Chi paga il cancello rotto in condominio? Le regole da conoscere

Il cancello condominiale, specialmente se è automatico, è una delle parti comuni più utilizzate e soggette a usura. Non di rado può capitare che si rompa o che richieda la sostituzione, e in questi casi sorgono subito dubbi tra i condomini: si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria? Chi deve pagare?

La sistemazione di un cancello rotto in un condominio può risultare un intervento complesso, ma di norma i costi sono suddivisi tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Quando a provocare il danno è un singolo condomino o un suo ospite, l’onere economico e la responsabilità ricadono direttamente su chi ha causato il guasto. 

Cambio cancello: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Quando in un condominio è presente un cancello, sia esso elettrico o manuale, ci si pone spesso la domanda sul modo in cui gestire e quindi dividere i costi relativi a qualsiasi intervento riguardante lo stesso. Qual è la ripartizione delle spese di un cancello condominiale? Si segue la stessa regola prevista per un portone condominiale rotto?

Il primo nodo da sciogliere riguarda la natura dell’intervento ed è importante quindi capire se si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria, visto che questa distinzione ha conseguenze dirette sulla ripartizione delle spese e sul modo in cui si deve procedere in assemblea per l’approvazione. 

Si parla di manutenzione ordinaria quando ci si riferisce agli interventi finalizzati a garantire il buon funzionamento e un’adeguata conservazione del cancello, come ad esempio la lubrificazione delle parti meccaniche, la sostituzione di piccoli componenti quali cerniere, molle, serrature, e la verniciatura periodica. La manutenzione straordinaria, invece, riguarda lavori più complessi e articolati e tra questi rientra la sostituzione del cancello con uno nuovo. 

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Chi paga la riparazione di un cancello condominiale rotto

Da quanto appena detto si evince facilmente che la riparazione di un cancello condominiale guasto rientra nella manutenzione ordinaria. Per chiarire però la questione relativa alla ripartizione delle spese, è necessario anche risalire alla causa del danno, visto che ci si può trovare di fronte a situazioni differenti, da trattare caso per caso. Chi paga il cancello condominiale rotto?

È bene vedere cosa prevede la legge in merito ai cancelli condominiali. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, il cancello rientra tra le parti comuni di un edificio, di conseguenza la manutenzione ordinaria e straordinaria, e quindi la riparazione, coinvolge tutti i condomini. L’articolo 1123 del Codice Civile recita: 

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. 

In pratica, i costi della riparazione di un cancello condominiale sono ripartiti tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Non si segue questa regola quando il danno è causato da una o più persone, visto che in tal caso sono i soggetti coinvolti a risponderne e quindi a rimborsare il condominio. La stessa logica si applica nel caso di un cancello usato solo da alcuni condomini, che saranno chiamati a dividersi la spesa, escludendo quanti non ne fanno uso. 

Cancello automatico rotto chi paga, inquilino o proprietario?

Un’altra questione che merita di essere menzionata è quella riguardante il rapporto tra inquilino e proprietario. Quando la casa è data in affitto, a chi tocca pagare la rottura di un cancello automatico? La risposta a questo interrogativo dipende dalla tipologia dell’intervento. 

A pagare le spese per il cancello elettrico quando la casa è in affitto, è l’inquilino se si tratta di spese ordinarie, come nel caso di manutenzioni e riparazioni di modesta entità, quali quelle necessarie a garantire il funzionamento quotidiano del cancello automatico.

Quando si è in presenza di spese straordinarie o dovute a vetustà, a sostenere il costo dovrà essere il proprietario dell’immobile. Nel caso di un cancello automatico rotto, se si tratta di un guasto riconducibile all’utilizzo giornaliero e se è l’inquilino a causarlo, toccherà a lui pagare le relative spese. Quando, invece, dopo diversi anni si provvede alla sostituzione del motore del cancello condominiale, chi paga è il proprietario.

Condominio: chi paga il cancello elettrico dei garage?

La questione si può complicare ulteriormente quando si è in presenza di un cancello elettrico che in un condominio permette l’accesso ai garage. La regola generale prevede che le spese per un bene comune devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

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Il discorso però cambia nel momento in cui il cancello serve solo ai proprietari dei garage, visto che in tal caso le spese di manutenzione e riparazione devono essere esclusivamente a loro carico, come chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.4127 del 2 marzo 2016.

Quando però il cancello elettrico è utilizzato anche da altri condomini, perché ad esempio rende possibile l’accesso pedonale a tutto il condominio, allora si applica il principio dell’utilità del bene, quindi i costi sono a carico di tutti i beneficiari, in linea con quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Cancello elettrico in condominio: come dividere le spese

Ecco ora nel dettaglio, qual è la ripartizione delle spese relative a un cancello condominiale elettrico che consente l’accesso ai garage. Quando si tratta di un uso esclusivo, ossia se il cancello è posizionato in modo da servire esclusivamente i garage, senza alcune utilità per chi non ne possiede, la spesa è ripartita solo tra i titolari dei box.

Un’altra ipotesi è quella di un uso prevalente, ma non esclusivo, e ciò si verifica, ad esempio, quando è utilizzato principalmente per l’accesso ai garage, ma è accessibile anche ad altri condomini. In questi casi si può applicare un criterio misto e l’assemblea può approvare, per esempio, che il 70% delle spese siano a carico dei proprietari dei garage e il 30% a carico di tutti i condomini.