Lionella Maggi: "Milano è diventata una città molto turistica e questo ha inciso sul mercato immobiliare"

Oltre cento anni di esperienza nel settore immobiliare in una delle città italiane che più è cambiata nel corso del tempo, Milano, dove il riflesso delle evoluzioni delle mode e dei cicli dell’economia è stato molto più evidente che altrove. Per Lionella Maggi (a sinistra nella foto, con la figlia Carola), di Maggi Immobiliare, un punto di osservazione privilegiato su uno dei mercati più dinamici del Paese.

Le condivido una mia impressione:  Milano da una parte attrae ma dall’altra espelle, visto l’aumento vertiginoso - si parla del 60%-  del prezzo dei valori immobiliari dell’ultimo decennio. Quanto sono nel giusto? 

Un aumento deciso dei prezzi c’è stato sicuramente nel corso degli anni, ma non credo del 60%: è vero che però molte persone a causa dell’aumento dei prezzi preferiscono cercare casa fuori dalla città. La crescita è dovuta agli investitori che sono intervenuti sul mercato: ma va detto anche che, se  ci sono alcune zone in cui gli aumenti sono stati rilevanti, ce ne sono anche altre che invece non hanno registrato questo incremento.  

Apro il sito della sua agenzia e mi imbatto subito in tre offerte milionarie. Chi è l’acquirente tipo? 

Non esiste un solo profilo di acquirente. Ne esistono diversi, e differenti tra loro. Fondamentalmente si tratta di  milanesi che vogliono migliorare il tipo di casa in cui abitano cercandone una più grande, più vicina al lavoro o alle scuole, ma possono anche essere persone che rientrano dall'estero  o che vogliono fare un investimento di qualità in centro Milano. Investire in alcune zone di questa città è sempre un buon affare: è un po ' come acquistare oro, gioielli e quadri, che con il passare del tempo non si svalutano ed anzi aumentano il proprio pregio. 

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Milano corre veloce e dal 1922 ad oggi è cambiata davvero tanto. Quali sono state le  trasformazioni più significative -effetto Expo a parte-  del mercato immobiliare che ha potuto osservare direttamente? 

La grande trasformazione di questa città che ho osservato nel corso degli anni non è stata solo urbanistica ma sociale: mi riferisco all’aumento turistico. Milano non ha mai avuto questa vocazione in passato, era una città di mercati finanziari, di  imprese, di gente che veniva  per lavoro. Adesso invece è diventata molto turistica, e questo ha inciso anche sul mercato immobiliare, con la nascita di un numero importante di bed and breakfast che prima non esistevano. 

Mercato difficile si dice, ma la domanda è sempre superiore all’offerta?

Non direi. Il vero problema del mercato è che è difficile per la burocrazia, che complica tutto. Se ha bisogno degli atti di fabbrica rischia di impiegare sei mesi per averli: capisce bene che questo è un problema. La domanda invece è molto selettiva e mirata.

 Le faccio un esempio: prima, per realizzare un acquisto, potevano essere necessari anche venti appuntamenti. Adesso invece possono bastarne anche cinque, perché la selezione viene fatta con le foto, con parametri zonali sul prezzo di mercato. 

La domanda invece è superiore all'offerta solo per alcune tipologie di immobili. Le faccio un altro esempio: il prodotto da famiglia da 80-100 metri - cioè  le due camere, il soggiorno, la cucina e un bagno - a 600mila euro è molto richiesto ma non è certo facile da trovare. Magari si trova più facilmente a 800mila. Quindi, vista la richiesta, se hai quel tipo di immobile da proporre,  è chiaro che lo si vende in fretta. 

Come è nata la sua storica agenzia?

Da mio nonno che  l'ha fondata nel 1922. A quei tempi faceva il sensale, cioè il mediatore in affari commerciali, anche se non esisteva la mediazione come la intendiamo comunemente oggi. 

Poi, chiaramente, noi abbiamo costruito il resto.

Bisogna essere sempre all'avanguardia in questo settore, non è che perché siamo un'agenzia storica ci siamo fermati alla macchina da scrivere.
 

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Come si costruisce oggi valore in un mercato così competitivo?
Intanto con un buon passaparola: se ti comporti bene e i clienti sono contenti poi questo valore aggiunto resta. Il mercato è molto competitivo ma la professionalità e i servizi offerti sono un valore premiante.

Il radicamento  della tecnologia, anche in questo ambito (penso per esempio ai social)  è stato molto importante. Come ha integrato la sua agenzia queste innovazioni, mantenendo al contempo il valore dell'esperienza e del rapporto umano?
Le dico la verità: non siamo molto social. Siamo presenti, abbiamo un bel sito che è anche molto frequentato,  abbiamo buoni contenuti, ma la verità è che abbiamo sempre puntato più alla qualità del nome e a cercare di comunicare semmai l’importanza del brand.  

Gli affitti brevi sono davvero un tarlo che accorcia il mercato?
Io la definisco una curva di gomito. 

Da una parte sono stati molto interessanti, ma dall'altra hanno fatto crescere di molto i prezzi, hanno tolto dal mercato case per i lavoratori e le famiglie. Un altro effetto dell’aumento del turismo di cui parlavamo prima. Sono stati molto impattanti. 

 

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Quale tipologia di abitazione è richiesta in centro e quale è il profilo dell’acquirente tipo?
Le tipologie di abitazione più richieste in centro sono senz'altro il bilocale e il trilocale. Ma anche gli appartamenti importanti per la famiglia sono una opzione molto considerata. I monolocali sono sempre meno richiesti: tutti desiderano almeno un soggiorno con cucina a vista e una camera. Diciamo almeno i 40-50 metri. Oppure - ma questo è un ambito molto diverso - case importanti, da 250-300 metri. Si tratta solitamente di persone che tornano dall'estero: manager, professionisti. Oppure famiglie importanti o nuclei che magari prima erano in affitto e che proprio a causa dei prezzi alti puntano a comprare.  

Quali sono le zone in espansione da tenere d’occhio, alla portata di portafogli  normali?
Ci sono zone in espansione da tenere d'occhio per gli investimenti che sono stati fatti dal Comune e dove i prezzi, infatti, stanno già salendo. Penso a tutta la zona di Lambrate, Ripamonti, tutta la zona Affuri, l’area Jenner- Bovisa e lo Scalo Farini: senz'altro da qui a 10 anni potrebbero avere un grosso giovamento. Poi ci sono altre zone che invece a mio avviso non sono apprezzate appieno, come  tutta l’area Famagosta. 

Se potesse dare un consiglio alla "Milano immobiliare del futuro", quale sarebbe l'elemento chiave su cui la città dovrebbe puntare per mantenere attrattività?

Bisognerebbe puntare a ridisegnare una città per i cittadini: penso a chi ha dei bambini  che vanno a scuola, a chi gli anziani a carico. Questa città è diventata faticosa, molto faticosa. Più in generale invece credo che aumentare le basi del canone concordato sia stata una politica intelligente su Milano. 

Chiudo con una curiosità: età media di chi compra e fasce d’età più attive?
È tra i 30 e i 50 anni. Chi appunto può fare ancora un mutuo o chi magari ha ereditato o ha alle spalle famiglie che possono aiutare.