere che mancano di elementi essenziali, hanno un oggetto illecito o impossibile, esulano dalle competenze dell’assemblea o violano i diritti individuali;
- sono annullabili le delibere che presentano vizi formali - ad esempio, l’errata o l’omessa convocazione di uno o più condomini - l’approvazione di maggioranze inferiori a quelle richieste o violazioni nelle norme procedurali.
Ma quali sono le conseguenze della delibera condominiale nulla? Semplificando, non produce effetti giuridici e, pertanto, può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse, senza limiti di tempo. Una delibera annullabile, in base all’articolo 1137 del Codice Civile, rimane invece efficace fino al suo annullamento, che deve avvenire entro 30 giorni.
Come opporsi alle delibere condominiali
Ma come ci si può opporre alle delibere condominiali, se si ritiene siano nulle o annullabili? Molto dipende dalla tipologia di vizio rilevata.
Chi può impugnare le delibere condominiali
L’impugnazione delle delibere condominiali è regolata, come precedentemente accennato, dall’articolo 1137 del Codice Civile. I soggetti che possono procedere all’impugnazione variano a seconda della tipologia di vizio:
- per le delibere nulle, può procedere qualsiasi condomino - anche qualora avesse votato in modo favorevole - in qualsiasi momento, perché non producono effetti giuridici;
- per le delibere annullabili, possono procedere i condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro 30 giorni dalla data della delibera - per i presenti - o della ricezione del verbale, per gli assenti. Come confermato dalla Cassazione, con la sentenza 5611/2019, i condomini che hanno votato a favore non possono impugnare le delibere annullabili.
La procedura per impugnare una delibera
Per procedere all’impugnazione della delibera, è necessario seguire una specifica procedura. Nel dettaglio, si dovrà:
- innanzitutto, informare l’amministratore del vizio riscontrato, chiedendo la convocazione di una nuova assemblea per sanare l’irregolarità. Sebbene questo passaggio non sia obbligatorio, può essere utile per risolvere rapidamente i contenziosi;
- procedere alla mediazione obbligatoria, come previsto dal D.Lgs 28/2010, che prevede che le parti tentino di accordarsi, prima di ricorrere in giudizio. Per le delibere annullabile, la mediazione deve essere avviata entro 30 giorni;
- avviare il ricorso giudiziario, se la mediazione fallisce, al giudice di pace per controversie fino a 5.000 euro o al tribunale, per importi superiori. Si dovrà specificare il vizio riscontrato e richiedere l’annullamento o la dichiarazione di nullità.
È bene specificare che, sempre secondo l’articolo 1137 del Codice Civile, l’impugnazione non sospende in automatico l’esecuzione della delibera, a meno che non sia il giudice a disporre diversamente. In genere, la sospensione è prevista in caso di gravi e irreparabili danni, ad esempio per lavori che rischiano di compromettere la stabilità dell’edificio.
Data la complessità della procedura, il consiglio è quello di chiedere preventivamente supporto al proprio legale di fiducia, nonché anche un parere all’amministratore di condominio.
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