Zanzariere in condominio, tra autorizzazioni e norme da rispettare

Un metodo efficace per liberarsi degli insetti in casa è l'installazione delle zanzariere in condominio, utili in particolare durante il periodo estivo, quando la presenza di questi insetti è particolarmente fastidiosa. Tuttavia, per quanto la predisposizione di schermature per le zanzare non sia normalmente soggetta ad autorizzazioni, bisogna prestare attenzione alle prescrizioni del regolamento condominiale e, seppur più raramente, al decoro architettonico. Ma come procedere?

Quando è possibile installare zanzariere in condominio

Così come accennato in apertura, le zanzariere rappresentano ormai una soluzione indispensabile nel periodo estivo, soprattutto in città e nei luoghi dove la proliferazione degli insetti è molto elevata. E, sempre come già spiegato, normalmente la loro predisposizione è libera: secondo l’articolo 1122 del Codice Civile, ogni condomino può infatti eseguire opere nella sua unità immobiliare, purché non arrechi danno alle parti comuni o al decoro architettonico dello stabile.

Tuttavia, prima di procedere all’installazione di schermature per insetti, è necessario controllare altre disposizioni, ad esempio la presenza di vincoli da regolamento condominiale o, ancora, eventuali necessità autorizzative.

Dove sono obbligatorie le zanzare

Innanzitutto, è utile comprendere se l’installazione di zanzariere possa essere considerata obbligatoria in alcuni contesti, come quello condominiale. In linea generale, non esiste una normativa nazionale che impone la predisposizione di queste soluzioni ma, benché sia raro, alcuni regolamenti comunali o ordinanze locali possono richiedere zanzariere in aree ad alta densità di insetti, anche per edifici residenziali privati, per motivi igienico-sanitari.

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Inoltre, la necessità d’installazione può essere prevista per le parti comuni dello stabile da delibere condominiali. Ad esempio, il condominio può decidere di montare zanzariere su finestre e porte di androni e scale, affinché siano unificate a livello estetico o per motivi sanitari. In questo caso è però indispensabile che la decisione:

• sia stata presa rispettando le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza degli intervenuti purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio;
• non sia in contrasto con eventuali disposizioni da regolamento contrattuale, poiché per la modifica di quest’ultimo serve l’unanimità dei condomini.

Tra regolamento condominiale e autorizzazioni

Anche quando l’installazione di zanzariere riguarda unicamente le singole unità immobiliari, bisogna comunque verificare eventuali norme presenti nel regolamento condominiale. Quest’ultimo può infatti contenere disposizioni sul colore delle zanzariere in condominio o, ancora, sulla tipologia di materiali da utilizzare.

Inoltre, è utile chiedersi se l’installazione delle zanzariere sia soggetta ad autorizzazione da parte dell’assemblea. Come già spiegato, generalmente non è necessario vagliare il parere del condominio, in virtù del già citato articolo 1122 del Codice Civile, che permette al singolo di eseguire opere all’interno della sua unità immobiliare. 

Tuttavia, bisogna verificare che la struttura non violi il decoro architettonico dell’edificio, così come previsto dall’articolo 1120 del Codice Civile, in tal caso si renderà necessaria l’approvazione da parte della stessa assemblea. È il caso, seppur abbastanza raro, di soluzioni che coprono interamente le finestre dall’esterno o modificano l’aspetto della facciata: si pensi, ad esempio, alla predisposizione di zanzariere per chiudere i balconi, tali da comportare scheletri permanenti in metallo, legno o plastica.

In questo senso, con la sentenza 8883/2005, la Corte di Cassazione ha ritenuto valida la delibera che vieta l’installazione in condominio di zanzariere sul balcone di proprietà privata che, per caratteristiche e conformazione, risultino immediatamente visibili dall’esterno e ledano il decoro architettonico dell’edificio. Ancora, è bene ribadire che la valutazione del decoro deve avvenire sempre caso per caso, come anche confermato dalla sentenza 3222/2017 del Tribunale di Milano.

Le zanzariere possono ricadere nell’abuso edilizio?

Ma quando l’installazione delle zanzariere è un abuso edilizio? Si tratta di un dubbio abbastanza frequente fra i condomini, incerti sulla possibilità di predisporre liberamente soluzioni varie per bloccare gli insetti.

In linea generale, tutte le zanzariere rimovibili - i semplici teli, le zanzariere a rullo o le zanzariere magnetiche - sono escluse da specifiche autorizzazioni comunali, perché considerate elementi mobili e temporanei. Eppure, bisogna prestare attenzione a non imbattersi in una violazione del Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001, quando le zanzariere:

• prevedono elementi fissi, come strutture metalliche o in plastica ancorate permanentemente, e modificano la facciata, la sagoma o la volumetria dell’edificio, ad esempio creando nuovi spazi chiusi. È il caso di verande perenni a chiusura dei balconi che, oltre ai vetri apribili, prevedono zanzariere di protezione;
• vengono montate in aree dove sussistono vincoli urbanistici o paesaggistici, che potrebbero essere soggette a specifiche disposizioni stabilite a livello comunale.

È però utile sottolineare che si tratta di situazioni davvero limite, dove la zanzariera è accompagnata da una struttura di altro tipo - come, appunto, una veranda. Nella maggioranza dei casi, la semplice predisposizione di schermi su porte e finestre non richiede alcuna autorizzazione comunale.

Chi deve pagare le zanzariere

Specificati quali siano i vincoli normativi e di condominio per l’installazione delle zanzariere, è necessario comprendere chi debba farsi carico dei costi. Molto però dipende dal tipo di opera e, soprattutto, da chi ne ha proposto l’installazione.

Quando la zanzariera è proposta dal condominio

Quando l’installazione di zanzariere è decisa dall’assemblea condominiale, limitatamente alle parti comuni, la suddivisione dei costi segue quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. La spesa verrà infatti ripartita:

• fra tutti i condomini;
• in base ai millesimi di proprietà.

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Tuttavia, in alcune specifiche situazioni alcuni condomini possono essere esentati dal pagamento delle spese. Ad esempio:

• quando il singolo non beneficia direttamente della predisposizione delle zanzariere. È il caso dell'assemblea che delibera l’installazione sulle parti comuni, come le finestre delle scale, ma il singolo condomino si trova in un appartamento che non ha accesso a tali aree;
• quando l’installazione rientra nelle innovazioni voluttuarie, in base all’articolo 1121, che permette ai condomini dissenzienti di non sostenerne le spese. Tuttavia, è difficile che questo tipo di soluzioni siano voluttuarie, poiché vengono generalmente considerate migliorie o interventi di manutenzione.

Al contrario, se le zanzariere derivano da un’iniziativa del singolo condomino, tutti i costi saranno a carico del proprietario dell’unità immobiliare, trattandosi di un intervento esclusivamente privato.

Chi paga tra proprietario e inquilino

Per l’installazione delle zanzariere, paga l’inquilino o il proprietario? Quando l’installazione deriva da una decisione assembleare, le spese solitamente spettano al proprietario e non all’inquilino, in virtù del fatto che la stessa assemblea può imporre interventi e migliorie solo a chi possiede un’unità immobiliare all’interno del condominio.

Quando invece l’installazione è sul singolo appartamento, dipende dagli accordi presi tra locatore e locatario all’interno del contratto di locazione. Di norma, l’articolo 1576 del Codice Civile prevede che la manutenzione ordinaria sia a carico dell’inquilino e quella straordinaria al proprietario, ma come considerare le zanzariere?

In linea generale, sia l’installazione di soluzioni rimovibili e temporanee che di strutture fisse e durevoli nel tempo rientrano nei miglioramenti e, di conseguenza, i costi spettano al proprietario. Le parti possono però aver definito accordi diversi nel contratto di locazione o, ancora, la predisposizione può derivare da una scelta volontaria dell’inquilino. Ovviamente, il locatario non può semplicemente procedere all’installazione per poi chiederne il pagamento al locatore, deve prima chiedere autorizzazione.