Come funziona l'atto di intimazione di sfratto per morosità

Per ottenere il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino che non paga il canone di affitto o gli oneri accessori, il proprietario dell’immobile può tutelarsi con un un atto di intimazione di sfratto per morosità. Il documento, che deve essere obbligatoriamente redatto da un avvocato, intima al conduttore di lasciare l’immobile libero entro un determinato periodo. E, soprattutto, contiene la citazione per comparire in Tribunale, dove verrà convalidato lo sfratto.

Come funziona lo sfratto per morosità

A disciplinare lo sfratto per morosità sono gli articoli 658 e seguenti del Codice Civile, attraverso i quali il legislatore ha istituito un procedimento speciale che permette al locatore, nel caso in cui non dovesse percepire il canone pattuito con il conduttore, di chiedere e ottenere:

• la risoluzione anticipata del contratto di locazione;
• che l’immobile venga lasciato libero e riconsegnato;
• che vengano pagati i canoni arretrati.

Nel caso in cui l’inquilino dovesse essere inadempiente nel pagamento dei canoni di affitto o delle spese condominiali, il locatore può muoversi per tutelare i propri diritti: è sempre opportuno farlo con la massima celerità ed evitare che passino troppi mesi, onde evitare che la morosità cresca troppo e renda più difficile il recupero del credito.

Quando l’inquilino salta il pagamento di una mensilità, ci si può trovare davanti ad un errore o ad un problema temporaneo, ma quando i canoni non versati iniziano ad essere due dovrebbe suonare un campanello d’allarme.

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I presupposti necessari per avviare lo sfratto

Sono due i presupposti indispensabili per un atto di intimazione di sfratto ad un inquilino moroso:

• deve essere stato scritto e registrato un contratto di locazione;
• l’inquilino deve essere moroso.

Una qualsiasi azione di sfratto non può essere avviata nel caso in cui dovesse mancare un contratto scritto e opportunamente registrato all’Agenzia delle Entrate: non vale un accordo verbale che prevede il versamento del canone di locazione in nero.

Nel caso in cui si dovesse configurare questa eventualità, il locatore dovrà ricorrere ad altro tipo di tutela: all’azione di occupazione senza titolo. Per quanto riguarda la morosità, è necessario effettuare una distinzione tra:

• le locazioni ad uso abitativo. L’articolo 5 della Legge n. 392/78 prevede che sia sufficiente che l’inquilino non paghi una mensilità o, per le spese condominiali, un importo che sia pari ad almeno due mensilità del canone di locazione;
• le locazioni di ad uso diverso da quello abitativo (ne sono un esempio quelle commerciali), per le quali deve essere applicato il criterio dell’inadempimento di scarsa importanza (a prevederlo è l’articolo 1455 del Codice Civile). Spetterà al giudice, in questo caso, valutare l’importanza dell’inadempimento. Nella maggior parte dei casi, la valutazione segue quanto è stabilito per le locazioni di tipo abitativo.

Quando si può intimare lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità può essere intimato all’inquilino nel momento in cui non paga il canone di affitto o gli oneri accessori (in questa voce rientrano, tra le altre cose, le spese condominiali). Questa situazione si viene a configurare quando l’inquilino accumula un ritardo di almeno 20 giorni: non è possibile, quindi, muoversi prima di questo termine. Per le locazioni non abitative spetterà al giudice valutare la non scarsa importanza. Nel dettaglio, quanto abbiamo visto fino a questo momento significa che:

• per le locazioni abitative è possibile intimare lo sfratto quando l’inquilino è in ritardo con il pagamento di almeno 20 giorni;
• per le locazioni non abitative le tempistiche sono demandate al giudice, che deve valutare la gravità del ritardo, anche quando è reiterato.

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Quale procedura deve essere seguita

La procedura di sfratto per morosità, che il locatore deve seguire, è precisa e ben dettagliata. Ma soprattutto richiede l'assistenza di un avvocato.

Prima di tutto è necessario redigere ed inviare l’intimazione. Contestualmente a questa operazione è possibile inoltrare, tramite un ufficiale giudiziario, la citazione per la convalida dello sfratto. Tra la notifica e l’udienza devono trascorrere almeno 20 giorni, sempre che, con un’apposita istanza, il locatore non chieda che il termine venga abbreviato.

Una volta giunti in udienza, il giudice ha la facoltà di:

• convalidare lo sfratto;
• concedere un termine di grazia all’inquilino per saldare i canoni di locazione arretrati;
• rinviare la causa ad un rito ordinario, nel caso in cui l’inquilino si dovesse opporre.

Cosa cambia con la riforma Cartabia

La riforma Cartabia ha apportato alcune novità alla citazione di sfratto per morosità, andando ad impattare sulla convalida dello stesso e sulle notifiche. È necessario, infatti, che l’atto di intimazione venga notificato tramite un ufficiale giudiziario all’inquilino. È stato poi semplificato il processo di convalida, per il quale non è più necessaria l’apposizione della formula esecutiva in cancelleria: nel caso in cui l’intimato non dovesse comparire, il giudice ha la possibilità di convalidare direttamente lo sfratto senza dover passare dalla cancelleria per apporre la formula esecutiva.

La riforma, inoltre, favorisce l’utilizzo delle Pec, la Posta elettronica certificata, laddove sia possibile: una novità che serve a semplificare la procedura e a ridurre i tempi.

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Cosa succede dopo l'intimazione di sfratto

Nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile spontaneamente dopo la notifica di sfratto, il proprietario ha la possibilità di avviare la fase esecutiva, grazie alla quale si possono avviare le pratiche per il rilascio forzato.

Questa operazione prevede una serie di passaggi, che includono l’intervento dell’ufficiale giudiziario, la notifica dell’avviso di sloggio e, laddove sia necessario, l’intervento della forza pubblica. Questi sono i principali passaggi:

• dopo aver analizzato la documentazione, il giudice convalida lo sfratto e rende esecutiva l’ordinanza che impone il rilascio dell’immobile;
• il giudice concede un lasso di tempo - generalmente pari a 10 giorni - perché l’inquilino possa rilasciare volontariamente l’immobile;
• nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare libero l’immobile entro il termine stabilito, interviene l’ufficiale giudiziale per procedere con lo sfratto esecutivo (è il cosiddetto avviso di sloggio);
• dopo la notifica dell’avviso di sloggio all’inquilino, l’ufficiale giudiziario stabilisce la data entro la quale deve essere lasciato libero l’immobile;
• se l’inquilino continua ad occupare l’immobile, l’ufficiale giudiziario chiede l’intervento della forza pubblica per lo sgombero.

Fino a quando l’inquilino non lascia libero l’immobile è tenuto a pagare il canone di locazione e le eventuali spese legali sostenute dal proprietario.