Il primo semestre 2025 conferma che le residenze "prime" rimangono un asset di riferimento per investitori e individui cosiddetti altospendenti. Lo dicono i dati del World Cities Prime Residential Index di Savills, secondo cui l’Europa nel complesso si muove verso la stabilità, con Berlino e Amsterdam in crescita e mercati maturi come Londra e Parigi stagnanti o in calo. Milano e Roma si confermano in territorio positivo, con performance moderate ma sostenute da una domanda internazionale che guarda sempre più all’Italia come alternativa di qualità nel panorama europeo.
Un mercato resiliente in tempi incerti
Secondo il report, la prima metà del 2025 ha visto un rallentamento della crescita dei valori residenziali prime a livello mondiale. Dopo un 2024 robusto (+2,2% su base annua), nei primi sei mesi del 2025 l’aumento si è limitato a +0,7%. Al contrario, i canoni di locazione hanno registrato una crescita media del +2% nel semestre e del +3,8% annuo, segnalando un crescente orientamento verso soluzioni abitative flessibili e a reddito, in un contesto di incertezza macroeconomica e geopolitica.
Questa divergenza riflette un dato chiave: mentre l’apprezzamento dei capital values rallenta, gli immobili prime si confermano un bene rifugio, richiesto tanto da investitori quanto da high-net-worth individuals che vedono nella qualità e nella sicurezza il vero driver di mercato.
I mercati globali: Tokyo in testa, USA e Cina sotto pressione
Tra le città monitorate, Tokyo ha mostrato la performance più brillante: +8,8% nei capital values nel primo semestre 2025 (e +16,3% su base annua), con ulteriori incrementi attesi tra il +6% e il +7,9% nella seconda metà dell’anno. Sul fronte delle locazioni, la capitale giapponese registra un incremento del +13,5% annuo, con +7,8% nel solo semestre, spinta dalla scarsità di offerta e dalla costante domanda interna e internazionale.
Altri mercati in forte crescita sono Berlino, Dubai e Seoul, tutti con variazioni superiori al +5% nei valori prime H1 2025, sostenuti da domanda robusta e pipeline di sviluppo ridotte. Le previsioni indicano ulteriori aumenti tra il +4% e il +7,9% nel secondo semestre.
Sul versante opposto, mercati maturi come Londra, Parigi, Shanghai, Los Angeles e Hong Kong hanno registrato contrazioni o stagnazioni. Hong Kong, pur rimanendo la città più cara del mondo (US$ 3.720 per sq ft, ovvero circa €36.700/m²), ha perso il -3,5% nei valori prime nel semestre. Londra si colloca tra le peggiori performance, con una flessione compresa tra -3,9% e -2% attesa nel 2025.
L’Europa: stabilità con punte di crescita
In Europa, il quadro è variegato.
- Berlino spicca con un +6,3% negli affitti prime in H1 2025, segno della forza della domanda in un mercato dominato dai locatari.
- Amsterdam mostra una crescita sostenuta grazie all’interesse dei renter internazionali di fascia alta, con previsioni di ulteriore incremento tra +2% e +3,9% nel semestre successivo.
- Lisbona, Madrid e Barcellona registrano prospettive di crescita moderate (+2% / +3,9% attese in H2 2025), sostenute dall’appeal lifestyle e dall’offerta limitata.
Mercati più consolidati come Parigi e Ginevra segnano stabilità (0% di crescita stimata per il 2025), mentre Londra arretra, confermando una certa polarizzazione all’interno del continente.
L’Italia: Milano e Roma in territorio positivo ma moderato
Il rapporto Savills colloca Milano e Roma tra i mercati europei con crescita limitata ma positiva:
- Milano: valori prime in rialzo tra 0% e +1,9% nel primo semestre 2025, con prospettive analoghe per la seconda parte dell’anno.
- Roma: andamento simile, con capital values previsti tra 0% e +1,9%.
Sul fronte delle locazioni, entrambe le città si attestano in linea con la media europea, segnalando un mercato solido ma non euforico.
Il capoluogo lombardo, in particolare, beneficia di una crescente attrattività internazionale, alimentata da fattori di diversificazione economica e lifestyle. La domanda straniera, anche a seguito di regimi fiscali agevolati per i nuovi residenti, continua a sostenere la città come hub alternativo a Londra o Parigi nel mercato prime europeo.
Costi di acquisto, possesso e vendita: focus comparativo
Un ulteriore dato di rilievo riguarda i costi complessivi di acquisto, mantenimento e dismissione di una residenza prime del valore di 2 milioni di dollari.
- In media, nei 30 mercati monitorati i costi aggiuntivi incidono per il 15% del prezzo d’acquisto.
- L’Asia (esclusa Singapore) è l’area meno onerosa (9,2%), mentre città come Barcellona hanno visto un aumento delle imposte di trasferimento per i compratori stranieri.
- In Italia, Milano e Roma si posizionano in fascia intermedia, con un’incidenza complessiva vicina alla media EMEA, dove le tasse di occupazione pesano per circa 1,3% del valore in 5 anni.
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